Как продать квартиру, купленную с использованием маткапитала?
В 2022 году размер материнского капитала составляет 524,5 тысячи рублей за первого ребенка и 693,1 тысячи рублей — за второго (при условии, если семья не получала маткапитал за первого, если получила, то доплата за второго составляет 168,6 тысяч рублей). Неплохое подспорье для покупки недвижимости — маткапитал можно потратить на улучшение жилищных условий, в том числе на ипотеку.
Но есть у покупки квартиры с использованием материнского капитала и подводные камни. Хоть законом не запрещены такие сделки, покупатели их избегают.
Дело в том, что купля-продажа квартиры с материнским капиталом имеет ряд сопутствующих условий, которые являются обязательными и, в случае нарушения установленного законом порядка продажи, сделка может быть оспорена, либо признана ничтожной, подчеркивает генеральный директор московского агентства недвижимости Наталия Кузнецова.
Владелец сертификата обязан выделить в жилье доли ребенку (или детям). Доли рассчитываются с учетом стоимости купленной квартиры или дома и потраченной суммы материнского капитала (1/2, 1/3 или ⅓, ¼ и т. д.). Как говорит юрист Самвел Меграбян, одним из наиболее явных рисков покупки такой недвижимости является неисполнение продавцом этого обязательства.
«К сожалению, в судебной практике были случаи, когда родители ухудшали положение несовершеннолетних, не выделяя им долю в новом жилье. В таком случае органы опеки оспаривали в суде первоначальную сделку и добивались ее отмены», — рассказывает Кузнецова.
Как же продать такую квартиру?
Наши читатели Елена и Валентин несколько лет назад потратили материнский капитал на покупку однокомнатной квартиры. Недавно у молодых людей родилась двойня, впятером в однушке стало тесно, семья решила продать ее и купить жилье побольше. Однако при том ажиотажном спросе на недвижимость, который мы наблюдаем последние два года, желающих купить их квартиру было немного — людей пугало использование маткапитала. Елена и Валентин в итоге продали недвижимость, но с приличным дисконтом, размером почти в маткапитал.
При продаже такой квартиры главное — это убедить покупателя, что сделка прозрачна. Для этого, как мы уже говорили, в жилье должны быть выделены и зарегистрированы в Росреестре доли. Также следует получить согласие на продажу органов опеки и попечительства.
Смысл материнского капитала направлен на улучшение жилищных условий несовершеннолетнего, для этого и выделяется доля ребенку.
«Таким образом, в продаже квартиры присутствуют интересы несовершеннолетнего, а следовательно — необходимо получать одобрение сделки органом опеки. Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на отчуждение доли только при соблюдении интересов ребенка. Проще всего приобрести большую по площади и стоимости квартиру, естественно, с выделением ребенку соответствующей доли. Также можно продать квартиру с условием о перечислении денежных средств на расчетный счет ребенка в банке. Счет будет заблокирован, и все операции по нему будут возможны только с согласия органа опеки», — говорит Кузнецова.
По ее словам, идеальным вариантом для продажи квартиры с материнским капиталом являются связанные сделки, когда одновременно с продажей осуществляется покупка нового жилья, с выделением доли несовершеннолетнему. Это позволяет покупателю самостоятельно контролировать соблюдение интересов ребенка и, как следствие, минимизировать свои риски оспаривания сделки.
«Также для такой сделки необходимо получить согласие банка (если недвижимость покупалась в ипотеку) и Пенсионного фонда. В случае, если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной», — отмечает Меграбян.
В свою очередь руководитель юридической компании Андрей Лихачев рекомендует продавцам получить в Пенсионном фонде России справку с указанием суммы, которая была потрачена на покупку недвижимости.
«Продавец может в режиме онлайн заказать выписку из ПФР об остатке материнского капитала. Если же он использован полностью или частично, покупателю необходимо добиться от продавца полного отчета о целях использования материнского капитала. При наличии таких документов потенциальному покупателю бояться нечего», — говорит юрист.
Важно: стоит отметить, что договор купли-продажи квартиры, в которой есть доля ребенка, подлежит нотариальному удостоверению.
