Рассуждает профессор Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» Николай Петров:
— Немногим более полугода прошло с момента появления на строительном рынке нового механизма соблюдения интересов дольщиков — Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. За это время взносы в него внесли, как сообщает Минстрой, уже 746 застройщиков. Они зарегистрировали договоры долевого участия и перечислили в Фонд по 1,2% средств от суммы каждого договора. Строительные компании теперь обязаны делать это по всем новым объектам. По начатым до октября 2017 года проектам страхование ответственности застройщиков осуществляется по старой схеме. Но совершенно очевидно, что теперь именно с Фондом свЯкорьязаны основные надежды на то, что застройщики перестанут банкротиться, а граждане не будут рисковать, вкладываясь в покупку жилья на стадии строительства.
В поисках идеальной «доли»
Проблема обманутых дольщиков остается актуальной на протяжении не одного десятка лет. Она существовала еще тогда, когда официально, по сути, не было самого определения «долевое строительство». Оно было введено в 2004 году с принятием федерального закона № 214, который закрепил понятие договора долевого участия (ДДУ). А до этого рынком были испробованы разнообразные формы коллективных инвестиций в строительство жилья.
Так, памятны жилищно-строительные кооперативы, пайщики которых могли погашать стоимость квартир в течение многих лет. Однако они несли значительно более серьезные риски, чем сегодняшние дольщики. Плюс нередко вынуждены были погашать убытки от деятельности самих кооперативов. Стоит вспомнить и предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Эту некогда широко применявшуюся схему можно оценить как незаконную, поскольку правовых гарантий частным инвесторам она не давала. Кроме того, не исключался риск двойных продаж. Нередко серьезные проблемы возникали и у тех, кто приобретал квадратные метры по вексельной схеме. Они гасили основные договоры с застройщиком покупкой векселей, но при этом иногда нарывались и на мошенников — торговцев ценными бумагами. Был период, когда застройщики предпочитали заключать с частными инвесторами договоры строительного подряда. Однако такие соглашения нигде, кроме как в самой строительной компании, не регистрировались. Соответственно, заключались фактически на доверии покупателей.
По сути, впервые на уровне федерального законодательства порядок в этой сфере был установлен № 214 ФЗ. Он урегулировал многие вопросы, но многое и не учел. Об этом свидетельствовали периодически возникавшие скандалы с обманутыми дольщиками. В итоге особенно остро встал вопрос о страховании гражданской ответственности застройщиков, которым власти вплотную занялись в 2014 году. Именно тогда была создан механизм, который работает и поныне.
Системные пробелы
В общих чертах система устроена так: дольщики, вложившиеся в жилье на стадии строительства, заключают ДДУ с застройщиками. Последние обязаны застраховать свою ответственность в уполномоченной ЦБ страховой компании, в банке или обществе взаимного страхования. По факту, самым удобным и выгодным вариантом для застройщиков стали страховые компании.
Однако практический опыт продемонстрировал несовершенство этой системы регулирования правовых отношений на рынке долевого строительства. Дело в том, что экономический кризис вызвал волну банкротств застройщиков. Несостоятельными стали и многие страховщики, из-за чего значительная часть дольщиков к сегодняшнему дню вообще осталась без действующих полисов. Например, обанкротилось большинство страховщиков одного из самых крупных долгостроев Москвы — ЖК «Царицыно». На данный момент по своим обязательствам перед частными инвесторами этого комплекса отвечает только СК «Проминстрах». Однако бывший застройщик — признанный недавно банкротом «Московский комбинат хлебопродуктов» (МКХ) — застраховал в «Проминстрахе» ответственность только перед 10% дольщиков «Царицыно». Соответственно, только они, при желании, теперь и могут получить возмещения.
Надо отдать должное страховщику — «Проминстрах» сразу заявил о своей готовности выплатить страховки. При этом он регулярно организует встречи с людьми и даже открыл для них горячую линию для разъяснения всех вопросов, связанных со страхованием ответственности застройщика «Царицыно». Компания честно объясняет инвесторам реальную ситуацию. Во-первых, страховка не компенсирует рыночную стоимость жилья. Кроме того, она не возмещает и потерь, связанных с выплатами по ипотечным кредитам. Вероятно, поэтому пока никто из дольщиков «Царицыно» за выплатами не обращался.
Можно предположить, что уже изрядно уставшие от неопределенности люди надеются все же получить жилье. Тем более что власти Москвы заняли четкую позицию — примерно за два года достроить объект за счет города с привлечением другого застройщика.
Особо стоит отметить еще один нюанс: преднамеренное банкротство не является страховым случаем. И если мошеннический характер действий гендиректора предыдущего застройщика ЖК «Царицыно» будет доказан, получившим возмещения дольщикам придется вернуть деньги обратно в страховую компанию.
Законодательная неурегулированность вопроса страховых выплат в ситуации, когда имеет место уголовное дело против застройщика — общее больное место на рынке долевого жилищного строительства. Но можно надеяться, что реформа приведет к постепенному решению и этой проблемы.
Государство гарантирует
Главное — теперь Фонд защиты прав дольщиков дает государственную гарантию исполнения застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства. А, как показал опыт, без участия государства в регулировании этой сферы не обойтись.
Стоит напомнить, реформа системы регулирования рынка долевого строительства не ограничивается созданием Фонда. В последнее время ужесточена ответственность застройщиков. Крупный пакет соответствующих поправок в законодательство вступит в силу с 1 июля 2018 года. Не исключено что в результате количество игроков сократится. Добросовестность застройщиков тоже взята на особый контроль. Региональные надзорные органы теперь применяют риск-ориентированный подход, разделяя объекты строительства на три категории. А с начала года заработала единая информационная система жилищного строительства, с помощью которой можно практически в реальном времени отследить ход работ на стройплощадках.
Все эти меры можно оценить исключительно как своевременные и положительные. Тем более что интерес россиян к приобретению жилья на стадии строительства — то есть по ценам ниже рынка — не иссякает. По данным Минстроя, за последние семь лет рынок ДДУ вырос в 3,5 раза, а квартиры через этот механизм получили 3,5 млн человек. Объем привлеченных в долевое строительство средств граждан на сегодняшний день оценивается более чем в 3 трлн рублей.
Как оказалось, эти инвестиции не были защищены. Попытка создать свободный и саморегулируемый рынок жилищного строительства не увенчалась успехом. Виновниками сложившейся ситуации можно назначать кого угодно — финансовый кризис, недобросовестных застройщиков, несовершенные законы, излишнюю доверчивость и правовую неграмотность дольщиков. Но в результате снова не обошлось без вмешательства государства. И теперь от регулятора следует ожидать самых жестких и последовательных мер по созданию системы цивилизованных отношений на рынке жилого строительства.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
Мы строили-строили и… Как не прогадать с выбором застройщика в кризис 
Своя доля. Эксперт — о том, брать ли страховку за недостроенное жилье 
Как дольщику получить обратно свои деньги с эскроу-счета? 
Взлёт цен и серые схемы: к чему приведёт ликвидация долевого строительства 
Доли, ЖСК и вексель. Как безопаснее купить квартиру в новостройке 
