Колебания рынка недвижимости сегодня вызваны в первую очередь психологическими, а не экономическими факторами. Во все времена вложение средств в недвижимое имущество считалось самым надёжным. В отличие от банковского счёта или бумажных денег, квартира вряд ли может обесцениться в один миг. Поэтому стоило курсу рубля начать падать, как началось повышение спроса на недвижимость.
«Сейчас на рынке жилья происходит реализация отложенного спроса. Валютные колебания и нестабильность подталкивают «ожидающее» население к немедленному приобретению недвижимости», — считает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, согласна с коллегой: «В январе мы отметили растущий спрос (около 35 %), но он в большей мере был связан с сокращением сроков принятия решения о покупке конечными пользователями». Эксперты отмечают, что в первую очередь повышение спроса коснулось жилья эконом-класса в новостройках.
Февральский ажиотаж
Резкого изменения цен на недвижимость в начале года не произошло. Как покупатели, так и многие продавцы подвержены паническим настроениям и либо вовсе отказываются от продажи, не желая иметь деньги на руках, либо стремятся максимально обезопасить себя. «Некоторые продавцы откладывают продажу квартир до окончания Олимпиады, — рассказывает Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» Железнодорожный». — Либо поднимают на всякий случай цену на 50–100 тыс. руб., мотивируя это „возможным дефолтом“».
Если же говорить о ситуации на рынке в целом, то эксперты не ожидают в ближайшее время сильного изменения цен. «В настоящее время рублёвая цена квадратного метра на первичном рынке московского региона ведёт себя достаточно стабильно, — сообщает маркетолог компании «Эталон-Инвест» Наталья Бланкова. — Так, по итогам января 2014 года (когда уже фиксировалось снижение курса рубля) цена квадратного метра в Москве (без учёта элитных объектов) снизилась лишь на 0,7 %, а в Московской области даже увеличилась на 3 %». Согласно исследованию «Метриум Групп», февраль на рынке недвижимости массового сегмента был отмечен высоким уровнем спроса и увеличением цены на 2,1 %, однако стоимость недвижимости менялась неоднородно по городу. В среднем цена однокомнатной квартиры в феврале составила 6,44 млн руб., двухкомнатной — 9,19 млн руб., а трёхкомнатной — 11,54 млн руб. По сравнению с январём рост составил 3,1 %, 1,8 % и 1,7 % соответственно.
Ипотека или обед?
Больше всего от кризиса традиционно страдают те, кто взял ипотеку, а особенно, если при этом не было соблюдено золотое правило «бери заём в той валюте, в которой получаешь зарплату». Но инфляция может сказаться и на тех, кто взял ипотеку в рублях: ежемесячная выплата кредита может стать для многих непосильной ношей. Однако, судя по цифрам заключённых ипотечных сделок на начало 2014 года, россияне смотрят в будущее с изрядной долей оптимизма. Согласно данным Росреестра по Московской области, количество ипотечных сделок в январе 2014 года составило 11,4 тыс. шт., что на 39,2 % выше уровня января 2013 года.
При худшем развитии событий
Все опрошенные АиФ.ru эксперты сходятся во мнении, что в данный момент сложно предсказывать, каким образом падение рубля отразится на рынке недвижимости. Для того чтобы понять тенденцию и предсказать развитие событий, падение должно продолжаться больший отрезок времени или быть более резким. Прогнозируя худшее развитие событий, эксперты основываются на опыте, полученном во время предыдущего кризиса. «Если рубль продолжит своё падение, — прокомментировали ситуацию в ГК «Премьер», — то при прохождении рубежа в 40 рублей за доллар на рост цен будут влиять не только «объективные» факторы (падение рубля с 1 января 2014 года составит 22 %), но и психологические. Увеличится паника на рынке. Бурный спрос может привести к соблазну застройщиков подзаработать на этом — цены вырастут. Через некоторое время рост стоимости жилья неизбежно повлечёт за собой падение спроса, поскольку покупательная способность уже сейчас находится на пределе. Застройщики будут стараться стимулировать спрос с помощью различных акций и скидок, и в итоге цены начнут снижаться. Тем не менее коррекция будет небольшая, в пределах 10–15 %. Такого существенного снижения, которое мы наблюдали в 2008 году, скорее всего, не будет. Снижение количества ипотечных сделок при дальнейшем падении рубля может составить 20–22 % в целом по России. Что касается рынка аренды жилья, то при этом сценарии плату могут начать брать в долларах».
