В прошлом году в России произошел взрывной рост цен на недвижимость. Сначала подорожали квартиры на первичном рынке, потом — на вторичном. По данным Росстата, с декабря 2019 года по декабрь 2020 года цена квадратного метра увеличилась примерно на 12%. А по данным «ДОМ.РФ» — на все 22%.
Стоимость жилья зависит от самых разных факторов. Рассказываем о них.
Ипотека
Драйвером подорожания квартир в 2020 году прежде всего стала доступная ипотека. С одной стороны — льготная ипотека под 6,5%, с другой — невысокие проценты по ипотеке на вторичку из-за рекордно низкой ключевой ставки ЦБР.
«Льготная ипотека так удачно совпала с некоторым дефицитом предложения на первичном рынке, вызванным замедлением темпов строительства из-за коронавирусных ограничений и оттока иностранной рабочей силы. Кроме того, на рост стоимости квадратных метров повлияли и ставки по банковским вкладам на уровне 4% при фактической годовой инфляции примерно в 5% и росте потребительских цен на товары первой необходимости примерно на 14% с начала года. Люди поняли, что их сбережения съедает инфляция, и одновременно появилась возможность решить жилищный вопрос на относительно льготных условиях. Поэтому неудивительно, что россияне массово вложили все свои сбережения в ипотеку», — говорит президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования Александра Белоус.
В результате по итогам года ипотечный портфель банков вырос примерно на четверть, или почти на 2 трлн рублей. В прошлом году в РФ было выдано 1,7 млн жилищных кредитов. По сравнению с 2019 годом число займов увеличилось на 35%, а их общая сумма — на 50%.
Ипотека (прежде всего — льготная) продолжит влиять на стоимость недвижимости, указывает ассистент экономического факультета РУДН Василий Башуткин. «Основные факторы, определяющие стоимость недвижимости, в первую очередь будут зависеть от условий ипотечного кредитования и доступности льготных программ, так как именно эта статья расходов является основной», — поясняет он.
Ограничат льготную программу, вырастут ставки по жилищным кредитам следом за ключевой ставкой ЦБР — и тогда доступность ипотеки снизится, значит, снизится число граждан, способных приобрести жилье, упадут и цены.
«Сейчас ЦБ объявил переход к циклу повышения ставки, что приведет к удорожанию ипотеки и удешевлению жилья. Как минимум цены на жилье будут топтаться на месте два-три года, а затем будут расти на величину инфляции, как максимум — уже во второй половине года начнутся скидки от застройщиков», — прогнозирует президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич.
Стройматериалы
Владелец строительной компании Максим Лазовский рассказал, что квартиры в новостройках могут подорожать из-за стоимости материалов. «Арматура дорожаетдень ото дня, полимеры, древесина… В текущих реалиях этот фактор увеличивает стоимость квартиры минимум на 10-12%», — отмечает эксперт.
«В прошедшем году рубль девальвировался примерно на 20%, что повлекло за собой рост цен на строительные материалы, топливо, удорожание импорта», — добавляет управляющий директор риелторской компании Надежда Коррка.
Впрочем, Виталий Манкевич считает аргумент с ростом расходов на стройматериалы лукавым: «Стоимость квадратного метра в новостройке в Москве составляет 250 тысяч рублей. В провинции — 50-60 тысяч рублей. И там и там используют практически одинаковые стройматериалы».
Доходы населения
Стоимость недвижимости зависит от динамики ВВП и реальных доходов населения. При улучшении благосостояния россиян этот фактор будет играть ключевую роль при росте цен на жилье, говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
В 2020 году соотечественники вложили в покупку жилья на первичном рынке около 3 трлн рублей. Это много.
«При этом большинство покупателей „вбухали“ в приобретение недвижимости все имеющиеся у них сбережения либо взяли долгосрочные ипотечные кредиты. В условиях продолжающегося с 2014 года падения реальных доходов населения граждане и так потратились по максимуму. Спроса на уже выставленную на продажу недвижимость нет. При этом спекулятивный пузырь и цены продолжают расти, делая квадратные метры просто недоступными для обычного покупателя. Уже в обозримой перспективе этот финансовый пузырь неминуемо сдуется. После этого цены на недвижимость могут сильно упасть. Возможно, даже на 20-30%», — не исключает Александра Белоус.
Дефицит рабочей силы
По данным Минстроя, недвижимость подорожала в том числе из-за «острого дефицита рабочей силы».
«Дефицит рабочей силы однозначно является ключевым фактором и зависит от решений правительства. Пока границы не открыты, отсутствие мигрантов добавляет минимум 7-9% к стоимости объекта», — рассказывает Михаил Лазовский.
Цена земли
Генеральный директор агентства недвижимости, эксперт в сфере недвижимости МГО «Опора России», глава комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии риелторов Москвы Марсель Ахметшин выделяет еще один фактор, влияющий на стоимость квадратного метра: стоимость земельных участков под застройку, а еще разрешительная документация на строительство, коммуникации, инфраструктура… «Плюс планируемая инвестором доходность», — отмечает эксперт.
Кредиты для застройщиков
С повышением ключевой ставки подорожают кредиты не только для простых россиян, но и для застройщиков. Строительные компании непременно заложат подорожание кредитов в стоимость квадратного метра.
По словам сооснователя агентства недвижимости Ивана Маяка, при отмене льготной ипотеки и росте ключевой ставки новостройки отреагируют или повышением цен при сохранении спроса, или скидками и уменьшением своей прибыли, если спрос начнет стагнировать или уменьшаться. Рынок вторичной недвижимости будет реагировать аналогично, но с небольшой задержкой.
«Ключевая ставка начала повышаться, а макропруденциальные меры усложнили барьеры. Этот фактор ослабит спрос, а значит, в теории должен снижать совокупную стоимость», — добавляет Лазовский.
А что со вторичкой?
Дефицит рабочей силы, стоимость стройматериалов и земельных участков, кредиты для застройщиков — это все влияет на стоимость новостроек. Со вторичном рынком ситуация проще.
«Негативный информационный шум превращает отдельно взятых рационально мыслящих граждан в обезумевшую толпу, выстраивающуюся в очереди за квартирами (потому что завтра станет дороже). И завтра действительно становится дороже, потому что застройщики, видя этот ажиотаж, цены переписывают. Вторичка реагирует с небольшим опозданием и зависит опять же от наличия спроса и предложения (чаще всего, продавая вторичку, человек приобретает себе что-то новое)», — отмечает генеральный директор иркутской строительной компании Аркадий Астрахан.
