Лето этого года на рынке недвижимости выдалось относительно спокойным. Продажи идут в обычном режиме, при этом деловая активность несколько снизилась в связи с наступлением сезона отпусков и очень активным началом года. Изменение ценовых показателей рынка по итогам июля нельзя назвать существенными.
«Наиболее заметные изменения зафиксированы в сегменте эконом-класса и связаны преимущественно с вымыванием дешёвых предложений. По состоянию на конец июля, средняя цена предложения в сегменте эконом-класса составила 145 100 руб./м². Рост за прошедший месяц составил 2,5 %. В сегменте новостроек комфорт-класса по итогам месяца отмечается незначительный рост на уровне 0,3 %, средняя цена предложения находится на уровне 144 000 руб./м²», — рассказал АиФ.ru Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ».
По данным Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», средняя стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке эконом-класса сейчас составляет 6,47 млн руб., двухкомнатной — 9,05 млн руб., а трёхкомнатной — 11,86 млн руб.
Затишье перед бурей?
«Уже сейчас можно сказать, что действие санкций снижает покупательскую способность и доходы потенциальных заёмщиков, — считает Иван Андриевский, председателя совета директоров инжиниринговой компании «2К». — Что касается предложения, то цены не снижаются, а демонстрируют уверенный рост. Связано это с тем, что вложения в недвижимость, особенно в крупных городах, по-прежнему являются популярным средством сбережения капитала в трудные времена, в отличие от вложения в валюту. В целом, люди сегодня предпочитают не тратить, а сберегать, что связано с растущей неуверенностью в завтрашнем дне».
Заморозка финансирования
Под санкции попали крупнейшие банки, финансирующие рынок недвижимости, которые как минимум на ближайшие три месяца лишились возможности занимать дешёвые деньги за границей. «Дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, отменят ЕС и США санкции либо продлят их. Первый вариант — позитивный. Трёхмесячная заморозка финансирования, скорее всего, практически никак не отразится на рынке недвижимости. Реализующиеся проекты свои кредиты от банков уже получили. Конечно, на рынке начнётся лёгкая паника — некоторые покупатели в любом случае займут выжидательную позицию. Однако серьёзных провалов по спросу ожидать не стоит», — считает Литинецкая. Если же санкции будут продлены, то, по мнению эксперта, все последствия на рынке недвижимости мы ощутим уже в следующем году, так как он всегда реагирует на внешние «раздражители» с определённой задержкой. В частности, будет наблюдаться снижение спроса со стороны покупателей, так как банки поднимут ставки по ипотеке, а также уменьшение количества новых объектов из-за ограниченного финансирования.
Скорее всего, сократятся и объёмы проектного финансирования. «Банки будут рассматривать возможность кредитования только тех проектов, которые обладают высокой ликвидностью, проекты с двойной гарантией, — считает Алексей Колгушкин, коммерческий директор, партнёр ГК «Глубина». — В свою очередь, их участие в проектах, имеющих длительные сроки реализации, также заметно сократится. То есть кредитовать будут только доходные и короткие «истории». В сложившихся условиях девелоперы будут искать новых участников проектов, возможно, частных инвесторов, чтобы завершить строительство. Также при длительном негативном влиянии и ухудшении экономической ситуации не исключены слияния».
Ипотека: рост ставок
«Третье повышение ключевой ставки за год на 0,5 % осложнит получение кредитов», — считает Иван Андриевский. Кроме того, по мнению эксперта, постепенно будет повышаться их стоимость. Это означает, что банки при выдаче ипотечных кредитов будут ещё требовательнее рассматривать кредитуемых. «С учётом текущей экономической ситуации, можно предположить, что осенью произойдёт корректировка процентной ставки в сторону увеличения, — считает Александр Энгель. — В то же время этот рост не будет существенным, в противном случае объёмы кредитования резко снизятся. Развитие ипотеки будет продолжаться, однако темпы замедлятся. Такого объёма кредитов, который банки выдали в течение первых четырёх месяцев 2014 года, уже вряд ли удастся достигнуть в ближайшее время».
Итоги санкций
Особенно выраженным, по мнению экспертов, будет влияние санкций на рынок офисной и гостиничной недвижимости, который, вероятно, ощутит на себе отток иностранных компаний. «Некоторые западные бренды вполне могут пересмотреть планы по присутствию в России. Оборот ритейлеров сейчас не растёт. Добавим сюда ответные санкции России, то есть сокращение импорта некоторых групп товаров. Вероятно, это скажется на планах столичных торговых сетей, особенно в верхнем ценовом сегменте», — считает Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».
«Меньше всего пострадает столичный рынок жилой недвижимости, поскольку здесь сложился не такой высокий уровень конкуренции, как в Подмосковье, а покупатели в любом случае более состоятельные, — считает Мария Литинецкая. — Конечно, санкции повлияют и на него, однако не столь значительно». В большей степени, считает эксперт, пострадает рынок жилой недвижимости Подмосковья. Здесь, во-первых, уже давно сложился высокий уровень конкуренции, а во-вторых, значительна доля ипотечных сделок — по многим проектам она доходит до 70 %. Кроме того, среди покупателей жилья в Подмосковье много трудовых мигрантов, приезжающих на заработки в столичный регион. Но в то же время снижение потока переселенцев может привести к значительному падению спроса, а затем и снижению цен.
«Скорее всего, даже в случае негативного развития ситуации отрасль выдержит удар и продолжит развиваться, — считает заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Антон Конобеевский. — Строительство лежит в основе экономики, эта сфера создаёт большое количество рабочих мест. Поэтому, я думаю, будет сделано всё, чтобы поддержать экономику и смягчить последствия санкций».
