Эксперт: «Платеж по ипотеке не должен превышать 40-50% дохода семьи»

Ипотеку в Москве не стоит брать с доходом меньше 90 тыс. рублей в месяц, в регионах порог вхождения несколько ниже – 36 тыс. рублей. Для получения выгодной процентной ставки не стоит экономить на первоначальном взносе, а не переплатить за кредит позволит досрочное погашение займа. О самых выгодных возможностях покупки жилья в кредит в интервью АиФ.ru рассказала заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Марина Малайчик.

АиФ.ru: - Зачастую первоначальный взнос оказывается неподъемной суммой для потенциальных заемщиков. Возможно ли взять ипотеку с минимальными первоначальными затратами?

М.М: - Согласно как российскому, так и международному опыту ипотечного жилищного кредитования, кредиты с первоначальным взносом менее 30% от стоимости приобретаемого жилья гораздо чаще и быстрее «уходят в просрочку». Во многом это связано с тем, что вовлеченность собственных средств заемщика в приобретение жилья - прямой залог его заинтересованности в дальнейшем аккуратном погашении кредита. Банки расценивают кредиты с минимальным первоначальным взносом (от 0% до 30%) как наиболее рискованные и, соответственно, повышают по таким кредитам ставки и требования. Такой кредит – риск и для самого заемщика. В таких случаях возможна следующая ситуация: заемщик перестает платить, скрывается от банка, проценты и пени за просроченные платежи накапливаются. В итоге, когда банку удается завершить процедуру взыскания и ипотечная квартира выставляется на торги, то ее стоимость не покрывает всего долга заемщика (с учетом накопившихся платежей), поэтому заемщик еще остается и должен банку. Кстати, для защиты заемщиков от таких случаев сейчас существует ипотечное страхование, которое и покрывает разницу между стоимостью квартиры и претензиями со стороны банка. Так, по программам партнеров АИЖК и некоторых банков для получения кредита с первоначальным взносом менее 30% необходимо оформить такую страховку.

Для получения ипотечного кредита на хороших условиях необходимо накопить хотя бы 10%, а лучше не менее 20-30% от стоимости квартиры – тогда условия банка могут быть более лояльными. В счет первоначального взноса могут идти и жилищные субсидии от государства, на которые имеют право некоторые категории граждан, например, средства материнского капитала.

АиФ.ru: - Как решиться взять кредит?

М.М: - Оцените размер собственных сбережений. Они должны составлять хотя бы 10% от стоимости жилья, которое вы собираетесь приобрести. Для увеличения своих возможностей, поинтересуйтесь, на какие льготы вы можете претендовать: специальные программы господдержки — такие, как материнский (семейный) капитал, жилищные сертификаты, программы для работников бюджетной сферы и военнослужащих, различные региональные программы поддержки молодых семей.

Следующее, на что нужно обратить внимание - доступность ежемесячного платежа, уровень доходов должен позволять обслуживать ипотечный кредит. Платеж не должен превышать 40-50% дохода семьи, иначе поддерживать привычный уровень жизни - невозможно.

Соотнесите срок период кредитования со своим возрастом. По стандартной практике заемщик или самый старший из созаемщиков должен полностью погасить кредит до того, как ему исполнится 55–65 лет. Максимальный срок ипотечного кредита, как правило, составляет 30 лет.

Наконец, третье — процентная ставка по кредиту. На первый взгляд, чем она ниже, тем лучше. Но и здесь есть ряд ограничений. Обычно для получения низкой ставки, приходится внести большой первоначальный взнос, расплатиться по кредиту в короткий срок, потратиться на несколько видов страхования или предоставить банку дополнительный залог. Имеет смысл поинтересоваться, что готов предложить ваш «зарплатный» банк. Часто организации смягчают требования к «своим» клиентам — устанавливают более низкий первоначальный взнос, снижают ставки и единовременные комиссии, ускоряют процедуру оформления кредита.

АиФ.ru: - Можно ли вернуть часть процентов при досрочном возврате аннуитетного ипотечного кредита?

М.М: - При досрочном погашении кредита плановая сумма процентов уменьшается, т.к. снижается основной долг, а проценты начисляются только на остаток основного долга. Погашая кредит досрочно, например, частями, вы можете уменьшить общую сумму выплаченных процентов относительно изначально рассчитанных.

АиФ.ru: - Как продать квартиру, если она находится в залоге у банка?

М.М: - Поскольку жилье находится в залоге у банка, теоретически есть два варианта оформления сделки: либо договориться с покупателем жилья, объяснив, что с квартиры снимется залог сразу после сделки купли-продажи. Но не факт, что покупатель захочет покупать заложенное жилье, даже при наличии гарантии погашения залога после сделки. Другой способ – обратиться в банк-залогодержатель за разрешением на продажу. Если Вы аргументировано объясните необходимость продажи, банк может пойти навстречу, но это – не его прямая обязанность. Существует несколько схем, по которым можно реализовать жилье, находящееся под залогом. Придется согласовать схему продажи с банком и потенциальным покупателем. Чаще всего, стоимость квартиры разбивается на две суммы (остаток по кредиту и деньги, получаемые продавцом), которые закладываются в две разные банковские ячейки. После того, как задолженность заемщика погашена в полном объеме, с квартиры снимается обременение, и проводится сделка. Продавец получает доступ к ячейке с остатком суммы только после регистрации права собственности нового владельца.

Статья по теме

Ипотека для бюджетника: как получить самый выгодный кредит

АиФ.ru: - Как получить налоговый вычет за покупку жилья в кредит?

М.М: - Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме расходов на покупку или строительство жилья, а также на уплату процентов по кредитам и займам, предоставленным на приобретение или строительство жилья. При этом общий размер имущественного налогового вычета за покупку жилья не может превышать 2 млн руб., а вот размер имущественного вычета за расходы на уплату процентов по ипотечным кредитам и займам не ограничен. Для получения средств потребуется взять справку о доходах по форме 2-НДФЛ в бухгалтерии по месту работы и на основе указанных в ней данных заполнить декларацию. Написать заявление на вычет. Сделать копии налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, паспорта, свидетельства о присвоении ИНН, платежных документов, акта передачи жилого объекта, договора купли-продажи или инвестирования и составить опись всех документов в произвольной форме. Подать декларацию и пакет документов в налоговую инспекцию по месту жительства. После - дождаться письма с решением о предоставлении вычета (обычно 2 - 3 месяца). При положительном решении - подать заявление с указанием реквизитов банковского счета, на который перечислят деньги. Или же можно взять в налоговой службе уведомление о наличии у льготы и отнести его на работу, в бухгалтерию: с вас просто не будут удерживать подоходный налог на сумму, указанную в уведомлении.

АиФ.ru: - Можно ли получить ипотечный кредит людям с неофициальной, «серой» зарплатой?

М.М: - Некоторые кредиторы сейчас более лояльно подходят к проверке платежеспособности заемщика, особенно при наличии хорошей кредитной истории. Можно обратиться в тот банк, который рассматривает подтверждение дохода не только по справке 2 НДФЛ, но и, например, по форме банка. Банк не безоглядно верит заявленным доходам, а старается доступными ему способами подтверждает для себя указанные данные. В любом случае, как правило, в таких случаях процентная ставка несколько выше, чем при наличии официально подтвержденных доходов.

АиФ.ru: - Можно ли погасить ипотеку досрочно, без штрафных санкций?

М.М: - Еще 1 ноября 2011 года вступил в силу федеральный закон, который запрещает банкам вводить моратории на досрочное погашение кредита. Так что погасить кредит досрочно Вы можете в любое время, как частично, так и полностью, и никаких штрафов за это брать не имеют права. В России традиционно кредиты берут на 13-15 лет, а погашают за 6-7.

Читайте также:
Ипотека недоступна для 81% россиян
Почему ипотека дорогая?
Кому положена льготная ипотека?

АиФ.ru: - На какие пункты при заключении договора с банком следует обратить внимание?

М.М: - Советую перед подписанием проконсультироваться с юристом или хотя бы внимательно прочитать текст. Обратите внимание не то, чтобы в договоре была зафиксирована вся информация о полной стоимости кредита (включая проценты и все дополнительные ежемесячные, ежегодные и другие платежи). Ипотечный кредит выдается на длительное время, в интересах и заемщика и кредитора стоит заранее и максимально подробно оговорить все условия сделки, оценить дополнительные издержки и оценить риски, изучить права и обязанности сторон, продумать варианты действий в случае возникновения проблем, а также еще раз задуматься об ответственности этого шага.

АиФ.ru: - Период ипотечного кредитования очень длительный. Как обезопасить себя от последствий возможных финансовых трудностей, которые не позволят вовремя расплачиваться с банком?

М.М: - Варианты решения есть и в самых тяжелых ситуациях – когда по кредиту просто нечем платить. В первую очередь, нужно как можно быстрее поставить в известность кредитора о возникших затруднениях. В обращении нужно подробно описать финансовое положение, причины проблем и предпочтительный способ решения: реструктуризацию задолженности по кредиту либо реализацию жилья в досудебном порядке.

В большинстве банков существуют специальные программы реструктуризации, которые позволяют заемщикам пережить трудный период. Это либо своего рода «кредитные каникулы», во время которых заемщик платит очень маленькую сумму, либо – продление срока кредита, благодаря которому платеж становится меньше, либо другие меры того же рода. Если финансовые проблемы носят затяжной характер, и преодолеть их в обозримом будущем не представляется возможным, погасить кредит можно за счет средств от реализации заложенной недвижимости. Для этого надо будет получить согласие владельца закладной на снятие обременения в виде ипотеки, иначе заложенную недвижимость продать нельзя.

Кстати, замечу, что в России традиционно высок процент досрочного погашения. Притом, что кредиты берутся на срок 15-17 лет, гасятся они в течение 5-7. Это связано, в том числе, и с ростом доходов населении. Наверняка Ваша зарплата через 5 лет станет выше, а платеж по ипотеке (в большинстве случае платежи аннуитетные) при этом не изменится.

АиФ.ru: - С каким уровнем дохода имеет смысл брать ипотеку в Москве и области?

М.М: - Уровень доходов должен позволять обслуживать ипотечный кредит. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40-50% дохода семьи (в зависимости от программы банка). Выплаты по «среднестатистическому» кредиту составляют в целом по России около 18 тыс. руб., а по Москве – порядка 45 тыс. рублей.