Тонкости приватизации. Кто может вас «обделить» и как от этого защититься

Обмен без обмана

Шевцова Людмила: — Могут ли отец и дочь обменяться приватизированными квартирами? Дочь с двумя малолетними детьми живёт в «двушке», отец — в «трёшке». В агентствах по недвижимости мне говорят, что такую сделку между родственниками не совершают, якобы потому что органы опеки такую сделку могут отклонить. Почему?

Дмитрий Шилов: — В вашем случае сделка мены квартирами возможна. Однако, необходимо учитывать следующее. Во-первых, согласно статье 37 Гражданского кодекса РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать с имуществом подопечного какие-либо сделки (обмен, дарение, сдача внаём, в залог и т.п.), если эти сделки влекут отказ от принадлежащих подопечному прав или уменьшение его имущества. Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве». Во-вторых, опекун, его супруг/супруга и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным — за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование. В-третьих, в соответствии со статьей 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве», недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного. Что, по всей видимости, относится к вашей ситуации. Для заключения такой сделки требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 упомянутого Федерального закона. Поэтому, чтобы обменять квартиру, рекомендовал бы вам обратиться в органы опеки и попечительства по месту вашего жительства.

Задай вопрос
Свои вопросы юристу Дмитрию Шилову вы можете задать здесь >>>

Читайте договор

Галина: — Мы с сыном хотим приватизировать двухкомнатную квартиру, в которой прописаны. У сына есть жена и малолетний ребёнок, жена в квартире не прописана. Какими правами она обладает?

Д. Ш.: — Согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», граждане, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе — с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет — приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Обратите внимание, что в договор передачи будут обязательно включены несовершеннолетние, обладающие правом пользования данным жилым помещением. Кроме того, в договоре должны быть указаны члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. (Согласно статье 69 Жилищного кодекса РФ, к членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним супруг/супруга, а также дети и родители данного нанимателя.) Члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Поэтому право на участие супруги вашего сына в приватизации квартиры будет зависеть от того, кто является нанимателем (ответственным квартиросъемщиком) и указан в качестве такового в договоре социального найма (либо в ордере при отсутствии договора). Если нанимателем являетесь вы, то супруга сына, по общему правилу, не является членом семьи нанимателя. Если же наниматель — ваш сын, то в таком случае она является членом семьи нанимателя и вправе претендовать на участие в приватизации квартиры (в том числе и в судебном порядке). Причём, это право остаётся за ней вне зависимости от факта ее регистрации в данной квартире или указания её в договоре социального найма в качестве члена семьи нанимателя (вашего сына).

Статья по теме

Юрист в помощь: как добиться субсидий на жильё и какие справки выдают бесплатно

Выгонят?

Наталья Терехова: — Я с несовершеннолетним сыном прописана в квартире бывшего свёкра. Свёкор заставляется меня выписаться и угрожает выписать сам — без моего согласия. Может ли он это сделать? Квартира не приватизирована, ответственным квартиросъёмщиком является свёкор.

Д. Ш.: — Согласно статье 69 Жилищного кодекса РФ, равные с нанимателем жилья (квартиросъёмщиком) права имеют только члены его семьи, а к ним, в свою очередь, относятся его супруг/супруга, дети и родители. Другие родственники или нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, только если они были вселены нанимателем в качестве таковых (что указано в договоре социального найма) и ведут с ним совместное хозяйство. Иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке. Обратите внимание на то, что, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Таким образом, вы и ваш сын, по моему мнению, являетесь членами семьи квартиросъёмщика и, как указано выше, имеете такие же права, как и ваш свёкор. К тому же, вы вселялись в данную квартиру с согласия наймодателя, о чем, как минимум, свидетельствует регистрация по месту жительства в этой квартире. Бывший свёкор, конечно же, вправе в судебном порядке заявить требование о выселении вас и сына их квартиры; но для этого, на мой взгляд, не имеется оснований. Поэтому порекомендовал бы вам с сыном не выезжать из квартиры и не сниматься с регистрационного учета по месту жительства (т. е. не выписываться). Очевидно, что бывший свёкор рассчитывает в дальнейшем приватизировать квартиру без участия вас и вашего сына. А этим, как минимум, нарушаются права несовершеннолетнего гражданина на обязательное участие в приватизации.