Спасательный круг для ипотеки: помогут ли субсидии рынку жилья?

Строительный сектор во всех странах мира всегда был и остается ключевым для экономики, ведь это не только новое жилье, но и миллионные инвестиции, сотни тысяч рабочих мест, и поэтому от его состояния во многом зависит, скатится ли наша страна в глубокий кризис или нет. В свою очередь, важнейшей составляющей отрасли является ипотека: по разным оценкам, в кредит покупается до 50% жилья, и именно по ипотеке в первую очередь ударило повешение ключевой ставки, которое произошло в декабре 2014 года. Ставки по кредитам значительно выросли, что сделало для многих россиян покупку жилья просто невозможной, а это стало угрожать всей отрасли. Субсидирование ипотеки в первую очередь должно вернуть ставки на докризисный уровень, однако в то, что это действительно может спасти положение, многие из опрошенных АиФ.ru экспертов сильно сомневаются.

Удорожание золотой ипотеки

Ипотека в России до повышения ключевой ставки была очень дорогой в сравнении с ипотекой в Европе и США. В некоторых странах Евросоюза ставки начинаются от 1,2-2% в зависимости от размера первоначального взноса, а в штатах можно купить дом в кредит под 3-5% годовых. В России в 2014 году самые низкие ставки составляли 12-13% а после того, как центробанк увеличил ключевую ставку, ипотека в большинстве банков стала и вовсе заградительной: мало кто будет покупать жилье под 25-35% годовых (переплата за квартиру стоимостью 4 миллиона больше 37 миллионов рублей за 30 лет).

Скорее жив, чем мёртв: как начался год для рынка недвижимости

Подробнее

Ипотека и болото бюрократии

Простых граждан в первую очередь интересует, правда ли то, что ставка по ипотеке действительно будет снижена до 12-13%, как об этом заявляет правительство, все помнят сложности, с которой столкнулась программа льготного автокредитования, запущенная в 2013 году и остановленная раньше намеченного срока. Именно на эту программу, по словам источника газеты «Ведомости» ориентируется правительство, подготавливая меры по поддержке российской ипотеки.

В данный момент механизм, по которому будет работать программа разрабатывается, решается вопрос о том, какие банки будут допущены до участия в ней — только крупные игроки или в том числе и другие кредитные организации. Не ясно в данный момент и через какую именно организацию будет осуществляться субсидирование. Предположительно, это будет Агентство по ипотечному страхованию, однако давать какие-либо комментарии в данный момент по этому вопросу в АИЖК отказались.

Николай Самсонов, банковский аналитик, кандидат экономических наук:

«Все зависит от того, на каком техническом уровне будет работать программа, как будет отлажен ее механизм и не увязнет ли она в бесконечном бюрократическом болоте. Впрочем, даже если все чудесным образом заработает, я бы не говорил о том, что «простые смертные» россияне смогут без проблем купить квартиру од 13% годовых: большинство банков ужесточило требования к заемщикам в связи с кризисом, и вряд ли они будут эти требования пересматривать».

20 миллиардов с потолка

Субсидирование коснется только рынка новостроек по той причине, что оно направлено на развитие строительной сферы, а не поддержку банков. На вторичном рынке чаще всего встречаются альтернативные сделки, когда при покупке новой квартиры продается старая, и если в данном случае и используется ипотека, то чаще всего она берется только на часть суммы, необходимой для покупки жилья, а не на всю его стоимость. Поэтому повышение ставок скорее всего не окажет серьезного влияния на этот сегмент, в отличие от рынка новостроек, на котором из-за падения спроса фактически может остановиться строительство.

Большие вопросы вызывает то, из каких соображений определена сумма в 20 миллиардов рублей, достаточно ли ее для того, чтобы просубсидировать всю ипотеку в стране, и на сколько ее хватит, единовременная ли это помощь для рынка, или в дальнейшем на его поддержку будут выделяться дополнительные суммы.

Михаил Беляев, руководитель банковской секции ФинПотребСоюз:

«Что касается суммы в 20 миллиардов, то судя по всему, она определялась по остаточному принципу, а не исходя из каких-то расчетов. Стройкомплекс для страны важен, но все же, в условиях кризиса для правительства есть более важные статьи расходов, а значит, после того, как они посчитали, сколько денег на них потребуется, в остатке и получилось 20 миллиардов рублей. Хочется верить, что эта сумма — первый шаг в стимулировании развития стройкомплекса, и правительство будет его поддерживать до тех пор, пока ключевая ставка не будет снижена до уровня, который был до кризиса».

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»:

«Если бы спрос на первичном рынке сохранялся на уровне 2014 года — очевидно, суммы в 20 млрд не хватило бы и на первый квартал 2015 года. Однако спрос сокращается не только из-за снижения доли ипотечных сделок, но и из-за снижения реальных доходов населения (люди откладывают покупку жилья, понимая, что инфляция и обесценивание зарплат не позволят выплачивать ежемесячные ипотечные взносы даже при сохранении рабочего места — а многие опасаются и его потерять). Проще говоря, если бы ставка в 13% была рыночной, а не обеспечивалась государственной поддержкой, в нынешних экономических реалиях объем ипотечного рынка все равно сократился бы из-за неуверенности россиян в завтрашнем дне».

Спасет ли субсидирование рынок?

О том, что ипотеку необходимо поддерживать неоднократно заявляли не только девелоперы, но и чиновники. Так, в декабре с просьбой о субсидировании к правительству РФ обратился в губернатор Московской области Андрей Воробьев. Озабоченность главы Подмосковья можно понять: именно за пределами МКАД сосредоточено сегодня большинство новых жилых комплексов, и падение спроса ударит в первую очередь именно по ним. Кроме того, если кризис будет продолжать развиваться по наметившемуся сценарию, жилье начнет дешеветь. Для Подмосковья такое развитие событий сулит большие проблемы: вместе с удешевлением стоимости жилья, «прицел» покупательского интереса может сместиться ближе к МКАД, а то и вовсе в Старую Москву.

Игроки рынка, опрошенные АиФ.ru к новой программе правительства отнеслись настороженно: субсидирование ипотеки с одной стороны, действительно является «двигателем» всего стройкомплекса, но с другой стороны, кризис уже набрал обороты и высокие ставки по кредитам стали для застройщиков далеко не единственной проблемой. Так, девелоперы продолжают нести убытки, связанные с удорожанием строительных материалов, а также из-за оттока дешевой рабочей силы, связанного с тем, что мигранты из бывших союзных республик уезжают домой, потому что из-за падающего рубля работать в Москве им стало просто не выгодно.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

«Если программа начнет функционировать, то спрос на ипотеку все же не будет столь ажиотажным, и вот почему: банки будут выдавать кредиты в основном на новостройки на высокой стадии готовности (30-50% и выше), а значит, это будут не самые доступные квартиры, которые возможно приобрести на нулевом цикле и начальной стадии строительства. Таким образом будет «отсечена» большая часть заемщиков, которым нужна доступная ипотека для покупки квартиры на начальной стадии строительства».

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

«В 2014 году общий объем выданных ипотечных кредитов составил 1,7 трлн. рублей. Без поддержки со стороны государства объемы выдачи ипотеки в этом году сократились бы более, чем в 8 раз, по сравнению с 2014 годом, что могло привести к серьезным проблемам для стройкомплекса. Я считаю, что в кризис для тех, кто действительно нуждается в жилье, 13% годовых — вполне приемлемы. Сколько времени может понадобиться, прежде чем программа заработает, пока сказать сложно, так как еще не озвучены требования к заемщикам и кредитные организации, которые будут работать по ней. Тем более, напомним, что в конце года спрос был исчерпан, и в ближайшее время массового потока в отделения банков и к застройщикам за покупкой недвижимости ожидать не стоит. Будет ли программа меть какой-то заметный эффект можно будет в конце первого-начале второго квартала этого года».