Знаете, что такое долевое строительство? Наверняка знаете, ведь покупка квартиры в недостроенном и даже только готовящемся к постройке доме в современной России имеет огромную популярность. Это объясняется тем, что такая квартира обходится покупателю минимум на 20–30% дешевле точно такой же, но уже готовой к заселению. Такие квартиры интересуют россиян и как покупка для себя с намерением проживать постоянно, и как инвестиция с планами продать жильё, как только оно будет достроено, введено в эксплуатацию и пробудет в собственности три года, чтобы не платить налог с прибыли при продаже.
Вместе с тем россияне принимают и возможные риски при участии в долевом строительстве. Риски эти очевидны: в случае банкротства застройщика дольщики, которых принято называть «обманутыми», рискуют не увидеть ни квартиры, ни денег, уже вложенных в недостроенное здание. Число таких «обманутых дольщиков» постоянно растёт. На 2015 год по всей стране их насчитывается порядка 70 тысяч человек. Но даже несмотря на такой яркий наглядный пример, россияне готовы идти на риски ради перспективы выгодно купить квадратные метры.
Закон не защищает
По мере распространения такой схемы покупки квартиры стало понятно, что подобные сделки должны регулироваться законодательством, призванным защитить население от нечистых на руку девелоперов и от рисков, которые свойственны свободному рынку.
1 апреля 2005 года в силу вступил Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он регулировал продажу квартир на стадии строительства, а также минимизировал риски дольщиков. Однако количество «обманутых дольщиков» продолжало расти. Тогда в 2014 году закон устрожили. Теперь продавец квартиры в недостроенном доме должен был либо состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС), либо предоставить поручительство банка, либо иметь договор со страховой компанией. В этом случае даже при банкротстве девелопера его обязанности переходили дальше по цепочке либо к банку, либо к страховой компании, либо к одному из других членов ОВС, которые должны были обеспечить завершение строительства.
Но, как это часто бывает, нашлись исключения и из этого правила. Стало понятно, что вслед за разорившимся застройщиком банкротом может быть признана и страховая компания, и банк и, тем более, другой девелопер из ОФС. Число обманутых дольщиков, конечно, сократилось, но они не исчезли полностью.
В связи с этим решено было «зреть в корень». Если проблему не удаётся решить, нужно устранить её источник — сам институт долевого строительства. Первые предпосылки к этому появились в марте 2014 года, когда министр строительства России Михаил Мень заявил о возможном уходе от долевого строительства.
Развитие эта идея получила в пятницу, 24 июля 2015 года, когда на заседании Совета при Президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов поднял вопрос о контроле над привлечением средств дольщиков при строительстве жилых объектов. Изменения в 214-ФЗ должны быть приняты уже в осеннюю сессию. План же по сведению на нет такого инструмента рынка, как долевое строительство, будет готовить рабочая группа, которую возглавит заместитель министра Наталья Антипина.
Планируется, что к 2020 году долевое строительство полностью останется в прошлом. Хотя по оптимистичным требованиям Шувалова нужно стремиться осуществить это уже к 2018 году. На протяжении всего этого времени должен действовать переходный период, когда долевое строительство будет осуществляться исключительно с использованием специального счёта в банках. Кроме того, банки, в которых будет размещён специальный счёт, деньги с которого можно будет пускать исключительно на строительные нужды, обязан будет предоставить дольщикам свои гарантии.
Привет подорожанию, «серым» схемам и монополии
Такое решение уже вызвало волну негодования со стороны ведущих девелоперов страны. По их мнению, готовящаяся реформа способна не только обрушить рынок, лишив россиян возможности покупать квартиры по более доступным ценам, но и увеличить стоимость жилья. В случае принятия изменений в закон застройщики вынуждены будут либо строить жильё на свои деньги, либо, что скорее всего, привлекать дорогие на данный момент банковские кредиты. А повышение затрат на строительство логично скажется и на повышении цены на готовую квартиру, которая станет не по карману многим потенциальным покупателям.
«В условиях дорогого банковского кредитования отказ от долевого строительства — инициатива труднореализуемая. Власти хотят застраховать дольщиков от рисков незавершённого строительства, а себя — от проблем с обманутыми дольщиками с необходимостью выделения бюджетных средств на достройку этих объектов. Но сейчас всё упирается в «дорогие» деньги для проектного финансирования. У нас ставки по кредитам для проектного финансирования стартуют от 15%. Полностью реализовать проект на заёмные средства под такие проценты с учётом всех обязательств застройщиков по строительству социальной инфраструктуры — крайне сложно. Для частных инвестиционных проектов путь в случае отказа от долёвки будет один — уменьшение объёма до одного корпуса или дома. Тогда горизонты планирования будут сокращаться до пары лет, более длинные проекты с таким банковским финансированием для частных игроков нет смысла реализовывать. Крупные игроки будут вынуждены идти на меньшее снижение объёмов застройки из-за того, что им надо загружать строительные мощности, однако «ужиматься» будут и они. Таким образом, за отменой долевого строительства последует сокращение объёма предложения, уход ряда игроков с рынка, а также рост цен, связанный с дорогим проектным финансированием», — уверен Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet.
По пессимистичным прогнозам, цена квартиры в новостройке после отказа от долевого строительства может взлететь на треть. Более оптимистичные эксперты оценивают скачок цен в 10–15%.
«Отказ от долевого строительства может иметь сразу несколько последствий. Во-первых, достаточно сильно сократятся темпы ввода нового жилья, поскольку единственным способом финансирования строительства останутся кредитные ресурсы, стоимость которых значительно выше, чем использование денег дольщиков. Во-вторых, закономерно поднимутся цены на квартиры в новостройках, поскольку, с одной стороны, сократится предложение, а с другой стороны, девелоперы будут вынуждены перекладывать выросшие затраты на покупателей. Ну и в-третьих, у банков сократится объём выдачи ипотечных кредитов, поскольку сделок в условиях, когда купить квартиру на этапе строительства невозможно, станет значительно меньше. По нашим оценкам, объём предложения при полном отказе от долевого строительства может сократиться на 20%, а рост цен на новостройки составит как минимум 10–15% от среднерыночных уровней», — прогнозирует член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский.
Не исключено и возвращение на рынок «серых» схем, призванных обойти новый закон.
«В 2005 году российский рынок ответил на недоработанный 214-ФЗ множеством «серых» схем, в числе которых векселя, расписки, предварительные продажи, бронирование и так далее. Сегодня у нас нет никаких гарантий, что подобный сценарий не будет реализован вновь», — приходит к выводу Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой».
Кроме того, эксперты считают, что одним из последствий отказа от долевого строительства может стать передел рынка недвижимости.
«Количество игроков рискует уменьшиться, что в итоге выльется в снижение количества новостроек и ограничение конкуренции. Застройщиков, которым и без того в последнее время приходится совсем не просто, ждёт новый удар — подстройка под новые процессы и проблемы с финансированием. Рассчитывать на средства дольщиков не придётся — эти деньги застройщик будет привлекать уже после выполнения всех работ. Возможно, будет использоваться предоплата в размере 10%, но пока не до конца ясно, как этот механизм будет работать и на каком этапе — переходном или уже после него. Застройщикам предлагают рассчитывать на свои силы, а также на проектное финансирование, хотя кредиты дороги, и за них придётся расплачиваться простым потребителям. Строить смогут государственные компании, остальные рискуют не выдержать конкуренции и сойти с дистанции», — считает первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.
Итогом передела может стать не только подорожание квартир на треть, но и монополизация рынка крупными игроками, способными либо строить жильё на собственные средства, либо оказывать влияние на банки с целью получения их гарантий ещё до полной ликвидации долевого строительства, считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
«Реформа приведёт к повышению стоимости квартир как минимум на 30–40%. В свою очередь, повышение стоимости приведёт к снижению спроса на квартиры в новостройках как минимум на 30%. Плачевно это скажется и на частных инвесторах, которые будут вынуждены просто покинуть данный рынок. Итогом станет постепенная монополизация рынка, так как часть застройщиков предпочтёт уйти с рынка, а в процессе слияний и поглощений в строю останется только группа крупных девелоперов. Переходный период пока не приведёт к удорожанию недвижимости, но также поспособствует монополизации рынка, так как не все застройщики смогут получить банковские гарантии, а следовательно, продолжать свою деятельность — им придётся покинуть рынок».
Но есть и позитивные моменты в готовящейся реформе. Особенно они будут актуальны в том случае, если министерство решит отказаться от долевого строительства не полностью, а сохранит возможность приобретения квартир на стадии строительства при наличии поручительства от банка.
«Изменение схемы продажи жилья имеет главное преимущество — обеспечение максимальной безопасности сделки и защиты дольщиков. При условии, что всё-таки покупка совершится по ДДУ. Участие банка даст дополнительный контроль средств застройщиков. В принципе, он и сегодня частично присутствует — Сбербанк и ВТБ выступают в качестве финансовых партнёров многих проектов и уже имеют опыт контроля за расходами девелопера. Однако одновременно покупателей ждёт рост цен и увеличение числа проектов с сомнительными схемами продажи. Таким образом, покупатели однозначно выиграют в том случае, если останется возможность приобретать жильё на стадии строительства, а застройщики получат доступ к проектному финансированию под 3% годовых», — уверена Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Положительные моменты в возможных изменениях видит и Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй». Но вот какой ценой они будут достигнуты:
«Безусловно, покупатель квартиры станет более защищён юридически, но главный вопрос — какой ценой. Сожмётся предложение, так как строить станут меньше, сократятся объёмы ввода недвижимости в эксплуатацию, вырастет кредитная нагрузка, которая увеличит инвестиционную себестоимость строительства. Банки, в свою очередь, будут более жёстко подходить к выдаче кредитов, так как для них это более рисковая модель, что может повлечь за собой ужесточение условий выдачи кредитов. В совокупности эти и другие факторы приведут к тому, что «доступное жильё» станет ещё недоступнее».
