Вернут ли деньги, если купил квартиру у мошенников?
На вторичном рынке недвижимости полно мошеннических схем. Например, квартиру продает (обычно по бросовой цене) собственник, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере. Покупатель не спрашивает справку из ПНД (неловко же), а продавец на следующий день после сделки идет в суд, мол, по состоянию здоровья не ведал что творил, хочу вернуть жилплощадь. Суд в таком случае встает на его сторону, признает сделку недействительной, покупателя из квартиры выселяют.
Признать сделку недействительной могут, если гражданин приобрел жилплощадь у собственников, которым квартира досталась по наследству менее трех лет назад, а после ее продажи внезапно нарисовались другие наследники и подали в суд.
Не является гарантией безопасной сделки и договор дарения. Как говорит юрист Эдуард Бугров, в течение трех лет даритель может передумать и обратиться в суд.
А вернут ли деньги, которые покупатель заплатил за квартиру, из которой его выселяют?
По словам юриста, руководителя правового центра Елены Бабушкиной, закон защищает добросовестного покупателя. Согласно ст. 302 Гражданского кодекса РФ, добросовестным признается тот покупатель, который возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать. При этом покупатель об этом не знал.
«Важнейшим признаком добросовестности является возмездность. Возмездность означает приобретение имущества за плату. Причем стоимость имущества, которая была уплачена при его приобретении, не должна существенно отличаться от его реальной рыночной стоимости. В случае приобретения имущества по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от рыночной, покупатель может быть признан судом недобросовестным. В результате суд может истребовать у недобросовестного покупателя квартиру в пользу собственника», — предупреждает Бабушкина.
В случае признания сделки недействительной с продавца взыщут сумму, указанную в договоре купли-продажи. Именно поэтому в этом документе нужно всегда указывать полную стоимость квартиры, как бы ни уговаривал собственник прописать минимальную цену якобы для экономии на налоге.
По словам Бугрова, оспорить сделку могут даже родственники продавца. Например, если он пожилой. Формально собственник квартиры может быть дееспособным, но родственники все равно могут обратиться в суд и доказать, что на момент продажи квартиры у пожилого продавца развивалась деменция и, подписывая договор купли-продажи, он не отдавал себе отчета в своих действиях. В таком случае в суде заниженная цена недвижимости, прописанная в договоре, — это все, на что сможет претендовать покупатель по итогу признания сделки недействительной.
«Лучше все-таки избегать заключения сделки с указанием заниженной стоимости объекта недвижимости. В крайнем случае — прописать в дополнительном соглашении реальную сумму сделки, а передачу и получение денег оформить распиской. Деньги продавцу передавать лучше через расчетный счет», — подсказывает эксперт.
Кстати, о пожилых продавцах. Недавно мы рассказывали историю Алины, купившей квартиру у пенсионерки. Нет, пожилая женщина не страдала деменцией, скорее наоборот. Пока ее внук находился в тюрьме, бабушка выписала его из квартиры, приватизировала жилплощадь и продала. Через несколько лет из колонии вернулся внук, обратился в суд, который признал сделку недействительной. Алине пришлось уступить квартиру (в которой она, кстати, сделала новенький ремонт) бывшему уголовнику, а денег из бабушки выбить не удалось: пожилая женщина их потратила, а для взыскания суммы из ее пенсии понадобится несколько десятилетий.
На практике взыскание часто затягивается на долгие годы, делится Эдуард Бугров. «Фактически покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег. А если для покупки жилья оформлялась ипотека, то еще и с долгами», — подчеркивает он.
