Как получить ипотечный кредит?

Для получения ипотечного кредита нужно обратиться в банк, предоставив правдивые сведения о заёмщике, его доходах и активах, а также об объекте недвижимости, передаваемом в залог. На основании этих сведений банк оценивает риски и принимает решение о кредитовании. Положительное решение о выдаче кредита будет зависеть от суммы ваших доходов. Каждая кредитная организация определяет свои критерии оценки платёжеспособности заёмщиков. К примеру, в одном из крупнейших банков России при выдаче кредита на приобретение жилья в расчёт берётся не более 30 % среднемесячных чистых доходов заёмщиков. Таким образом, если заёмщик имеет зарплату в размере 27 000 рублей, то он может рассчитывать на 20-летний кредит в сумме 27 000 руб. × 0,3 × 240 мес. = 1 944 000 руб.

Что такое ипотека?

Ипотека — это форма залога недвижимости, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся в собственности должника, а кредитор в случае просроченной оплаты кредита заёмщиком имеет право реализовать имущество (приобретаемое жильё, квартира, дом, земельный участок, уже находящиеся в собственности), предоставленное банку в залог.

Часто ипотекой называют ипотечный кредит, который выдаётся под залог недвижимого имущества (уже имеющегося или приобретаемого). При получении такого кредита недвижимость заёмщика поступает в ипотеку банку, т. е. в залог как гарантия возврата кредита. Как правило, ипотечные кредиты выдаются на длительный срок и под менее высокие проценты, чем потребительские кредиты.

Сам термин «ипотека» — греческого происхождения (hypothecate, hypotheca — в переводе с греческого — «подставка» или «подпорка»). Ещё в Древней Греции можно было получить кредиты под залог недвижимости, например земли. В России ипотека появилась в 1754 году, когда по инициативе графа Петра Ивановича Шувалова были созданы первые дворянские банки. После советского периода ипотечное кредитование снова появилось в России в 1990-е годы, получив законодательную основу в 1998 году, когда был принят Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как получить ипотечный кредит?

Ипотечные кредиты выдают кредитные организации, которые оценивают платёжеспособность заёмщика и другие кредитные риски и имеют программы ипотечного кредитования. Соответственно, за получением ипотечного кредита можно обратиться непосредственно в один из таких банков. Можно также прибегнуть к услугам ипотечных брокеров — это специализированные компании-посредники, которые за определённую плату помогают подобрать наиболее выгодную программу ипотечного кредитования, а также оказывают услуги по подготовке документов заёмщика на получение кредита.

Получение ипотечного кредита состоит из нескольких шагов:

• выбор банка: нужно оценить не только процент по кредиту и другие финансовые условия, но и то, насколько вы соответствуете требованиям банка к заёмщику;
• подготовка документов о заёмщике и поручителях: в результате банк определит возможный размер ипотечного кредита, который он готов вам предоставить;
• оценка и подготовка документов на недвижимость: вы должны подобрать объект, не только подходящий по стоимости, но и соответствующий требованиям банка (банк оценивает, насколько проблемной может оказаться недвижимость, передаваемая в залог);
• заключение договора ипотечного страхования, который страхует риски как в отношении заёмщика, так и в отношении недвижимости, находящейся в ипотеке;
• заключение кредитного договора и оформление кредита: здесь, как и в случае с любым договором, следует внимательно изучить все условия, чтобы не столкнуться с неожиданными ограничениями или обязательствами.

Вправе ли банк отказать в выдаче кредитного договора для изучения дома? →

От чего зависит выдача ипотечного кредита?

Сумма ипотечного кредита, который вы можете получить у банка, зависит от оценки платёжеспособности заёмщика, срока кредитования и стоимости приобретаемого имущества. Одним из основных факторов, влияющих на размер кредита, является доход заёмщика и способ его подтверждения. Понятно, что получатель высокой «белой зарплаты» может рассчитывать на больший кредит, чем заёмщик с низкими доходами и доходами, которые не подтверждены официально.

Ипотечный кредит может выдаваться как под залог недвижимости, которую вы приобретаете, так и под залог уже имеющейся у заёмщика недвижимости. В первом случае банки обычно ставят обязательным условием, чтобы заёмщик внёс определённую сумму на покупку из собственных средств — так называемый первоначальный взнос. Размер первоначального взноса также влияет на размер и вероятность выдачи кредита: чем он выше, тем охотнее банк будет работать с заёмщиком.

К другим факторам, прямо не влияющим на сумму кредита, можно отнести наличие поручителей — это может служить своего рода страховкой для банка, но не увеличивает сумму займа, так как доход заёмщика при этом остаётся прежним.

Наличие дополнительных активов у заёмщика также является подтверждением его платёжеспособности и весомым положительным фактором, который может повлиять на решение кредитного комитета банка о выдаче кредита. Но на сумму кредита наличие активов повлиять не может, если только они не являются дополнительным источником дохода клиента, как, например, доходы в виде арендной платы, процентов по банковским вкладам, доходы от владения ценными бумагами и др.

Какие документы нужны для получения кредита?

Для получения ипотеки понадобится два пакета документов: один — о потенциальном заёмщике и поручителях, второй — о предмете залога, т. е. о недвижимости.

Документы о заёмщике (созаёмщиках) обычно включают в себя:

• основные документы (паспорт, идентификационный номер налогоплательщика, свидетельство о браке, военный билет — для заёмщиков младше 27 лет — и т. д.);
• документы о занятости и доходе (в первую очередь форма № 2-НДФЛ либо справка по форме банка, копия трудовой книжки, трудовых контрактов, справка с места работы, а также сведения о других регулярных доходах, например проценты по вкладам, аренда и т. п.);
• документы об активах заёмщика (правоустанавливающие документы на недвижимость, автомобили и другое дорогостоящее имущество, выписки по банковским счетам и вкладам, документы о владении ценными бумагами, паями, долями в капитале компаний и пр.);
• сведения о поручителях (аналогично заёмщику — основные документы, документы о доходах и активах).

Документы о недвижимости, передаваемой в залог:

• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации) и документы владельцев недвижимости;
• выписки из технического/кадастрового паспорта и/или земельного кадастра;
• документы об отсутствии обременений: таковыми могут быть, например, нахождение недвижимости в залоге, задолженности по обязательным платежам или нарушение прав несовершеннолетних, проживающих в продаваемом жилом помещении.

Перечень этих документов всегда предоставляется банком. Со списком можно ознакомиться прямо на сайте банка. Сотрудники банка также могут вам помочь и объяснить, какие документы и где необходимо оформить.

Смотрите также: В чем суть изменения закона о кредитах →

В каких случаях могут отказать в выдаче кредита?

Банк проверяет правдивость и правильность предоставленной вами информации, например делает запрос в Пенсионный фонд для того, чтобы узнать размер ваших отчислений, или проверяет место работы. В случае предоставления неверных или ложных сведений банк, скорее всего, откажет вам в выдаче кредита.

Другой причиной может быть несоответствие доходов и стоимости недвижимости сумме запрашиваемого кредита: в таком случае банк откажется удовлетворить заявку на кредит по результатам оценки.

На решение о выдаче кредита может повлиять и негативная кредитная история заёмщика. Банк запрашивает информацию о заёмщике в Бюро кредитных историй (БКИ), где есть сведения о негативной кредитной истории (наличие просроченных платежей и невыплат по кредитам). Чтобы не получить отказ, можно самостоятельно сделать запрос в БКИ перед тем, как направлять документы в банк.

Запрос в БКИ можно сделать двумя способами: приехать и лично написать заявление (информация предоставляется бесплатно) или направить запрос онлайн через сайт Банка России.

Физические лица, получившие отказ по заявке на жилищный кредит, могут снова подать её, но не ранее, чем через определённый банком срок — обычно это 60–90 календарных дней.

Программы социальной ипотеки

В России действуют несколько программ по содействию в приобретении жилья определёнными категориями граждан, так называемая социальная ипотека, которая разработана для того, чтобы незащищённые слои населения (молодёжь, военные, молодые семьи) могли улучшать свои жилищные условия за счёт льготного ипотечного кредитования и использования средств государственной поддержки.

Существует несколько вариантов социальной ипотеки:

• Дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту (т. е. если, допустим, банк выдаёт ипотечный кредит под 12 % годовых, государство может субсидировать 7 %, и заёмщику придётся выплачивать кредит всего под 5 % годовых).
• Предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья (т. е. если реальная стоимость квартиры, скажем, составляет 2 млн рублей, то государство может оплатить 20 % из этой суммы).
• Продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

К программам социальной ипотеки относятся, в частности:

• Ипотека плюс материнский капитал: распорядитель материнского капитала может использовать его при покупке квартиры с использованием ипотеки.
• Военная ипотека: выпускники военных образовательных учреждений, заключившие первый контракт после 1 января 2005 года и прослужившие 3 года, могут стать её участниками.
• Ипотека — молодым семьям. Участниками программы являются молодые семьи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и постоянно проживают на территории определённых субъектов Российской Федерации.
• Ипотечная программа «Молодые учителя», разработанная Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для приобретения жилья молодыми учителями и учёными под низкую процентную ставку.