Сначала к врачу, потом — в банк. Четыре способа сберечь купленное жилье

После многочисленных скандалов с оспариванием сделок купли-продажи жилья законодатели начали наперебой предлагать способы защитить добросовестных покупателей. Мы попросили экспертов прокомментировать самые заметные инициативы и ответить на вопрос: помогут ли они оставить покупателям жилье при себе?

Что произошло?

В России участились случаи, когда приобретатели квартир и домов вдруг оказываются ни с чем. Причем после сделки могло пройти несколько месяцев и даже лет. Продавцы подают иск в суд, утверждая, что на момент сделки они не понимали, что делают. Кто-то ссылается на давление родственников, кто-то — на то, что к продаже их вынудили мошенники. И суд встает на сторону продавца, аннулируя сделку и возвращая ему жилье.

При этом покупатель часто остается ни с чем, ведь взыскать через суд свои деньги обратно — задача не из легких. Опрошенные эксперты говорят о случаях, когда продавцы, особенно пожилые, попросту банкротятся и избегают необходимости возвращать покупателю деньги.

На несправедливое положение покупателей указывали уже не раз, поэтому появилось сразу несколько идей в их защиту.

Врач разрешил. Продавцам жилья посоветовали сходить к психиатрам Подробнее

Отправлять продавца к психиатру

При оспаривании сделок продавцы, особенно пожилые люди, часто ссылаются на возрастные болезни или прием препаратов, которые затуманивали их разум. Поэтому поступило предложение — допускать до сделки только со справкой от психиатра и нарколога, а еще лучше — с амбулаторной картой. Кроме того, предложили ввести «черный список» болезней, запрещающий продавать объекты недвижимости. Насколько это рабочий метод?

«Во-первых, запрашивать медкарту, да еще и в обязательном порядке, конечно, некорректно, поскольку в документе может быть то, что составляет медицинскую тайну, — объясняет адвокат Александр Щербинин. — Во-вторых, в справках от психиатра и нарколога немного толку. Она покажет, состоит человек на учете или нет. Большинство тех, кто оспорил сделку, на учете не состояли. Конечно, эти справки можно брать, но серьезной защиты они не дадут. Опять же, человек может состоять на учете у психиатра, но быть полностью сделкоспособным — и наоборот».

Берем «вторичку». Пять признаков продавца, у которого нельзя покупать жилье Подробнее

Превратить сделку в нерасторжимую

Закон не обязывает проводить абсолютно все сделки купли-продажи через нотариусов. Но у покупателя появляется дополнительная уверенность в том, что нотариус проверит подлинность документов, убедится, что продавец понимает суть происходящего. Договор также составляет нотариус и затем направляет его на ускоренную регистрацию в Росреестр. Кроме того, без дополнительной платы по желанию участников сделки возможно провести ее видеофиксацию.

«Суд может признать нотариально удостоверенную сделку недействительной, если продавцом манипулировали мошенники, — пояснили в Федеральной нотариальной палате. — Но все-таки справедливо, если жилье будет оставаться за добросовестным покупателем при любых обстоятельствах. Поэтому было предложено ввести принцип нерасторжимости сделки при их нотариальном удостоверении. Это значит, что при любом раскладе покупатель сохранит свои квадратные метры».

За дополнительную защиту нужно платить. Сейчас купля-продажа у нотариуса будет стоить максимум в Москве — 29 тыс. руб., в Петербурге — 28 тыс. руб., в Алтайском крае — 28,5 тыс. руб., в Челябинской области — 27,5 тыс. руб. Сколько придется заплатить за услуги нотариуса, если сделки с его удостоверением все же решат признать нерасторжимыми, пока остается загадкой.

Волшебные слова. Что написать в договоре, чтобы купленное жилье не отобрали Подробнее

Ввести период охлаждения

Мошенники всегда действуют по алгоритму. Сначала обычно запугивают, потом торопят человека с принятием решения, не давая ему одуматься. Снизить риск того, что владелец жилья наломает дров под давлением преступников, призван период охлаждения. Соответствующий законопроект предлагают принять депутатам Госдумы.

Работать это будет так: деньги покупателя банк будет держать у себя неделю. И только потом перечислит продавцу. В теории, это поможет покупателю лишний раз проверить документы, а продавцу — одуматься, если он находится под влиянием аферистов.

«Сомнительная идея, — считает риелтор Владимир Шмелев. — Достаточно почитать истории людей, которые стали жертвами мошенников: их вели месяцами, а иногда даже годами. И родственники ничего не подозревали, поэтому не могли повлиять на продавцов. Поэтому одна неделя тут, скорее всего, ничего не решит».

Спорили 17 лет. С чем можно столкнуться, покупая жилье без личного осмотра Подробнее

Проводить расчеты через счет эскроу

Схема уже несколько лет работает с новостройками, защищая дольщиков от несдачи квартир. Деньги покупателя остаются на специальном счете эскроу, и застройщик их получает после того, как подписан акт приема-передачи объекта. Примерно ту же схему предложили использовать и для покупки «вторички». Деньги покупателя будут заморожены на 48 часов с момента перехода права собственности.

Однако риелторы считают, что нужно делать упор не на форму расчетов, а на судебную практику.

«Если я беру у бабушки жилье, на момент сделки мои деньги будут заморожены, — объясняет кредитный брокер Алексей Светлов. — После сделки Росреестр переведет право собственности на меня. Все хорошо, а через год бабушка придет и скажет, что была не в себе и хочет вернуть жилье. И какая тут разница, какую форму расчета использовали? Суд встанет на ее сторону. Поэтому бороться нужно не с бабушками, а формировать новые судебные прецеденты».