Переплатить вдвое, остаться без жилья. Какие ошибки мы совершаем с ипотекой

За полгода российские банки выдали 497,3 тыс. жилищных кредитов на сумму более 1,1 триллиона рублей, говорится в материалах Объединенного кредитного бюро (ОКБ). Средняя сумма ипотечного займа составила 2,21 миллиона рублей.

Ипотека — кредит долгий и залоговый. Случись что, и банк может отобрать жилплощадь. Какие ошибки могут привести к такому сценарию, да и к крупным переплатам, АиФ.ru узнал у экспертов.

Краткосрочное финансовое планирование

Большинство ошибок заемщики совершают на этапе планирования и оформления ипотеки. Очень часто граждане переоценивают собственные финансовые возможности и умение экономить, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

«Нередко люди берут жилищный кредит, считая, что их текущее материальное положение как минимум не изменится, а возможно, и улучшится. В действительности же все может поменяться, и я говорю не о каких-то серьезных неурядицах (скажем, потеря работы или болезнь). Нужно понимать, что в нашей стране инфляция обгоняет рост доходов, поэтому год от года ипотечное бремя, которое когда-то казалось легким, может становиться тяжелее», — объясняет эксперт.

Мало кто учитывает, что ипотека — это принятие системного решения, которое включает вопросы семейного положения, возможность рождения детей, содержания престарелых родителей, собственного здоровья. Все эти факторы влияют на платежеспособность. И не учитывать их — значит допускать ошибки, которые могут привести к потере денег или даже квартиры, предупреждает доцент Финансового университета при правительстве РФ, к. п. н. Виталий Пичугин.

«Например, рождение и воспитание детей — это не только счастье родителей, но и финансовые обязанности, которые требуют увеличение дохода либо снижение расходов на иные нужды. При наличии ипотеки сокращаются все статьи расходов семьи, только ипотечные платежи остаются. Встает вопрос: тратить деньги на детей (одежда, болезни, питание, няня, развивающие занятия) или продолжать платить ипотеку? Поскольку «все лучшее детям», начинается сначала задержка оплаты кредита, а потом и прекращение. Только банк не волнует ничего, кроме своевременной и регулярной оплаты долга, и если такового не происходит, то в конечном итоге заемщик теряет квартиру и в лучшем случае переезжает в съемное жилье вместе с детьми», — рассказывает Пичугин.

Нет «заначки» на черный день

Эта ошибка вытекает из первой — неумения/нежелания планировать жизнь с ипотекой на длительное время. Эксперты советуют накопить сумму, равную как минимум трем ежемесячным платежам по кредитам, прежде чем оформлять заем. 

Без такой подушки любой форс-мажор (например, временная нетрудоспособность) выбьет из колеи и лишит возможности вовремя гасить долг перед банком.

Жилье дорожает, ставки снижаются. Когда лучше всего брать ипотеку? Подробнее

Первоначальный взнос тоже в кредит

Оказывается, некоторые граждане не то чтобы не стремятся сформировать финансовую подушку на черный день, они не имеют даже суммы в 20% от стоимости жилья, которое планируют приобрести. Как рассказал АиФ.Ru управляющий по стратегическому маркетингу ПСБ банка Андрей Бархота, эти  граждане используют заемные средства, нередко потребительские кредиты.

«При этом значительно растет конечная стоимость приобретения жилья и стремительно ухудшается платежеспособность заемщика. Необходимо самостоятельно накопить средства, оценив тем самым собственные возможности по обслуживанию долга», — уверен эксперт.

Ожидание «дна» ставок

Ставки по вкладам и кредитам зависят от ключевой ставки Центрального банка РФ и постоянно меняются. Бывает, что потенциальные ипотечные заемщики ждут так называемого «дна» ставок», чтобы оформить кредит на самых выгодных условиях. 

«На самом деле на стоимость заемного жилья еще большее влияние оказывает его цена, а не стоимость заемных ресурсов. Если ставка снижается, а стоимость жилья растет, то в конечном итоге цена вопроса окажется идентичной», — подчеркивает Бархота.

Игнорирование комиссии на снижение ставки

Большинство банков для снижения ставки предлагают заплатить единовременную комиссию, которая, как правило, не превышает 1,5-4,5% от суммы кредита, рассказывает ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета Банки.ру Инна Солдатенкова.

Заплатив эту комиссию, снизить ставку можно на 0,5-1,5%. «Имейте в виду, что чем длиннее срок кредита, тем большую выгоду несет эта опция. Но учтите, что при досрочном погашении кредита комиссия не пересчитывается и не возвращается!», — подсказывает эксперт.

Кредит на максимально доступный срок

Оформить ипотеку можно хоть на 20, хоть на 25 лет. Сумма ежемесячного платежа по «длинным» кредитам меньше, чем по займу, взятому, например, на 5 лет. И многие заемщики спокойнее воспринимают меньшую цифру, но забывают, что это спокойствие обойдется в кругленькую сумму переплаты по процентам, указывает адвокат по недвижимости Роман Лоторев. 

Неиспользование мер государственной поддержки

Государство старается стимулировать граждан покупать жилье в ипотеку. Для этого предусмотрены всевозможные программы поддержки заемщиков, став участником которых, можно получить льготную ставку или ипотечные каникулы.

«Во многих банках действуют специальные условия кредитования для учителей, госслужащих, молодых семей, семей с несовершеннолетними детьми. В отдельных регионах встречаются льготные программы от АИЖК, а в некоторых областях можно даже получить субсидию из бюджета», — отмечает Инна Солдатенкова.

Чтобы избежать такой ошибки, отслеживайте новости социального законодательства», — говорит директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров. 

Брать или ждать? Что будет со ставками по ипотеке Подробнее

В ипотеку в гражданском браке

Граждане берут ипотеку, оформляя в кредитном договоре своих гражданских супругов в качестве созаемщика, рассказывает Бархота. Но не учитывают, что в случае разрыва отношений и расставания урегулирование принадлежности долга и характера его обслуживания будет проблематичным. «Жилищный вопрос имеет приоритетное значение. Кроме этого, он влияет и на личные отношения. Важно учитывать этот фактор при принятии финансовых решений», — предупреждает эксперт.

Неполное изучение договора

Зачастую заемщики под влиянием невысокой процентной ставки забывают об остальных условиях ипотечного договора — о дополнительных комиссиях, страховке и т. п. Все это самым непосредственным образом влияет на итоговую сумму долга, отмечает Константин Бобров.

В идеале прочитывать ипотечный договор максимально внимательно, а моменты, вызывающие вопросы, уточнять у банковского служащего. В конце концов, вам с этим кредитом «жить» несколько лет, и лучше знать о нем все нюансы.

Навязанные услуги

Кстати, о страховке. По закону, при оформлении ипотеки обязательно страхование залога (то есть недвижимости). Остальные риски (например, своего здоровья) заемщик может страховать на свое усмотрение. Банки, правда, об этом предпочитают умалчивать и неоднозначно намекают клиенту, что без страховки, оформленной в дружественной банку компании, кредит можно и не получить.

Однако, по словам Боброва, выбирать страховщика можно самостоятельно — банк не имеет права навязывать свою компанию. 

«Да, банки усложняют условия ипотечного договора не в пользу заемщика из-за отказа застраховаться в предложенной им компании. Этот момент лучше уточнять у кредитной организации заранее», — говорит эксперт. 

«Страхователь имеет право отказаться от договора страхования, воспользовавшись периодом охлаждения, расторгнуть договор с аффилированной банку страховой компанией и, в случае необходимости, заключить договор с другой публичной страховой компанией по адекватной ставке (стоимости услуг)», — добавляет руководитель адвокатского агентства «Вербицкая и партнеры», к. ю. н. Юлия Вербицкая.

Кроме страховок, банки навязывают гражданам и некие юридические услуги по консультированию и составлению кредитного договора. По словам Вербицкой, этим чаще всего грешат провинциальные финансовые организации. «Эти банки обязывают заемщика заключить отдельный договор и подписать акт о якобы оказанных услугах юридического характера. Следует отметить, что существующая судебная практика позволят заемщику возмещать подобные затраты через суд, доказав, что факта оказания юридических услуг в действительности не было», — объясняет она.