Новый закон об ипотеке: кредиты станут ещё недоступнее?

Количество банков, выдающих «дешёвые» кредиты с ипотечным страхованием, так же выросло — до 72-х. Кроме того, в АИЖК отмечают общий подъём в сегменте ипотечного кредитования, и на этом фоне — увеличение числа застрахованных кредитов.

Впрочем, уже с начала 2012-го года ситуация может кардинально измениться. Как считают эксперты, принятый Госдумой закон «О залоге» вынудит многие банки свернуть программы ипотеки с низким уровнем первоначального платежа.

Дело в том, что закон вносит изменения в полномочия банка в случае невозврата кредита заёмщиком. Если раньше, кроме залоговой квартиры, банк мог требовать от неплательщика дополнительных платежей (так как рыночная стоимость квартиры, как правило, не покрывала сумму задолженности полностью), то теперь после передачи квартиры в собственность банка и при невозможности её продать «задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается». Проще говоря, с заёмщика снимается обязанность выплачивать весь кредит полностью, и банк может серьёзно «погореть», особенно если цены на заложенную недвижимость упадут более чем на 10%.

Между тем, уже сейчас на рынке отмечается ценовой спад — например, средняя стоимость московских квартир по итогам ноября упала на 1,4% и составила 4 958 долл. за кв. м. Более того, по мнению аналитиков центра «ИРН», в следующем году не стоит ожидать хоть сколько-то заметного всплеска цен: рынок будет ещё долго «приходить в себя» после кризиса 2008-2009 гг.

Ипотечный брокер Дмитрий Овсянников также не верит в позитивный сценарий для жилищного сегмента.

— Если посмотреть на данные Центробанка, видно, что ставка по ипотечным кредитам начиная с лета немного растет. На сегодняшний день средние ставки по выдаваемым кредитам — между 12% и 13% годовых. А ведь стоимость недвижимости, как правило, растёт при снижении ипотечных ставок — потому что увеличивается число желающих получить кредит, следовательно, растет и денежная масса. При неизменном размере предложения жилья рост денежной массы приводит к росту цен, — констатирует эксперт. Сейчас же подобных предпосылок для удорожания квадратных метров на российском рынке явно не наблюдается.

Всё это говорит в пользу того, что для банков последствия принятия закона «О залоге» могут оказаться самыми неприятными. Чтобы максимально оградить себя от убытков, у кредиторов остаётся два выхода: поднимать ставки по ипотеке (что «отрубит» как минимум треть потенциальных клиентов) либо «сворачивать» программы кредитования с низким уровнем первоначального взноса. По статистике, при нулевом взносе вероятность невозврата в 4 раза выше, чем при взносе в 30% от стоимости жилья. При этом, даже если банку удастся продать залоговую недвижимость, его убытки будут в 8-9 раз больше, чем в случае с кредитом с высоким первоначальным взносом.

Тем не менее, авторы закона верят, что положительный эффект будет весомее отрицательного. Гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков также оценил последствия принятия закона исключительно позитивно. По данным ЦБ, общая сумма долгов по ипотеке на первое полугодие 2011-го составляла 850 млн руб., из них 50 502 млн руб. — с просрочкой более 6 месяцев, то есть квалифицируются как безнадёжные. Именно таким должникам (их около 4%) принятый закон должен помочь не остаться без гроша в кармане и не попасть в долговую яму практически навечно. Как известно, «безнадёжная ипотека» нередко доводила россиян не только до нищеты, но и до суицида.

Кроме того, по мнению представителей АРИЖК, закон будет работать только в тех регионах, где цены на жильё упали существенно. В остальных же надеяться на «долговые льготы» в случае невозврата кредита заёмщикам не стоит.

Что касается прогнозов по рынку ипотеки в целом, тут независимые эксперты не разделают оптимизма официальных ведомств.

— Тенденция к росту ипотечного рынка после кризиса присутствует, но она выражена очень слабо, поэтому говорить о том, что сейчас ситуация устаканилась и нас ждет рост ипотеки, конечно, нельзя, — говорит замдекана факультета прикладной экономики и коммерции МГИМО Михаил Столбов. — Да, стратегия развития ипотеки до 2030 года у нас принята, вот только, как обычно, главные вопросы касаются деталей: как это все реализовать, пока никаких конкретных и работоспособных механизмов нет. В некоторых регионах, правда, тестируется модель поддержки ипотеки через ссудосберегательные институты. То есть, прежде чем получить деньги в формате ипотечного кредита, будущий заемщик вносит определенный объем средств — 30-40% от требуемой суммы — как депозит, что-то накапливает и уже потом, продемонстрировав серьезность своих намерений и платежеспособность, может получить полную ссуду. Возможно, такая модель и сработала бы в России, но пока это всего лишь экономический эксперимент. Пока сложно говорить, что такая модель будет распространена на всю страну и нас ожидает «бумирующий» рост жилищного кредитования. Поэтому выглядит это всё, мягко говоря, не очень радужно.

Источник: Росбанк.

Смотрите также:

• Ставки падают, спрос растёт. Как изменится ипотечный рынок в 2014 году? →
• Ожидать ли этим летом подорожания ипотечных кредитов? →
• Ипотека дешевеет: брать или ждать? →