Доходные дома. В Москве может появиться дешёвое съёмное жильё

Вывести из тени рынок аренды московского жилья — давняя мечта столичных властей. Для этого предполагается начать масштабное строительство доходных домов — жилья, изначально предназначенного для сдачи в аренду. Поможет ли это жителям столицы получить качественное и дешёвое съёмное жильё? Наступит ли в Москве новая эпоха доходных домов? О прошлом и будущем доходных домов расскажет АиФ.ru.

В 2012 году московские власти пытались узаконить теневой рынок аренды. Участковые собирали данные о сдаваемых квартирах и передавали их налоговикам. Инспекторы вызывали арендодателя и предлагали заполнить декларацию, но чаще всего владельцы квартир отказывались платить. Сегодня никому из участников рынка сотрудничать с государством не выгодно, а заставить арендаторов платить налоги практически невозможно. Хозяин и арендатор всегда могут разыграть друзей, один из которых безвозмездно пустил другого пожить в своей квартире. И хотя мэр Москвы Сергей Собянин в январе 2013 года заявил, что число официальных арендодателей в Москве выросло вдвое, их количество всё равно не сопоставимо с реальными размерами теневого рынка. После того как другие попытки легализовать рынок не смогли изменить ситуацию, власти приняли решение о строительстве доходных домов, тем более что у Москвы в этой сфере есть богатый исторический опыт.

Бизнес при царе

Бум строительства доходных домов начался в Москве в 90-е годы XIX века и продолжался вплоть до начала Первой мировой войны. В Москве появилось более 3000 доходных домов, владельцы которых исправно платили налоги: из 47,6 млн рублей городского дохода за 1913 год 7 млн заплатили владельцы личного недвижимого имущества. Интерес к доходным домам был связан с промышленным бумом, притоком в столицу людей, наличием свободных средств, которые компании стремились вкладывать в надёжный бизнес. Большим стимулом была и помощь со стороны государства: городские власти подготавливали площадки для строительства, проводили коммуникации. На начало XX века до 40 % жителей Москвы жили именно в доходных домах.

До революции такие здания чаще всего относились к жилью премиум-класса (хотя понятия такого и не существовало). Месячная плата за квартиру начиналась от ста и заканчивалась тремя тысячами рублей, в то время как средний заработок рабочего по Империи равнялся 15–20 рублям. Доходные дома для малоимущих тоже существовали, но это тема для отдельного разговора. Чаще всего назвать их «доходными» можно было только условно: никакой прибыли они не приносили. Строились они государством для малоимущих слоёв населения или организациями, которые селили в них своих сотрудников, а также благотворительными фондами.

Разница в менталитете

Когда после 80-летнего перерыва в Москве стали появляться первые доходные дома, это тоже было в первую очередь элитное жильё. До сих пор практически отсутствуют подобные проекты для среднего класса. Крупные компании не хотят вкладываться в бизнес, оставляя нишу для индивидуальных предпринимателей. При этом на европейском рынке арендного жилья уже давно присутствуют профессиональные игроки. Основной преградой массовому строительству доходных домов является их долгая окупаемость и высокие процентные ставки по кредитам. Когда обслуживание займа в банке составляет 12–15 %, а доходность проекта остается на уровне 3–5 %, теряется смысл строительства таких объектов.

Помимо этого, в России пока не сформировался контингент потребителей такого жилья. Причина кроется в отличии российского менталитета от европейского. Для европейца и американца нет ничего удивительного в том, чтобы, сменив работу, переехать в другой город или страну. Никого не удивляют люди, прожившие в съёмном жилье всю жизнь. Россияне же снимают жильё ввиду невозможности покупки собственных квартир. К тому же ехать в другой российский город из Москвы захочет не каждый. Но дело не только в менталитете: европейский гражданин не особенно волнуется о том, где он будет жить после выхода на пенсию: её размер позволит ему спокойно наслаждаться старостью в съёмном жилье. Россиянин же вынужден думать о том, на что и где он будет жить в старости, задолго до наступления пенсионного возраста. Есть и ещё одна сложность: рынок аренды жилья станет привлекательным только тогда, когда будет упразднён такой атавизм, как регистрация. До тех пор, пока гражданские свободы человека привязаны к месту его постоянного жительства, снимать жильё всю жизнь будут единицы.

Все игроки рынка понимают, что без участия властей строительство арендного жилья в России в ближайшее время не начнётся.

Новое гетто?

Основные принципы развития арендного жилья в Москве будут прописаны в генеральном плане, который должны утвердить в 2015 году. Пока не определено, на какие средства будет строиться такое жильё и каким образом будут созданы благоприятные условия для этого рынка. В начале февралядепутаты Мосгордумы предварительно решили, что коммерческие «доходные дома» (где инвестор будет сам вправе устанавливать стоимость аренды) будут возводиться в центре Москвы. За пределами Третьего транспортного кольца город с привлечением частных инвесторов будет строить социальное арендное жильё: цена аренды квартиры там должна быть ниже среднерыночной. Для того чтобы конкурировать с теневым рынком, квартиры в доходных домах должны будут стоить меньше. Для удешевления строительства арендного жилья рассматривается вариант повышения плотности застройки свыше разрешённых ныне 25 тыс. кв. м на гектар. При такой плотности жители вряд ли смогут ожидать комфортных условий. Девелоперы, в свою очередь, считают, что подобные меры вряд ли помогут значительно уменьшить окупаемость объектов, и ждут от Москвы других преференций.