Новоселье — счастье или... В России назрела реформа стройкомплекса

Но ведь можно строить и больше, и дешевле, и комфортнее. Как этого добиться?

Трещат по швам хуже хрущёвок

Посёлок Озёрный в Самарской обл. жители прозвали «посёлком Позорным». Его построили 7 лет назад для переселения самарцев из ветхого и аварийного жилья. Тогда на 17 домов для 757 семей ушло около 700 млн руб. И что теперь? А теперь сюда людей заставляют переехать по суду! И понятно почему: неровные стены и осыпающаяся штукатурка, плесень и дыры, бегают крысы... «Это невозможно назвать жильём, — жалуется Татьяна Фарович, жительница одного из домов. — Мы привыкли критиковать хрущёвки, а ведь они на фоне нашего жилья — элитная недвижимость».

Жители Брянска в такой ситуации решили жаловаться напрямую президенту. Дома в посёлке Белые Берега построила в 2009-2011 гг. по программе переселения из ветхого и аварийного жилья компания «Евро Отделка». В первый же год по стенам пошли трещины, в квартирах появилась плесень. После того как президент прислал на место федеральных чиновников из Минстроя, 8 из 10 домов официально признали аварийными и подлежащими сносу. Бывшего мэра Брянска Сергея Смирнова за ввод этих домов в эксплуатацию осудили и приговорили к четырём годам колонии. Суда ждёт и директор компании «Евро Отделка» Светлана Роман: её обвиняют в хищении из бюджета региона 119 млн руб. А людям построили новые квартиры.

Сиротам — сиротское?

Сирот из г. Тюкалинска в Омской области поселили на... болоте. «Проблемы начались практически сразу. Канализация замёрзла полностью, сам дом сильно промерзает, стены мокнут, везде плесень, грибок, пол прогнил, — рассказывает жительница Наталья Пестерева. — Дорог к дому нет, весной к нам даже врач не смог пробраться. А ещё дом периодически трясёт, представляете! Он шатается! Ребёнок спит в кроватке, а она ходуном ходит». По мнению специалистов, недостатки строительства исправить невозможно, дом для проживания непригоден. «Застройщик все недостатки по гарантии устранял: переклеивал обои, плитку, сделал заново пол, — объясняет Евгений Козлов, зам­министра имущественных отношений Омской обл. — Но они возникали вновь, и всё это вылилось в расторжение договора купли-продажи и возврат денег предпринимателем в областной бюджет». Теперь сиротам снова ждать новых квартир...

Новгородили дел. Как выглядит коррупция в глубинке?

Подробнее

Не лучше обстоит дело и с коммерческим жильём. «Мы купили двухкомнатную квартиру за 1,37 млн руб., — рассказывает Екатерина Поносова, жительница г. Слободского Кировской обл. — Вселились в июне, и до наступления холодов всё было хорошо. Но зимой выяснилось, что температура в квартире не поднимается выше 11 градусов, пол ледяной — линолеум брошен прямо на цемент. Гипсокартон на стенах пошёл волнами — его просто прилепили на клей. Пластиковые окна установлены так, что в щели между ними и стеной можно руку просунуть».

Покупатели квартир в строящейся высотке на ул. Июльских Дней в Нижнем Новгороде справить новоселье не успели. В декабре в доме рухнул лестничный пролёт, погиб рабочий. Строительство приостановлено, дольщики заказали экспертизу и собираются подавать в суд, чтобы вернуть деньги. А на сайте застройщика до сих пор красуется реклама, утверждающая, что дома высокого качества строят по новейшим технологиям...

Крыша с гарантией?

Вы купили квартиру в новостройке, сделали дорогой ремонт и вдруг обнаружили, что стена в одной из комнат промерзает, а потолок разъедает от протечек. Как не оказаться в такой ситуации и что делать, если избежать её не удалось?

«На этапе подписания договора долевого участия или купли-продажи нужно помнить, что все документы застройщик старается сделать под себя, — говорит Владимир Ботнев, доктор юридических наук, профессор РАНХиГС. — Поэтому здесь не лишней будет принципиальность. Не надо подписывать всё, что дали. Внимательно читайте условия и выдвигайте собственные. Например, опишите, в каком состоянии вам должны передать квартиру».

Детали прописывать необязательно — достаточно указать, что квартира должна соответ­ствовать установленным в РФ техническим регламентам, а также строительным нормам и правилам, отмечает Павел Горячкин, президент Союза инженеров-сметчиков: «СНиП у нас жёсткие, гарантии долгие, как и в зарубежных странах. Проблема в том, что они не соблюдаются».

Самый важный этап — осмотр квартиры, который завершается подписанием акта. «Сначала нужно посмотреть квартиру самому, а во второй раз лучше пригласить специалиста, — советует Павел Горячкин. — Объявлений о предоставлении таких услуг много, и они недороги. Особенно пристрастным должен быть осмотр, если квартира продаётся с отделкой».

Хотя скрытые дефекты даже специалист не всегда может определить. Согласно закону «О защите прав потребителей» застройщик обязан устранить все недоделки, и, если вы не подпишете акт осмотра квартиры, стимулов у него будет больше. В любом случае до подписания акта приёма-передачи квартиры возможностей у покупателя много — вплоть до расторжения договора купли-продажи. Но вот если квартира передана и акт подписан, то расторгнуть договор по причине ненадлежащего качества не удастся.

Дом превращается... Кто имеет право на расширение жилплощади?

Подробнее

Если недостатки выявлены после заселения, можно рассчитывать лишь на гарантии.

Гарантийный срок на оборудование дома и квартиры (вентиляцию, лифты, отопление, водопровод и т. п.) — 3 года. Гарантия целостности стен, состояния фасада и несущих конструкций, стеклопакетов, кровли — 5 лет. Срок рассчитывается со времени сдачи дома.

Однако далеко не всегда удаётся доказать, что дефекты появились из-за некачественной работы строителей, а не по вине жильцов. Застройщики (или суд) потребуют от владельца квартиры проведения сложной экспертизы, причём за его счёт. Стоит такая экспертиза от 30 тыс. руб. и длится не менее 2 месяцев. Обращаться за организацией проверки нужно в Роспотребнадзор.

В любом случае до наступления зимы ремонт в новой квартире делать не рекомендуют. Многие недостатки (например, промерзание стен) выявляются именно в это время. Кроме того, любой дом испытывает деформации после строительства: происходит осадка фундамента, могут возникнуть трещины на стенах и потолке.

А строит кто?

Капитальное строительство нуждается в капитальных реформах, уверен Альберт Джуссоев, глава крупной строительной компании, кандидат экономических наук.

— Проблемы строительного комплекса, как всегда, хотят решить с помощью денег. Но деньги осваиваются, и ничего не меняется. А ведь исправить ситуацию можно за счёт внутренних ресурсов отрасли.

Самое время купить квартиру: прогноз по рынку недвижимости на 2016 год

Подробнее

Сегодня строительным рынком правят девелоперские и различные посреднические компании. Все эти огромные корпорации, которые ослепляют людей красивой рекламой, заняты не строительством, а тем, что называется «купи — продай». На нашем рынке нет практически ни одной компании, которая отвечала бы среднемировым стандартам по срокам и качеству строительства. Невозможно найти хоть одну строительную корпорацию, у которой не на бумаге, а в действительности были бы собственные проектное бюро, лаборатория, управление механизации, заводы по выпуску стройматериалов и другие необходимые для работы подразделения. Зато офисы продаж у всех есть. Поэтому и получается, что, выделяя средства на поддержку стройкомплекса, государство на самом деле набивает карманы нескольких монополистов. Эти деньги не вкладываются в строительство заводов стройматериалов или разработку технологий — они уходят в прибыль компаний. Так что наращивать темпы строительства просто некому. Чтобы этого добиться, нужно менять всю систему.

Такая реформа нашему государству под силу. Навели же порядок в военно-промышленном комплексе, в топливно-энергетическом. И в строительстве всё для этого есть — и ресурсы, и люди. Только порядка нет.

Начать нужно с определения задач и возложения персональной ответственности за выполнение этих задач на руководство Минстроя РФ. Если справятся — молодцы, нет — значит, надо менять людей. Строительством должны заниматься профессионалы. Минстрою нужно передать полномочия по лицензированию строительных компаний. Сейчас допуск саморегулируемой организации (СРО) может получить чуть ли не каждый желающий: плати — и получай бумажку! Компании получают допуск и тут же нанимают гастарбайтеров, залётные бригады: быстренько организовали, продали и разбежались. А когда им предъявляют претензии по качеству, они тут же валят всё на... строителей. Но если строители не они, то кто?

Лицензирование должно быть жёстким, с отдельными требованиями к каждому подразделению строительной корпорации — проектному, электромонтажному, вентиляционному и т. д. В 1990-е гг., когда разрушили прежнюю систему контроля в отрасли, уверяли, что хотят убрать лишние препоны. Но в итоге чиновничьи препоны оставили, а технические требования уничтожили.

Реформы нужны на всех этапах начиная с законодательства, с упрощения разрешительной документации на строительство, с разработки генплана, с нормативных документов. Сегодня всё строится по старым нормативам, да и те нарушаются. Посмотрите, новые дома в основном панельные. Почему? В 90-е гг. мы уже перешли на монолит, который позволяет строить быстро и воплощать интересные архитектурные формы, но теперь вернулись к панелям — это дешевле. А почему такая высокая плотность строительства? Где подземные парковки, подъездные дороги, где парки и зоны отдыха? О качестве жизни в этих домах никто не думает — всех интересует только квадратный метр и деньги.

Стоимость строительства можно сразу уменьшить приблизительно на четверть. Для этого надо перейти от сметной формы расчётов на ресурсный метод, по которому строитель расписывает все свои затраты: стоимость стройматериалов, конструкций, зарплаты. Это прозрачная схема, которой пользуется весь мир. А смета — это формулы, коэффициенты, в которых порой даже сами строители не всегда разбираются.

Параллельно нужно вести серьёзную борьбу с монополистами, которые захватили рынок стройматериалов. Ведь сейчас, скажем, щебень поставляют всего несколько привилегированных компаний. Необходимо отрегулировать на федеральном уровне и ценообразование, и землепользование.

И вот когда мы наведём порядок в традиционных формах строительства, у нас появятся и новые технологии, и материалы, и архитекторы высокого уровня, и здания, которыми мы сможем гордиться.

Что нового в строительстве?

Требования к современному строительству — это в первую очередь прочный фундамент и перекрытия, а также малый вес конструкции, быстрая возводимость и низкая себестоимость.

Бетон для любой погоды

Ремонт конструкций из бетона в российских условиях холодной зимы представляет большую сложность. В РХТУ им. Менделеева придумали, как облегчить процесс: композит на основе акрилового связующего отвердевает одинаково быстро и при −30 °С, и при +30 °С.

Зелёная архитектура

В 1970-е годы во многих странах мира стали появляться здания, крыши и фасады которых украшены растительностью. Теперь это один из самых популярных методов городского дизайна. Их озеленение насыщает воздух кислородом, снимает стресс. Такие экодома ещё и энергоэффективны. В них значительно снижены расходы на отопление и кондиционирование, в них можно использовать для полива дождевую воду и обустроить системы её повторного использования. Такие здания медленно стареют и отличаются большой инвестиционной привлекательностью.

Дом из соломы

Соломенные блоки — самый экологически чистый вид утеплителя, который находит всё большее применение в строительстве жилых домов. Из них возводят современные малоэтажные дома, которые и красиво смотрятся, и прекрасно сохраняют тепло в помещениях. А использование солнечных батарей позволяет отказаться от централизованного отопления.

Углеродное волокно

Сегодня начинают разрушаться многие жилые и промышленные объекты, построенные в прошлом веке из железобетона. На помощь приходит углеродное волокно — современный лёгкий и крепкий материал. Он в 3 раза прочнее стали и в 4 раза легче неё.

Стены печатает принтер

3D-принтеры, следуя заданным компьютерным программам, слой за слоем воссоздают трёхмерные объекты любой формы. И такая строительная технология уже применяется на практике, например в Южной Калифорнии (США). Принтер может даже сам устанавливать перекрытия и укладывать кафельную плитку. Главное достоинство технологии — значительное упрощение и удешевление строительства.