За бесконечными разговорами об инвесторах, которые вкладывают деньги в недвижимость, или о ценах на элитные квартиры в центре города забывается главное. А главное заключается в том, что двигателем рынка недвижимости всегда был и будет «простой смертный», который покупает «однушку» в Реутове, Мытищах или Балашихе по ипотеке и не потому, что хочет спасти сбережения, а потому, что ему просто нужно где-то жить. И кризис, накрывший Россию, ударил в первую очередь именно по этим людям, по тем, кто с трудом сводя концы с концами, выкраивал деньги на покупку собственного жилья. Рассмотрим несколько вариантов покупки недвижимости и оценим их привлекательность на данный момент.
1. Грустные думы об ипотеке
После того как Центробанк в конце прошлого года резко повысил ключевую ставку, ставки по ипотеке подскочили до 20–30% годовых. Субсидирование жилищных кредитов, о котором заявило правительство, проблему решит вряд ли. Дело в том, что коснётся оно только новостроек и тех, кто покупает единственное жильё, а в условиях кризиса банки будут намного осторожнее относиться к заёмщикам, требуя подтверждения платёжеспособности, то есть наличия в собственности жилья. Поэтому многим заёмщикам воспользоваться льготной ипотекой не получится.
Стоит ли брать ипотеку под 20–30% годовых? В 99% случаев ответом будет категорическое «нет», если речь идёт о полноценном кредите на 4–5 миллионов на 20–30 лет. Дело здесь не только в астрономической переплате, а в огромном риске. Ни в коем случае не стоит брать ипотечный кредит, если вы не уверены в востребованности своей профессии на рынке, если вы не имеете «подушки безопасности», которая позволит переждать несколько месяцев в случае увольнения. И самое главное — никогда в условиях кризиса не вкладывайтесь в строительство на ранних стадиях: долгострои 2009–2010 годов тому хороший пример.
Оценивая свою платёжеспособность, нужно помнить, что взносы по кредитам не должны превышать 50% от семейного бюджета, причём нужно понимать, что за годы всё может очень сильно измениться. Есть и другие способы определить, стоит ли лично вам брать ипотечный кредит. Так, в Европе считается, что если ваша зарплата или ваш месячный семейный бюджет соответствует стоимости одного квадратного метра приобретаемого в кредит жилья, то вы можете позволить себе ипотеку. Если зарплата намного ниже, то лучше в эту авантюру не ввязываться.
Спикер — Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:
В Подмосковье средняя цена на новостройки практически не изменилась благодаря выходу большого количества новых проектов комфорт-класса и составляет 80,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В Новой Москве средняя стоимость квадратного метра зафиксирована на уровне 107 тыс. руб. — по итогам января здесь отмечается наибольший (+8%) рост цены. В старых границах Москвы средние показатели в новостройках по итогам января достигают 315 тыс. руб./кв. м. На данный момент на первичном рынке в пределах МКАД цены на квартиры стартуют от 4,7 млн руб., в Новой Москве — от 2 млн руб., в Подмосковье можно найти предложения и за 1 млн руб, но это уже в проектах, сильно удалённых от МКАД.
2. Проблемное жильё как решение проблемы
В период кризиса на рынке появляется множество квартир, которые выставлены на продажу из-за дефолта заёмщиков. Чаще всего такое жильё продаётся медленнее, и занимается его реализацией сам банк. Нередко для того, чтобы продать проблемную квартиру, кредитная организация идёт на уступки по ипотечной ставке, а значит, в условиях глубокого кризиса есть шанс взять ипотеку под выгодный процент.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Как правило, по проблемным объектам банки предоставляют более выгодные ставки по ипотеке. Например, раньше банк ВТБ предлагал ставку 13% по стандартному ипотечному кредитованию, зато ставка по залоговому имуществу, которое приходило от неплатёжеспособных заёмщиков, составляла всего 10%. Сейчас проценты по ипотеке на проблемные квартиры пока не отличаются от обычных, однако вскоре ситуация может измениться, так как банки наверняка столкнутся с ростом просрочек, и тогда условия по реализации такого имущества могут существенно измениться.
3. От государства помощи не жди
В России существуют федеральные государственные программы, позволяющие купить дешёвое жильё, причём каждый регион определяет для себя самостоятельно, какие категории граждан имеют на это право. Чаще всего речь идёт не о предоставлении квартиры, а о субсидировании ставки по кредиту.
Какой же доход должна иметь семья, чтобы приобрести квартиру по льготной цене? Эта сумма рассчитывается, исходя из стоимости квадратного метра. Согласно проекту, площадь самой маленькой квартиры составит 33 кв. м, а значит, её полная стоимость будет равняться 990 тыс. руб. Чтобы приобрести такую квартиру в рассрочку на 3 года, семья должна иметь ежемесячный доход не ниже 27 тыс. рублей. Для покупки более просторной «однушки» площадью 54 кв. м — 45 тыс. рублей; двухкомнатной квартиры площадью 65 кв. м — 54 тыс. рублей в месяц. В связи с кризисом реализация программы в первоначальном виде оказалась под вопросом. Так, обсуждается вопрос увеличения стоимости квадратного метра для льготного жилья, не решён также и вопрос участия в ней Москвы, где недвижимость стоит в разы выше, чем 30, 40 и даже 60 тыс. руб. за кв. м.
Чаще всего на покупку жилья можно рассчитывать в том регионе, в котором вы зарегистрированы. То есть купить квартиру в Москве с льготами по программе «Молодая семья» могут только москвичи, а программа «Доступное жильё для российской семьи», согласно которой стоимость льготного жилья должна составлять 35 тыс. рублей за квадратный метр, в столице реализована не будет: квартиры здесь стоят значительно дороже. Кроме того, из-за кризиса реализация этой программы под вопросом: в Министерстве строительства решают, стоит ли поднимать цену квадратного метра для таких квартир. Также нужно понимать, что количество льготных мест по этим программам ограничено, а значит, ждать, вполне возможно, придётся годы.
4. Падение цен не для всех
Существует расхожее мнение, что во время кризиса можно дождаться падения цен и тогда, когда рынок будет «на дне», купить квартиру дешевле. Возможно, это подходит для того, у кого есть сбережения, причём не в рублях, но для тех, кто рассчитывает только на ипотеку, этот вариант не годится. Важно помнить, что обвал рынка недвижимости практически всегда совпадает с падением экономики и инфляцией, а значит, в момент, когда рынок будет «на дне», купить квартиру будет далеко не так просто. Кроме того, большинство компаний, наученные горьким опытом, перестают выводить на рынок новые объекты. Выбор станет меньше, и дешеветь будут только самые некачественные и неликвидные проекты, которые мало кто захочет покупать.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер»
Объёмы ввода нового жилья в России в нынешнем году неизбежно сократятся, при этом основной «провал» мы ощутим, скорее всего, даже не в 2015, а в следующем и в 2017 годах, так как из-за снижения доступности финансирования и удорожания стройматериалов застройщики сегодня в массовом порядке пересматривают свои планы, откладывая запуск новых проектов до лучших времён. Сегодня также высоковероятен рост числа «замороженных» проектов. Многие строительные компании могут оказаться на грани банкротства.
5. Как в СССР
В Подмосковье и Москве существуют оборонные и стратегические предприятия, которые предоставляют своим работникам жильё в рассрочку. Выгода предприятия заключается в том, что молодой сотрудник будет работать на нём во всяком случае до тех пор, пока не выплатит стоимость квартиры. Выгода сотрудника в том, что купить жильё в рассрочку на длительный срок в московском регионе по-другому просто невозможно.
Однако и здесь не стоит особенно обнадёживаться: чаще всего эти квартиры находятся на некотором расстоянии от Москвы, например — в городе Королёве, где сосредоточены многие предприятия космической отрасли, или в Раменском, где много приборостроительных заводов. Кроме того, несмотря на все плюсы работы на государство, ожидать высокой зарплаты на этих заводах не стоит, а для того, чтобы устроиться на них, нужно иметь соответствующее образование. К тому же сразу получить квартиру выйдет вряд ли: на них есть очередь.
6. На что можно накопить?
Сберечь несколько миллионов рублей на квартиру в Москве практически невозможно: с учётом инфляции деньги обесцениваются, да и во время накопления всё равно придётся снимать жильё. Единственным вариантом, который позволяет приобрести недвижимость таким путём, сегодня является, пожалуй, только покупка земельного участка и постройка дома.
Во-первых, стоимость земли на удалении 50–60 км от МКАД до сих пор относительно невысока. Во-вторых, постройку дома можно разбить на этапы: сначала купить землю, потом заложить фундамент и так далее, чего не скажешь о покупке квартиры. В-третьих, вести строительство можно самостоятельно, что позволит значительно сэкономить. В-четвёртых, при условии наличия коммуникаций жизнь в загородном доме может обходиться дешевле, чем в городской квартире.
Однако назвать покупку дома полноценным решением жилищного вопроса всё же нельзя. По невысоким ценам продаются чаще всего участки только далеко от Москвы, а значит, ездить на работу оттуда не получится, а кроме того, дешёвая земля чаще всего не подразумевает коммуникаций (в первую очередь — магистрального газа), а значит, по комфорту такое жильё с городской квартирой сравнивать сложно.
Ещё одна проблема заключается в том, что взять даже небольшой ипотечный кредит на покупку загородного жилья традиционно сложнее, чем на покупку квартиры: банки неохотно связываются с небольшими проектами, потому что они считаются более рискованными.
Директор департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор:
Ипотека на загородном рынке переживает непростые времена. Однако многие наши покупатели всё-таки рассчитывают на кредиты не выше 2 млн руб., которые планируют использовать в качестве доплаты при покупке дома. Официально два – три банка предлагают ипотеку на загородные объекты.
7. Привет, заграница!
Покупка квартиры за рубежом — мечта многих россиян, особенно, если учитывать, что ставки по жилищным кредитам во многих странах не превышают 5–6%, а бывает, что они намного меньше. Кроме того, стоимость недвижимости там совсем иная: за 50 тысяч долларов или евро в некоторых странах вполне можно приобрести неплохую квартиру, возможно, даже с видом на море.
Однако представителю среднего класса купить квартиру по зарубежной ипотеке не получится. Связано это с тем, что иностранные банки будут требовать от нерезидентов подтверждения доходов, причём это «подтверждение» должно будет находиться на территории страны, где покупается жильё. Говоря простым языком, кредит дадут, только если у вас уже есть некое имущество на территории, скажем, Евросоюза и если вы имеете там бизнес. Ни первого, ни второго у большинства россиян, понятное дело, нет. Кроме того, нужно помнить о золотом правиле ипотеки: бери кредит в той валюте, в который ты зарабатываешь, и то, что случилось с валютными ипотечниками в России после изменения курса рубля, — наглядное тому подтверждение.
Спасение утопающих — дело рук самих утопающих
Однажды польский режиссёр Кшиштов Кислевский летел в США, чтобы объяснить американским прокатчикам, как нужно описывать в аннотациях финал его фильма «Двойная жизнь Вероники». В конце картины девушка возвращалась в отчий дом, и для американцев её эмоции были не совсем понятны. Рядом с ним в самолёте летел продавец стеклопакетов из Германии, и они разговорились. Оказалось, что у бизнесмена была практически та же проблема: когда он в США давал гарантию на свои окна в 20–30 лет, их никто не хотел покупать, но стоило ему снизить эту цифру до 5, как стеклопакеты стали продаваться, как горячие пирожки. Связано это с тем, что для американцев привязка к какому-то определённому месту скорее зло, чем добро: они стремятся к мобильности, и покупка жилья нередко происходит только к пенсии. В России ситуация иная. Во-первых, пенсии в нашей стране не позволяют снимать жильё после окончания трудовой жизни, а во-вторых, жизнь в съёмной квартире считается признаком бедности и неустроенности. При этом, как показала мировая практика, только доступная аренда может решить жилищную проблему.
В начале XX века в России массово строились доходные дома, изначально предназначенные для сдачи в аренду, причём государство выделяло под них участки, подводило коммуникации, давало налоговые послабления для инвесторов. В прошлом году власти заявили о том, что подобный проект будет развиваться и в современной Москве, однако с тех пор о нём ничего не слышно. Связано это с тем, что доходный дом окупается очень медленно, лет за 20–25, и той уверенности в будущем, которая была у бизнесменов в начале XX века, сегодня нет.
Таким образом, решение жилищной проблемы и будущее рынка недвижимости в данный момент полностью зависит от экономики страны и от того, возьмёт ли государство строительный и арендный сектор под свой контроль, появятся ли в России реально работающие и массовые программы, которые позволят покупать или арендовать доступное жильё.
Спасательный круг для ипотеки: помогут ли субсидии рынку жилья? 
Рано радоваться: спасёт ли понижение ключевой ставки рынок жилья? 
Мечты о даче останутся мечтами? Кризис докатился до загородного жилья 
В чём суть законопроекта о запрете валютных кредитов для физлиц? 
Что происходит на рынке эконом жилья 
