Альтернативной считается сделка, когда при покупке новой квартиры продаётся старая. Делается это по разным причинам. Например, когда родители хотят «разъехаться» со взрослыми детьми или молодая пара хочет улучшить жилищные условия из-за рождения ребёнка. По данным компании «НДВ-недвижимость», на альтернативные сделки в среднем приходится не менее 40 % операций со столичной недвижимостью на вторичном рынке, а с учетом взаимозачета — 70 %. АиФ.ru выяснил, какие бывают виды альтернативных сделок и как безопасно провести сложную цепочку купли-продажи.
Обмен квартирами
Альтернативные сделки, или так называемые «цепочки», фактически представляют собой обмен квартиры с помощью купли-продажи. Вариантов здесь множество — одну квартиру меняют на другую, одну на две или две на одну и так далее. Чаще всего в подобных сделках участвуют 3–5 квартир, но иногда их количество доходит до 12.
«Существует несколько видов альтернативных сделок. Первый из них — улучшение жилищных условий. Например, если в семье появляется ребёнок, то супруги стремятся обменять старое жильё на новое (например, однокомнатную квартиру на двухкомнатную). Второй вариант — разъезд. Участниками таких сделок становятся, например, бывшие супруги или конфликтующие члены семей, которым необходимо продать одну общую квартиру и приобрести две или несколько новых. Третий вариант — съезд. Суть его заключается в продаже двух (или даже нескольких) квартир и покупке одной на вырученные средства. Съезд — более сложная сделка, поскольку при одновременной продаже старых квартир крайне сложно сразу найти покупателей, претендующих на эти варианты», — рассказала АиФ.ru Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Слабые звенья цепи
Главной проблемой альтернативных сделок является то, что в них вовлечено большое количество людей со своими интересами. Поэтому бывает непросто согласовать сроки, время проведения сделки, убедить всех, что при проведении такой сделки важна терпимость и выдержка, непосредственно в банке растолковать людям условия проведения государственной регистрации и возврата средств в случае отказа.
«У нас сорвалась сделка за два часа до начала из-за того, что один «товарищ» убедил продавца в том, что по условиям сделки его бывшая жена получает больше, чем он. По дороге в банк он отказался от сделки, и ни с чем остались остальные четыре участника, а заодно и все риелторы, кропотливо и далеко не один день готовившие сделку, не говоря уже о затратах на справки, услуги юристов и нотариусов и т. д.», — рассказал Вадим Ламин, управляющий партнёр агентства недвижимости SPENCER ESTATE.
Чем больше звеньев у цепочки, тем сложнее сама сделка. Соответственно, возрастает и вероятность провала всей операции. Кроме того, в подобных сделках бывает сложно предугадать сроки завершения. В некоторых случаях альтернативная продажа может растянуться на год и более. Также не стоит забывать, что жилплощадь, участвующая в таких сделках, зачастую реализуется по более низкой цене, чем обычные, свободные квартиры. Дисконт составляет в среднем 5–10 %.
Альтернативные риски
Провести альтернативную сделку самостоятельно, без помощи специалистов, практически невозможно. Необходимо постоянно следить за всеми участниками, проверять историю всех объектов недвижимости, контролировать движение денежных средств, регистрацию договоров. Неподготовленный человек может совершить ошибку, которая будет дорого ему стоить.
Выбор риелтора — очень важный процесс, которому нужно уделить особое внимание. Необходимо узнать о репутации компании, которую представляет риелтор. Это же касается и маклеров, которые работают самостоятельно. Ни в коем случае не стоит слушать риелтора, представляющего другие стороны сделки: он защищает не ваши, а их интересы.
Альтернативные сделки с недвижимостью всегда будут актуальными, и во многом они более безопасны, чем, скажем, покупка жилья в новостройке. Обменивая квартиру на другую, не нужно беспокоиться, во всяком случае, о том, что проект не будет реализован в срок. Существуют, впрочем, и связанные с такими сделками риски, но присущи они любым операциям с недвижимостью. Речь идёт о мошенничестве и обмане со стороны владельцев квартир, юридических трудностях.
Чтобы избежать их, эксперты советуют придерживаться простых правил: доверять проверку документов на квартиру профессионалам, при необходимости проводить независимую экспертизу квартиры, обязательно лично присутствовать на показе квартиры, познакомиться с будущими соседями и выслушать их рассказ о нынешних владельцах и вообще о доме, где вам предстоит жить. Также всегда нужно пользоваться безопасными системами расчётов и в спокойной обстановке читать документы перед тем, как ставить на них подпись: ведь каким бы хорошим ни был риелтор, вся ответственность принятия окончательного решения лежит на ваших плечах.
