За последние десять лет в нашей стране произошел ощутимый прорыв в темпах строительства жилья. Если в 2005 году, когда тема обеспеченности жильем легла в основу нацпроекта, вводилось около 44 млн кв. м, то в 2015 году этот показатель вырос почти в два раза и достиг 85,3 млн кв. м. Это абсолютный исторический рекорд по объему ввода на рынке жилищного строительства: больше, чем строили в советское время. В прошлом году произошел небольшой спад до 78,6 млн кв. м, поскольку вводили в эксплуатацию дома, начало строительства которых пришлось на кризисный период в экономике, но все равно объемы впечатляют: 1134 многоквартирных дома, 1,2 млн квартир в год.
О том, как сегодня будет регулироваться долевое строительство, рассказал Александр Сидякин, первый заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, руководитель рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, федеральный координатор партийного проекта «Школа грамотного потребителя»
Поставлена задача нарастить темпы строительства
В настоящее время президентом поставлена еще более амбициозная, но реалистичная задача: нарастить темпы строительства до 120 млн кв. м к 2024 году, предоставив возможность улучшать свои жилищные условия 5 млн российских семей.
Самый популярный способ строительства, если не брать в расчет индивидуальное жилье, в нашей стране — долевое. Почти 80% домов строятся с привлечением средств от участников долевого строительства. Несмотря на очевидные преимущества (прежде всего это возможность приобретать жилье по низкой цене), самый доступный способ строительства являлся до сегодняшнего дня и самым проблемным.
Поэтому в основополагающий ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» за 12 лет с момента его принятия корректировки вносились 24 раза. И последние поправки, предусмотренные федеральным законом от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ, по сути, поставили крест на дефектной модели, помогающей строить большие объемы, но воспроизводящей из года в год новых «обманутых дольщиков».
Острая проблема
Обманутые недобросовестными застройщиками участники долевого строительства и граждане, пострадавшие от мошеннических «двойных продаж» жилья, — одна из самых острых социальных проблем. Она возникла из-за несовершенства законодательства в сфере долевого строительства.
Ещё в мае 2006 года на Горбатом мосту возле Дома правительства был разбит первый палаточный лагерь «обманутых дольщиков», а в октябре того же года в центре Москвы — на Цветном бульваре — прошла одиннадцатидневная общероссийская голодовка. В различных регионах страны одновременно были организованы многочисленные акции протеста, что впервые обнажило масштабы проблем долгостроев.
После этого в партии «Единая Россия» было принято решение о создании при президиуме Генерального совета рабочей группы, которая на постоянной основе занимается решением проблем обманутых дольщиков. Сперва она имела в названии слово «вкладчиков», поскольку застройщики могли привлекать деньги по договорам паенакопления. Но с 2010 года по инициативе рабочей группы были запрещены иные формы договоров (в том числе так называемых «предварительных»), кроме как договор долевого участия (ДДУ) с обязательным оформлением в регистрирующих органах. С подачи партии были внесены изменения в закон о банкротстве, устанавливающие особый порядок банкротства застройщиков, установлена уголовная ответственность руководителей строительных организаций и т. д.
В настоящее время митинги «обманутых дольщиков» также проводятся, но проблему никто не пытается замалчивать, как раньше. Однако инициативные группы все чаще убеждаются, что оппозиционные силы используют их проблемы для зарабатывания собственных политических очков. После восьмичасовых парламентских слушаний в Госдуме летом прошлого года «обманутые дольщики» поняли, что более конструктивным является диалог.
Этой же тактики диалога с самого начала придерживалась рабочая группа партии «Единая Россия»: мы рассматриваем все без исключения обращения граждан (например, только за прошлый год поступило 4 366 писем), ведем максимально полный реестр дольщиков и находим по каждому объекту самые эффективные варианты завершения строительства и скорейшей передачи дольщикам принадлежащих им квартир.
Реальная помощь
За двенадцать лет с момента создания специальной рабочей группы нам удалось помочь получить свое жилье более чем 259 718 семьям и достроить 2 330 проблемных многоквартирных жилых объектов. Ни одна оппозиционная политическая сила не может сказать, скольким «обманутым дольщикам» помогли их уличные акции.
Партия «Единая Россия» как ответственная политическая сила, используя все возможные правовые механизмы, в «ручном режиме» помогает региональным властям разбираться с долгостроями. Возбудить дело против застройщика, который находится в стадии банкротства, значит указать на причину проблемы, но не устранить последствия: это тысячи людей, которые остались ни с чем. И тогда государству приходится вмешиваться, в том числе за счет бюджетных средств, решая проблемы людей. Это наглядно показал опыт СУ-155.
Количество недостроев на территории РФ на начало 2018 года по сравнению с прошлым годом выросло и составило 1179 проблемных объектов в 72 субъектах РФ, в строительство которых инвестированы денежные средства 154 276 дольщиков. Для поиска вариантов помощи этим «обманутым дольщикам» потребуется еще пять-шесть лет.
Радикальное решение проблемы
Радикально решить проблему «обманутых дольщиков» можно, только полностью запретив долевое строительство в нынешнем виде.
Именно это было сделано Государственной думой в рамках исполнения соответствующего поручения президента нашей страны.
Сначала несработавшее страхование рисков участников долевого строительства было заменено с октября 2017 года государственным компенсационным фондом, в который застройщики направляют процент от каждой сделки, на тот случай, если какой-то из объектов будет «заморожен». А с 1 июля 2018 года долевое строительство заменяется проектным финансированием. Проектом здесь выступает непосредственно объект строительства, на которое было получено разрешение, а финансирование строительства гражданами будет опосредовано банками, которые будут аккумулировать на специальных эскроу-счетах привлекаемые средства граждан. Деньги дольщиков становятся неприкосновенными и будут застрахованы по линии АСВ (до 10 млн рублей).
Законом введены повышенные требования к компаниям, работающим на рынке многоквартирного домостроения: опыт работы на рынке должен быть не менее трех лет, а объем построенного жилья — не менее 10 тыс. кв. метров. Кроме того, усиливается государственный контроль за долевым строительством. Руководителей региональных надзорных органов будут согласовывать на федеральном уровне, что поможет избежать выдачи ангажированных разрешений на строительство. Введена административная ответственность за необоснованное принятие или отказ в выдаче разрешения на строительство, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния. Выдавая разрешение на строительство, должностное лицо будет понимать, что в случае наступления негативных последствий для обманутых дольщиков это коснется и лично его. Речь не идет о том, что было совершено умышленное уголовно наказуемое деяние, но вопросов к обоснованности и прозрачности разрешительной документации на строительство быть не должно.
Минимизация рисков
Все эти изменения минимизируют риски граждан и запрещают так называемый котловой метод (по сути, пирамиду, когда деньги, привлеченные под один объект строительства, шли на погашение обязательств застройщика по совершенно другому объекту). По новым правилам деньги дольщиков могут быть направлены исключительно на строительство их дома, а застройщики получат свою прибыль только после того, как отдадут вам квартиру.
Согласно новому 218-ФЗ, запрещается выпуск различных жилищных сертификатов и создание ЖСК на начальном этапе строительства. Остается единственный способ вложить в приобретение жилья на первоначальном этапе строительства: договор долевого участия. Для граждан форма остается привычной.
В контексте поставленных задач по наращиванию темпов строительства мы должны быть уверены в надежности и финансовой устойчивости застройщиков. Если раньше кредитные организации выдавали заемные средства под 17% в год с переходом на эскроу-счета, то мы рассчитываем, что банковский продукт будет выдаваться под 6-7 % для погашения кредитной линии после подписания акта приема-передачи квартиры с участником долевого строительства, который внес деньги на спецсчет в банк.
Азбука дольщика
Безусловно, столь кардинальные перемены приведут к изменениям на рынке жилищного строительства, но на стоимости квадратного метра это никаким образом не должно существенно отразиться. Экономика стройки остается прежней. Недобросовестные застройщики могут попытаться придумать новые схемы обхода требований законодательства. Поэтому для тех, кто в ближайшее время раздумывает над приобретением жилья, рабочая группа президиума Генсовета по защите прав дольщиков подготовила «Азбуку дольщика», размещенную на нашем сайте, которая призвана оградить граждан от недобросовестных застройщиков и содержит практические советы по поводу того, как перед заключением ДДУ провести собственную проверку застройщика и объекта строительства.
