О том, что в Европе проценты по ипотеке в разы ниже, чем в России, известно давно. Но после того, как в Дании банк стал платить проценты заёмщику, а не наоборот, соотечественники опять стали интересоваться заграничной недвижимостью. Увы, условия для иностранцев отличаются от тех, на которых получают кредиты граждане ЕС. И всё равно брать ипотеку там выгоднее, чем здесь. Хоть и нужно не забывать про очевидные «подводные камни».
Где в Европе ипотека дешевле?
Много шуму наделал заёмщик из Дании, финансовый консультант Ханс-Петер Кристенсен, который взял у банка ипотеку с плавающей процентной ставкой. В последнем квартале 2015 года ставка опустилась до -0,0562% и банк, вместо того чтобы брать с мужчины проценты по ипотеке, сам ему выплатил проценты — 38 долларов. В 2015 году банк Realkredit Danmark имел аж 758 таких заёмщиков. Но эта история про взаимные риски: никто не может предсказать размер ставки в будущем, и вероятность того, что она увеличится до 3–4% через несколько лет, существует.
Другое дело фиксированная ставка, которая наиболее распространена в ЕС. Например, в Германии ипотечник может быть уверен в том, что проценты не поменяются и через 10 лет. Здесь ипотеку обычно дают на 15 лет под 1,9%. Проценты по ипотеке не превышают 2% в Финляндии, Люксембурге, Швейцарии, и Германии. На данный момент самая низкая процентная ставка среди европейских стран в Швейцарии. В среднем это 1,75%. А в той же Дании фиксированная ставка в среднем около 3%.
В Швейцарии ипотека выдаётся в основном на 10 лет, сумма займа достигает 80% от стоимости объекта. Банки в Финляндии могут выдать до 75% в качестве займа, однако в некоторых случаях возможны 100% займы, а срок кредитования может быть увеличен до 25 лет. В Люксембурге можно получить ипотеку на срок до 30 лет, сумма кредита — до 80% от стоимости объекта недвижимости.
К сожалению, всё это актуально только для резидентов. Иностранцам приходится покупать недвижимость на менее выгодных условиях: для нас ставка выше, а сумма кредита — ниже.
Какие документы нужны?
Оговоримся сразу — в некоторых странах практически отсутствует практика выдачи ипотеки иностранцам. Например, россияне де-факто не могут получить ипотеку в Болгарии и Черногории. Для получения ипотеки в Чехии обязательно иметь гражданство в одной из стран Евросоюза. А вот в Германии, Испании, Франции, Великобритании условия для ипотечников из РФ вполне приемлемые. Правда, придётся долго и нудно доказывать свою платёжеспособность.
Во-первых, многие банки не ограничиваются справкой от работодателя о доходах за последние полгода. Им подавай годовой отчёт, да ещё и с выпиской по вашим текущим счетам. Если вы сдаёте квартиру в России, договор аренды также неплохо приложить к пакету документов.
Все документы предоставляются на языке той страны, в которой оформляется кредит. Часто перевод должен осуществляться официальным переводчиком и быть заверен в консульстве. Эксперты сходятся во мнении, что лучше всего обратиться за помощью в специальное агентство, которое оформит сделку «под ключ», или воспользоваться услугами местных частных юристов и брокеров по рекомендации.
Получение ипотеки становится несколько проще, если ипотеку или рассрочку предлагает сам застройщик. Трудности могут возникнуть при покупке недорогой недвижимости — при низких ставках банкам это невыгодно. Так, в Великобритании неохотно дают кредит на сумму меньше 500 тысяч долларов, в Германии не приветствуются недорогая ипотека до 60 тыс. евро, в Италии — до 100 тыс. евро.
В чьих банках россиянам рады?
В Германии для получения кредита необходимо сформировать определённую историю обслуживания в банке. Здесь для получения ипотечного кредита необходимо пройти испытательный срок. В течение определённого периода потенциальный заёмщик должен делать отчисления на специальный накопительный счёт в банке, где он планирует оформить ипотеку. Но дополнительным преимуществом при одобрении кредита может быть наличие дохода на территории Германии.
Кроме вашего загранпаспорта, а также нотариально заверенного перевода российского паспорта, могут потребовать ещё некоторые документы. Например, в Испании нужно получить регистрационный номер иностранного гражданина.
Франция — очень комфортная страна для желающего получить ипотеку. Цены на рынке недвижимости плавно снижаются, и банки охотно рассматривают документы иностранных заявителей. Для россиян здесь ипотечное кредитование распространяется преимущественно на недвижимость юга страны и Парижа. И ваши ежемесячные доходы должны по крайней мере в 3 раза превышать предстоящие платежи по ипотеке, иначе банк решит, что вы не сможете обслуживать кредит, и не предоставит его.
И ещё несколько моментов, которые обязательно учитывать, при желании взять ипотеку в Европе. Во-первых, кредиты можно получить только на недвижимость, которая расположена в регионе работы банка. Направить заёмные средства на приобретение российской квартиры нельзя. Потому как на время ипотеки квартира будет находиться в залоге у банка, он будет оценивать её на предмет ликвидности и должен быть уверен в том, что он сможет легко продать квартиру, на которую предоставляется займ. Кстати, при просрочке по ипотеке банки обычно не обращаются в суд, а настаивают на срочной продаже объекта.
И второе — за погашение долга раньше срока многие европейские банки берут комиссию. Например, получившие жилищный кредит в Испании оплачивают 0,5% от суммы, которую они внесли досрочно. А комиссия за полное погашение ипотеки во Франции составит 3% от суммы долга.
Помните — отдавать придётся в евро
В случае с кредитом, получаемым за рубежом, главный минус очевиден — отдавать его придётся в валюте. Ипотека как особая форма кредита ничем в данном случае не отличается. Скорее всего, зарплату вы получаете в российских рублях, а отдавать придётся в евро. При этом сколько будет стоить евро в следующем году, не говоря уже о более далёкой перспективе, сказать никто достаточно уверенно не может. Таким образом, если в валюте ваша ставка и не изменится, то в перерасчёте на рубли сумма ежемесячной выплаты и оставшегося долга обязательно будет меняться. В какую сторону? Перспективы экономики заставляют насторожиться — рубль с разной скоростью, но дешевеет. Так что очень тщательно продумывайте возможность получения ипотеки в другой стране, следите за курсами валют и нефтяными котировками, от которых зависит рубль.
