Прогнозировать цены на недвижимость — дело непростое. Но людям, которые собираются покупать или продавать квартиру в Москве, нужно понимать «среднюю температуру по больнице». Вдруг стоит подождать полгодика? Или, наоборот, лучше до Нового года заключить сделку?
Ценовой пузырь
«В ближайшие год-два стоимость жилья в Москве продолжит снижаться. Цены уже ползут вниз после весеннего скачка на фоне начала СВО: опасаясь обвала рубля, люди пытались сберечь накопления, вложив их в недвижимость, — уверен руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru” Олег Репченко. — В результате ажиотажного спроса в марте-апреле 2022 года индекс стоимости квадратного метра жилья в Москве вырос на 7,2% и превысил 271 000 рублей, достигнув пикового значения за всю историю наблюдения. Но весенний рост уже отыгран: за последующие полгода средняя стоимость квартир на вторичном рынке Москвы снизилась на 5,9%. Сегодня квадратный метр жилья в столице стоит 256 000 рублей в среднем. Это цена предложения. С учётом торга цена сделки оказывается ещё на 15-20% ниже».
Репченко полагает: несмотря на начавшееся снижение цен, жильё в Москве всё ещё переоценено. Весенний скачок стоимости метра на 5-7% лишь немного раздул ценовой пузырь на столичном рынке жилья, но образовался он уже давно. За два «ковидных» года квартиры в столице подорожали в разных сегментах на 50-70%. Причиной сверхвысоких цен стал не рост экономики и покупательской способности населения, а низкие ставки по депозитам и кредитам, искусственно разогревшие спрос на жилье и цены. Поэтому, по прогнозу Irn.ru, цены на жилье в Москве должны откатиться назад и вернуться к значениям начала 2020 года, то есть снизиться до 30% от ценовых максимумов, зафиксированных весной этого года.
«Цены на недвижимость с большей вероятностью будут падать. — подтвердил aif.ruдоцент кафедры Национальной экономики РУДН Сергей Зайнуллин. — На то есть несколько причин. Во-первых, стоимость жилой недвижимости больше всего зависит от реальных доходов населения, от уровня жизни. К негативным факторам, влияющим на цены на недвижимость, относится неопределённость экономической ситуации, отсутствие гарантий сохранения работы, особенно у тех, кто работал на западные компании, если нет уверенности в будущих доходах, то очень рискованно брать ипотеку. Во-вторых, искусственное стимулирование спроса льготной ипотекой исчерпало себя, и те, кто хотел купить недвижимость в ипотеку по низким ставкам, уже сделали это. В-третьих, в Москве и других крупных городах падает спрос со стороны высокооплачиваемых иностранных, в первую очередь западных, руководителей и специалистов».
Эксперт уверен, что объявление скидок застройщиками, снижение цен на вторичку — всё это демонстрирует, что предложение превышает платежеспособный спрос, и недвижимость уже фактически не продаётся.
Точно подешевеет?
«Прогнозировать цены на недвижимость на длительный период сложно, так как присутствует много “если”, но если ориентироваться на позитивный сценарий, то СВО закончится, стабилизируется ситуация на рынке. Люди, которые отложили покупку недвижимости, вернутся к этому вопросу. И спрос постепенно начнёт восстанавливаться, что приведет к росту цен, — считает эксперт рынка недвижимости, руководитель компании “IDEA Estate” Максим Чурилов. — Мы не увидим каких-то сильных всплесков, так как на данный момент для этого нет оснований, но это будет методичный поступательный рост, аналогичный тому, что мы наблюдали с 2016 по 2020 года. Если говорить о драйверах роста, то сейчас в правительственных кругах ходят разговоры о том, чтобы запустить льготные программы по ипотеке на вторичном рынке жилья. Когда это произойдет, это, безусловно, даст мощный толчок для увеличения спроса, а значит и роста цен. Если провести аналогию с запуском льготных программ на первичном рынке жилья в 2020 году (тогда правительство хотело поддержать упавший спрос на новостройки в пандемию), то из-за увеличения спроса, рост цен на недвижимость у застройщиков составил в среднем 20%, а в отдельных случаях до 50%».
