Квартира после потопов, пожаров или с юридическими проблемами может превратиться в желанную покупку. Такие объекты приводят в порядок, а затем перепродают, зарабатывая больше, чем на аренде. Aif.ru выяснил, как «набить цену» жилью, которое вместо дохода приносило проблемы.
Купить недооцененную квартиру с хорошей скидкой, привести объект в порядок, а затем заработать на перепродаже по более высокой цене — этот процесс называют флиппинг. Слово flipping в переводе с английского означает «переворачивание», но оно приобрело и другое значение в новых реалиях — «быстрая переделка и перепродажа недвижимости».
Какие квартиры подойдут?
Объектами для флиппинга могут быть самые разные дома и квартиры — ликвидные и недооцененные. Бывает, что с большой скидкой перекупаются квартиры, находящиеся в плачевном состоянии (например, после пожара) либо жилье с арестами, обременениями, прописанными в помещении гражданами и прочими проблемами. В одних случаях может понадобиться серьезный ремонт, в других — небольшой косметический, а в третьих — потребуется разобраться с юридическими трудностями.
«Была история, когда мы купили однокомнатную квартиру в панельном доме в Челябинске, в которой долгое время находился труп пожилого человека, — приводит пример инвестор, флиппер, владелец агентства недвижимости „Абискон“ Артем Горбунов. — Наследница-дочь в квартире даже не была, туда зайти было страшно. Я приехал вечером: окна открыты, спертый запах, света нет. Вокруг личные вещи умершего, как будто человек просто исчез. Ремонтная бригада зачищала все до бетона, чтобы не было даже намека на то, что здесь кто-то умер. Заменили коммуникации, сантехнику, сделали ремонт. Стоимость квартиры при покупке была 2 млн руб., в ремонт вложили около 600 тыс., а перепродали за 4 млн руб.».
Генеральный директор агентства недвижимости ЦДН, юрист Анатолий Пысин рекомендует выбирать дома с удачной локацией. Недвижимость, расположенная в отдаленных спальных районах города, в которых идет активная жилая застройка, не подойдет. После ремонта такому объекту придется конкурировать с большим пулом других квартир, в том числе новых, поэтому он не будет пользоваться спросом. А вот жилье неподалеку от центральных районов крупных городов вполне заслуживает внимания.
«Одной из ключевых характеристик является вид из окна. Это тот параметр, который нельзя изменить и улучшить. Сегодня повышенным спросом пользуются квартиры с видом на парки, пруды, реки. Вид на церковь или храм также в последнее время весьма ценится покупателями, — говорит собеседник. — По площади больше всего востребованы не маленькие студии и не большие многокомнатные объекты, а золотая середина между ними. Идеальный вариант — „евродвушка“ площадью 35-40 кв. м».
Сколько можно заработать?
Сумма чистой прибыли зависит от состояния квартиры, качества ремонта, локации и других факторов. Ключевой фактор — стоимость объекта: цена покупки должна быть хотя бы на 10% ниже рыночной.
«Год назад мы купили у собственника ничем не примечательную московскую двушку площадью 39 квадратов на Фрунзенской за 16 млн руб. Капремонт с перепланировкой, заменой проводки и сантехники, утеплением балкона и обстановкой обошелся в 2,1 млн руб. Недвижимость была продана за 23,9 млн руб. Налог составил 960 тыс. руб. Чистая прибыль — 4,8 млн руб.», — рассказывает эксперт по недвижимости, создатель агентства Ermilova Estate Юлия Ермилова.
Если говорить о Москве, то прибыль от объема вложенных средств на один объект в среднем составляет 15-20% годовых. Полный цикл сделки от момента покупки до продажи после ремонта — 4-8 месяцев. То есть инвестор может получить порядка 40% прибыли в год. Для рынка недвижимости это очень высокий показатель в нынешних реалиях.
«Цифры могут быть как значительно выше, так и ниже, — подчеркивает Пысин. — Например, около года назад нашим агентством за 9 млн руб. была приобретена совсем небольшая трехкомнатная квартира площадью 43 кв. м в районе Сокол в Москве. Она находилась в очень плохом нежилом состоянии, поэтому в ремонт и меблировку вложили 2,75 млн руб. После завершения всех работ квартиру удалось продать уже за 17,4 млн. С учетом выплаты налогов и всех сопутствующих затрат чистая прибыль проекта составила примерно 5 млн, доходность — выше 40% годовых, а полный цикл сделки — менее 6 месяцев».
Практика флипперов показывает, что доходность в столице и крупных городах в регионах России может различаться, и порой не в пользу Москвы.
«По столичным объектам у нас была доходность от 40 до 90% годовых, тогда как в Челябинске в течение 2023 года мы получали среднюю доходность в 159% годовых. Это связано с большой конкуренцией, переоцененной недвижимостью в Москве, — говорит Горбунов. — На ремонт столичной квартиры уходит примерно вдвое больше времени, чем обычно. Плюс довольно сложно найти в Москве объекты со скидкой выше 20%, а в регионах дисконт может составлять и 40, и 50%».
Для сделок можно использовать кредитное плечо, то есть брать ипотеку. Выгода в том, что заемные средства берутся на небольшой срок, и переплата банку не будет существенной. В текущей экономической ситуации брать ипотеку сложно и не всегда выгодно. Но еще полгода назад можно было взять кредит, сделать в квартире ремонт, перепродать — и получить доходность в 300-1000% годовых в зависимости от объекта и города, в котором он находится. Эксперты сходятся во мнении: все надо тщательно просчитывать до того, как оформлять сделку.
В чем подвох?
Основные риски, из-за которых можно потерять и вложенные деньги, и объект, — юридические. Большое заблуждение считать, что выписка из ЕГРН с отсутствием обременений гарантирует чистоту сделки, поэтому консультация у юриста все-таки не помешает.
Еще один риск — если в ремонт потребовалось вложить больше денег, чем ожидалось, или же по разным причинам покупатели на жилье долго не находятся. Но, в конце концов, квартиру с ремонтом всегда можно сдать в аренду и дождаться более удобного момента для продажи. Квадратные метры не обесценятся, как это может произойти с криптовалютой, акцией или другими инвестиционными инструментами.
«Но при этом я не помню ни одного периода, когда квартиру приходилось продавать дешевле, чем в нее было вложено. Самые неудачные кейсы, которые мы наблюдали, — даже не выход в ноль, а перепродажа с чистой прибылью 200-400 тыс. руб., хотя это очень низкая доходность для флиппинга», — подвела итог Юлия Ермилова.
