Фиксированная ставка — это ежемесячный процент, который в течение всего срока погашения кредита не меняется. То есть по такому кредиту в банк придется относить одну и туже сумму каждый месяц.
Плавающая ставка хороша тем, что ежемесячные платежи могут периодически пересматриваться через согласованные банком и заемщиком промежутки времени. Различные банки, выдающие такие кредиты, как правило, предоставляют заемщику новый график платежей через каждые 1 — 6 месяцев (процентный период).
Зависит размер ипотечной ставки от ситуации на рынке межбанковского кредитования и рассчитывается с учетом одного из его индикаторов. Таких индикаторов два: LIBOR (London Interbank Offered Rate) и MosPrime (Moscow Prime Offered Rate). Первый индикатор применяется, если брать ипотеку в долларах, а второй — если в рублях. Вслед за изменением индикатора меняется и процентная ставка по ипотеке: она рассчитывается как сумма показателя LIBOR или MosPrime плюс определенный процент, который устанавливается банком в зависимости от статуса заемщика, уровня риска, срока выдачи кредита. Как правило, этот процент гораздо ниже, чем процент по ипотеке с фиксированной ставкой.
Но следует знать, что прогнозировать значение рыночных кредитных ставок (LIBOR и MosPrime), которые подвержены колебаниям, в длительной перспективе достаточно трудно. Поэтому заемщик, заключая ипотечный договор с плавающей ставкой, берет на себя определенный риск.
Однако существует механизм страхования от излишних переплат. Он может действовать как в пользу банка, так и в пользу заемщика. Банк может установить рамки для колеблющегося показателя рыночной кредитной ставки. Если показатель выйдет за эти пределы, он будет считаться недействительным. То есть, если, например, показатель LIBOR поднимется выше или опустится ниже границ, предусмотренных в договоре, ставка зафиксируется на самом верхнем или самом нижнем уровне. Такая ситуация будет сохраняться, пока реальный показатель не вернется в безопасные для заемщика и банка рамки.
Некоторые банки предлагают и такой вариант выплат: первые несколько лет вы выплачиваете по кредиту по фиксированной ставке, и только по прошествии определенного времени ставка начинает рассчитываться с учетом одного из индикаторов.
— Ипотечный кредит с плавающей ставкой в целом интересен для клиента, так как обычно предполагает более низкую плату по кредиту, — рассказал AIF.RU заместитель начальника Управления розничных кредитных продуктов «Промсвязьбанка» Денис Земан. — Однако, стоит отметить, что это сложный и требующий определенной финансовой грамотности от потребителя продукт. Заемщику потребуется постоянно отслеживать показатели LIBOR или MosPrime для того, чтобы понимать, как могут измениться ежемесячные платежи по его кредиту. Данные по этим показателям обычно публикуются на сайтах банков, которые предоставляют такие кредиты, а также на сайтах некоторых информационных агентств.
Вобщем, если вы не считаете себя продвинутым заемщиком, но хотите попытаться сэкономить на выплатах по кредитным процентам, придется полностью довериться банку, в котором вы кредитуетесь.
