Зачастую несведущий в таком деле покупатель не понимает, что это такое, но уверен - если он заплатил за предоставление данной услуги, значит, может спать спокойно в приобретенном жилье. А зря.
Для начала отметим, хотя риэлторские конторы выделяют в рекламных сообщениях услугу «проверка юридической чистоты сделки» отдельным пунктом, как правило, она идет в комплексе с услугой по покупке квартиры. По-другому, она называется «сопровождение сделки». По словам Артема Артюхова, члена экспертного Совета ГРМ, руководителя по развитию компании «МЭТР РОШЕ-Запад», в нее входит: проверка юридической чистоты квартиры, подготовка договоров, организация самой сделки (выбор банка, заказ ячеек, «удерживание» всей цепочки, подписание предварительного и основного договоров купли продажи), сдача и получение документов в Регистрационную палату. Основной документ, имеющий юридическую силу - расширенная выписка из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество (ЕГРП), по которой можно проследить историю всех сделок, совершенных в отношении этой квартиры. Второй документ - выписка из домовой книги, где указаны все лица, проживающие и проживавшие в данной квартире. К тому же из последней справки можно узнать о наличии или отсутствии ареста на квартиру.
Вооружившись всеми озвученными выписками, риэлтор опытным глазом может выявить те или иные недостатки, например - неучтенных при приватизации детей; людей, находящихся в местах лишения свободы; одного из «спрятанных» супругов. Добросовестное агентство, дабы не портить себе репутацию, обязательно предупредит клиента, проконсультирует о возможных рисках и, скорее всего, откажется от сомнительного варианта.
Если проверка не показала никаких отклонений от нормы, сделка доводится до логического конца. При этом, как правило, клиент не требует документальное подтверждение юридической чистоты объекта. Но, по запросу, агентство может представить соответствующий документ, при условии, что между клиентом и агентством существуют договорные отношения на предмет проведения экспертизы правоустанавливающих документов в отношении приобретаемого объекта.
«Юрист может написать заключение о текущем состоянии квартиры и сделать анализ возможных рисков при ее приобретении. Такой документ является позицией конкретной компании по этому вопросу. Другое агентство, теоретически, может вынести иное заключение. В случае возникновения спорных ситуаций, данный документ будет вспомогательным в судебных разбирательствах, но опираться только на него невозможно, так как такая бумага не является нормативным правовым актом», - уточняет Ксения Должикова, эксперт ГРМ, юрист департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.
Некоторые нечистоплотные на руку агентства в доказательство проделанной работы могут предоставить распечатки с неких ворованных баз данных.
«А раз эти базы данных уже продаются, то, скорее всего, они устаревшие, причем прилично», - говорит Илья Шкоп, председатель Совета ГРМ, директор агентства недвижимости «Собственник».
Тем не менее, эксперты Гильдии риэлторов Москвы предупреждают, никакая проверка юридической чистоты не может гарантировать на 100%, что в дальнейшем у клиента не возникнет проблем с купленным объектом.
На сегодняшний день единственное, что сможет обезопасить вашу квартиру, это титульное страхование, которое обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности на недвижимость (правомочия по владению, пользованию, распоряжению), если сделку признают недействительной, в том числе по причине прямого умысла недобросовестного продавца. К сожалению, такие происшествия на рынке не редкость, поэтому все больше и больше покупателей стараются не экономить на этом.
«Само титульное страхование, неразвитое в России, надо всячески поощрять. Через него проблему юридической чистоты можно решить сугубо статистически. Т.е. застраховала компания 10 000 покупателей жилья, из них, допустим, 15 потеряли купленные квартиры. Сумма страховок 10 000 квартир должна быть больше, чем выплаты страховой этим 15-ти пострадавшим. Не случайно, в Штатах страхование права собственности обязательно при сделках с недвижимостью», - считает Илья Шкоп.
«Справки и сертификаты, выданные агентством, не могут заменить страхование перехода права собственности и связанных с ним рисков. В то же время защита своей собственности посредством страхования приобретает все большее значение, особенно из-за участившихся разговоров о введении обязательного страхования. Поэтому в дальнейшем можно ожидать рост интереса к титульному страхованию, а также к страхованию имущества. Ведь защита своей собственности и своих интересов зависит исключительно от нас самих. И пренебрегать такими важными вещами не стоит», - соглашается с коллегой Ксения Должикова.
