Ипотека возвращается. Кто и как сможет воспользоваться пониженными ставками?

Ипотечный рынок, похоже, наконец оживает. Если в кризис выдача кредитов на жильё резко сократилась, то сейчас её объёмы постепенно восстанавливаются. И хотя до докризисных уровней ещё далеко, судя по статистике, они могут быть достигнуты уже в ближайшие 2 года.

Пока же, по информации Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), общая сумма выданных кредитов не превысила 370 миллиардов рублей за 2010-й год. Это на 44% меньше, чем в 2008-м (в конце которого и наступил кризис), однако аж в 2,4 раза больше, чем в 2009-м. Примечательно при этом, что количество ипотечных займов увеличилось за последний год всего лишь на 17%; а это значит, что на фоне незначительного роста числа заёмщиков существенно увеличились суммы кредитов.

Связано это может быть как с ростом средних зарплат (от дохода заёмщика зависит и максимальный объём кредита), так и с тем, что банки перестали осторожничать и наконец готовы пускать деньги в дело. Как считает гендиректор АИЖК Александр Семеняка, если положительные тенденции в банковском секторе и в экономике в общем сохранятся, в этом году объем выдачи кредитов увеличится на 50% до 540-580 млрд руб.

Цена вопроса

Что касается ставок, они пока должны оставаться на относительно низком, «предкризисном» уровне. Напомним, в течение последних двух лет средняя цена ипотеки в России колебалась от 14 до 18%. Однако уже в декабре 2010-го составляла 12,5-13% в рублях, а «это практически минимум», как отметил Семеняка. В 2011-м АИЖК прогнозирует аналогичный показатель, передаёт РИА «Новости», а вполне возможно, на 1-1,5% ставки даже понизятся.

Впрочем, если вы хотите взять кредит на жильё, дожидаться удешевления эксперты не советуют. По крайней мере в Москве в ближайший год квартиры могут подорожать на 10-15%, то есть средняя цена квадратного метра составит уже не 135, а 155 тысяч рублей. А вот если кредит уже есть (и взят как раз по высоким кризисным расценкам), есть смысл перекредитоваться — по сниженной ставке и на более выгодных условиях. И не ждите, что банк-кредитор сам пойдёт вам на встречу и снизит ставку вслед за общей тенденцией на рынке.

— Теоретически, банк, конечно, может провести реструктуризацию выданного кредита в сторону уменьшения ставки, но практически — ему это не очень надо, — говорит ипотечный брокер Дмитрий Овсянников. — Иногда банки делают реверанс в пользу заемщиков, но это, скорее, исключение, а не правило.

Услугу по реструктуризации кредитов можно получить и в другом банке; плюс специально созданное в кризис Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) осуществляет перекредитование заёмщиков, оказавшихся в трудном финансовом положении. Правда, чтобы попасть под это определение, нужно доказать, что вы уже использовали все имевшиеся активы для погашения кредита, что ваш доход упал ниже 3-х прожиточных минимумов на человека и что жильё, которое вы купили по ипотеке, является единственным для проживания. К тому же, кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2009-го. Зато получив помощь АРИЖК, вы фактически сможете перекредитовать свою ипотеку по цене 9-10%.

И другие тонкости

С учётом общих тенденций банковского рынка, при выдаче кредита банк всё равно будет учитывать ваши индивидуальные характеристики заёмщика. В первую очередь, для определения размера кредита и условий его предоставления. От чего они будут зависеть и можно ли сделать их более выгодными, Дмитрий Овсянников рассказал, отвечая на вопросы наших читателей.

Ирина Апрелкова: — Как можно получить ипотечный кредит, имея троих детей и маленькую зарплату учителя?

Дмитрий Овсянников: — Кредит — это не подарок, а чужие деньги, которые даются в долг. Поэтому в первую очередь оценивайте возможность возвращать их. В противном случае, очень легко остаться и без средств, и без квартиры.

А дальше математика предельно простая: если вы живёте в Москве, предположительные затраты на еду и одежду каждого из детей составляют по 10 тысяч. Столько же — на себя.

Таким образом, если зарплата на четверых 40 тысяч, то вся она уйдёт только на еду и одежду. Если 50 тысяч — можно говорить о кредите размером в 1 миллион рублей, так как на обслуживание долга в миллион у вас будет уходить примерно 12-13 тыс. руб. в месяц.

Возможно, вы не из Москвы, а из другого региона, где на проживание нужно меньше денег. Но все равно, посчитайте, чтобы в первую очередь вам хватало на еду, и уж потом — оставалось на погашение долга. Банк — коммерческая организация. Не сможете платить по кредиту — церемониться с вами никто не будет.

Марианна: — Мне 31 год, двое детей, воспитываю одна. Месячный заработок — 70 тыс. рублей. Из собственности есть однокомнатная квартира. Дадут ли мне ипотеку и на каких условиях?

Д. О.: — Если ваши доходы (или их часть) подтверждаются официально и у вас не было просрочек по ранее взятым кредитам, то кредит вам должны дать. Если были просрочки, скорее всего, банк будет разбираться: что за просрочки, как часто и как долго. Максимальный размер кредита для вас возможен до 3 миллионов рублей. Процентная ставка зависит от срока кредитования, способа подтверждения ваших доходов и размера первого взноса. В зависимости от этого она может быть от 11 до 14% годовых в рублях.

Ирина Журавлёва: — Мне 36 лет, зарплата 14 тыс. в месяц, с мужем состою в гражданском браке. Можно ли мне взять ипотеку в размере 800-900 тысяч рублей и на какой срок?

Д. О.: — Если речь идёт о Москве — вряд ли вам дадут ипотеку: доход слишком мал для выплат. При кредите в 800 — 900 тыс. рублей платеж будет составлять 8 — 10 тыс. рублей в месяц, что же у вас будет оставаться на жизнь?

Есть, правда, банки, которые готовы учесть доходы гражданских супругов. Но в таких банках не самые низкие ставки по кредитам. А вот находясь в законном браке, получить кредит можно выгоднее и проще.

Чем моложе — тем дороже?

Роза Павловна: — Мне 49 лет, у меня есть муж и взрослый сын (работает, не женат). Зарплата высокая. Хочу взять ипотечный кредит, но перед этим думаю развестись с мужем, чтобы потом не пришлось делить совместно нажитое имущество. Развод и возраст как-то повлияют на решение банка о выдаче мне кредита?

Д. О.: — Некоторые банки считают, что заемщик может расплачиваться по кредиту только до пенсионного возраста (для женщин — 55 лет); другие считают возможными выплаты до 65 лет. То есть, в половине банков вам дадут кредит всего на 5 лет, а в некоторых — на 15.

А теперь давайте представим, что кредит вам нужен в 5 млн. рублей. Чтобы его погасить за 5 лет нужно в год возвращать по 1 млн. плюс платить проценты, да ещё чтоб на жизнь оставалось. Приблизительно, для этого нужно зарабатывать около 250 тысяч в месяц. Тот же кредит, но уже на 15 лет можно получить с доходом 120 тысяч рублей.

Что касается развода, это зависит от размера кредита и размера дохода вашего мужа. Позволит ли только ваша зарплата (причём подтверждённая) оплачивать кредит? Если представить, что у супруга нет доходов, то сам развод не повлияет ни на размер кредита, ни на решение банка о его выдаче. Но это в вашем возрасте. Хочу заметить, что, когда женщине 20-25 лет, решение о разводе может повлиять на решение банка выдать кредит или привести к уменьшению его максимального размера.

Афина: — В июле нами было получено одобрение ипотечного кредита. Но пока шло оформление документов, я забеременела. Могут ли в связи с этим возникнуть проблемы при подписании кредитного договора?

Д. О.: — Для отказа в выдаче кредита у банка может быть множество поводов. В том числе и беременность — но при отказе в кредитовании (если таковой случится), вам не озвучат это в качестве причины, а, скорее всего, найдут какой-то другой повод. К тому же, юридически, ваши взаимоотношения с банком начинаются лишь с момента подписания кредитного договора, а до этого момента у банка перед вам нет никаких обязательств.

Но. Если, принимая решение о возможности выдачи вам кредита, банк рассчитывал только платежеспособность вашего супруга, то переживать нечего. А вот если учитывали и его доходы, и ваши, то логика банка предельно проста: находясь в декрете, работать вы не сможете. А значит не сможете иметь доход и, следовательно, платить по кредиту.

Что же делать в такой ситуации? Прежде всего, обдумать: а) действительно ли вам так нужен кредит именно сейчас, б) сможете ли вы оплачивать его, если работать будет только супруг и в) достаточно ли у вас будет оставаться денег на нормальное проживание. Если решение будет положительным, подайте документы еще в парочку банков; тогда в случае отказа в одном банке у вас будет подстраховка. А ещё во время сделки в банке постарайтесь не афишировать свою беременность. Сейчас зима, и кофты, шарфы, платки и шубы позволяют скрыть беременность даже на достаточно поздних сроках. Даже если после выдачи кредита в банке выяснят, что вы скрыли беременность, потребовать досрочного погашения от вас не смогут.

Смотрите также:

• Ставки ипотеки достигли исторического минимума. Брать или подождать? →
• Кредиты после кризиса. Насколько легко сегодня оформить заём →
• Получить ипотеку стало ещё сложнее →