Все помнят предыдущий кризис на рынке недвижимости, который произошёл в 2008 году. Тогда цены снизились на 30–40 %, причём падение продолжалось около двух лет, вплоть до 2011 года, и подешевев, жильё не стало более доступным: вместе с девальвацией национальной валюты обесцениваются сбережения и зарплаты, а банки поднимают ставки по ипотеке и неохотно выдают кредиты, снижаются темпы строительства. Большинство опрошенных АиФ.ru экспертов не считают, что прошлый кризис можно сравнивать с тем, что происходит на рынке недвижимости сейчас, но и по поводу ближайшего будущего ни у кого особого оптимизма нет.
Что будет с ценами на жильё в 2015 году?
Будут ли расти или падать цены на жильё в будущем году, по мнению большинства экспертов, зависит от того, когда закончится отложенный спрос со стороны инвесторов, которые, покупая квартиры, хотят таким образом сохранить средства в условиях нестабильной экономики. Когда это произойдёт, мнения разошлись: кто-то считает, что спроса хватит и на весь 2015 год, а кто-то полагает, что он уже на исходе.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «Первый квартал не будет сколько-нибудь показательным, обычно рынок «раскачивается» к весне (хотя, как мы помним, зима и начало весны 2014 года были отмечены бурным ростом спроса на жильё). Этот сценарий вполне может повториться и в 2015 году. Отложенный спрос на жильё в массовом сегменте ещё не исчерпан. Впрочем, многое зависит и от выхода на реализацию нескольких масштабных объектов в Москве, в том числе и в первом квартале. Если старт продаж состоится, как и запланировано, это скажется на среднем уровне цен на новостройки — они снизятся. Если же новые проекты в первом квартале не выйдут, стоит рассчитывать на повышение средней цены 1 кв. метра в связи с вымыванием с реализации более доступного жилья на низкой стадии готовности».
Александр Хрусталёв, генеральный директор «НДВ-Недвижимость»: «В ближайший год цены будут расти. Это связано с увеличением инвестиционного спроса и повышением себестоимости проектов, происходящим из-за значительного удорожания доллара по отношению к рублю. Более того, ценам падать некуда, и застройщики, которые начнут давать внушительные скидки, будут просто-напросто торговать в убыток. Мы ожидаем, что с учётом корреляции рост цен в течение года может достигнуть 15–20 %. Однако касаться это будет только высоколиквидных проектов с оптимальными ценами, продуманной концепцией и хорошим расположением. Новостройки, расположенные далее 20 км от МКАД, могут испытывать нехватку спроса».
По кому в первую очередь ударит кризис?
Эксперты полагают, что в первую очередь кризис ударит по бизнесу, а значит, и по коммерческой недвижимости, а в дальнейшем — по самым малообеспеченным слоям населения.
Алексей Мещеряков, директор по управлению недвижимостью группы компаний «Спектрум»: «В первом квартале и, с большой вероятностью, во втором ничего происходить с коммерческой недвижимостью не будет. Потенциальные инвесторы и девелоперы будут ожидать стабилизации рубля, корректировать свои планы, улаживать вопросы кредитования. Стоимость аренды будет продолжать плавно снижаться, цены на стройматериалы будут продолжать расти. Если инфляция составит больше 9 %, то также возникнут вопросы по индексации зарплат, и это также будет давить на все сферы экономики, в том числе и на торговлю, бизнес, а через них — и на коммерческую недвижимость…»
Ирина Могилатова, управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED: «Кризис в основном бьёт не по богатым, а по бедным, и поэтому, скорее всего, проблемы на рынке недвижимости будут в эконом-сегменте. На сегодняшний день в стране созданы все предпосылки для безработицы. К тому же у людей рублёвые зарплаты, и их вряд ли кто-то будет повышать. Словом, доходы населения будут уменьшаться. Сейчас люди вкладывают сбережения в недвижимость, а вот когда волна ажиотажного спроса спадёт, тогда и стоит ждать стагнации».
Могут ли какие-то объекты остаться недостроенными?
По мнению экспертов, количество проектов на рынке может сократиться, но новых «недостроев» в 2015 году не появится: во-первых, горький опыт 2008 года научил игроков более серьёзно подходить к финансированию проектов, и если тогда застройщики часто направляли полученные от продаж средства не в текущее строительство, а в другие проекты, то сегодня к проектам чаще всего приступают, уже имея финансирование.
Ирина Доброхотова: «То, что сейчас активно строится, будет достроено. Долгоиграющие проекты, развитие которых заявлено на период до 2020 года и далее, могут быть частично приостановлены в том случае, если девелопер ещё не успел выйти на стройплощадку. Спрос и предложение на первичном рынке, скорее всего, в 2015 году сравняются».
Ирина Могилатова: «Возможно, какие-то проекты и уйдут с рынка. В первую очередь это коснётся застройщиков, которые не захотят продавать квартиры по ценам, по которым люди сегодня готовы покупать. Возможно, будет передел проектов — некоторые будут перепродаваться. Ряд застройщиков пересмотрят планы и не будут выводить ранее запланированные проекты. Если же говорить о ситуации в целом, то нужно отметить, что достаточно большое количество проектов сегодня уже имеет финансирование, а значит, массового количества «недостроев» ожидать не стоит».
Как изменятся цены на загородную недвижимость?
Загородная недвижимость реагирует на изменения в экономике медленнее, но и на этом рынке уже чувствуются изменения: интерес покупателей в данный момент нацелен на таунхаусы и дома в непосредственной близости от МКАД, квартиры в черте города, а не на коттеджи на большом удалении от Москвы: их будет труднее продать и, кроме того, сложнее сдать в аренду.
Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз»: «Ситуация на рынке загородной недвижимости развивается двояко: далеко расположенные участки и коттеджи существенно теряют в цене, так как существует большой объём предложения и совсем небольшой спрос. Например, средняя стоимость коттеджа с землёй за два года, с весны 2012-го по весну 2014-го, уменьшилась на 18 %, с 18,9 до 15,5 млн руб. В первом квартале 2015 года мы ожидаем, что цены останутся на прежнем уровне — баланс объёмов спроса и предложения сохраняется. Другое положение на рынке таунхаусов, коттеджей и земельных участков, которые расположены в транспортной доступности от Москвы: в последние годы именно эти сегменты пользуются наибольшей популярностью у покупателей — в 2013–2014 гг. на них пришлось примерно 80 % сделок в эконом-классе, и в них даже был намечен небольшой рост цен».
Сколько может продлиться стагнация?
Ирина Могилатова: «Я бы пока не стала говорить, что сегодня ситуация на рынке недвижимости сложная. Сейчас недвижимость — один из самых востребованных инструментов для хранения денег. Пока продажи идут бойко. А вот насчёт роста цен в новом году я сильно сомневаюсь. Чтобы росли цены на недвижимость, должно сократиться предложение, то есть не должны выходить новые проекты. Возможно, в начале 2016 так оно и будет. Но страна при этом должна находиться на подъёме, что маловероятно. Думаю, раньше 2017 года рынок в себя не придёт».
Ирина Доброхотова: «2015 год будет годом рецессии. Сейчас многое зависит от того, как быстро стабилизируется курс рубля и цены на нефть. По самым оптимистичным прогнозам, это произойдёт во второй половине наступающего года».
