Юридическое оформление квартиры. Как не стать жертвой мошенников

В соответствии с Законом "О регистрации прав" подлежат регистрации все права, возникновение и прекращение прав, ограничение и обременение прав, начиная с 31 января 1998 года. Что касается прав, возникших до этого момента, регистрация не является обязательной, есть статья, которая признает ранее возникшие права, но по желанию любой заявитель может придти и получить свидетельство о регистрации на ранее возникшее право. Но если с этим объектом происходит сделка-отчуждение, или возникает обременение прав, то возникает обязательное право зарегистрировать свое ранее возникшее право на этот объект. ЕГРП - единый государственный реестр прав, сокращение, которое принято в законе.

На сегодняшний день в фонде государственного реестра прав Управления по городу Москве более 19 млн. единиц хранения. Эти хранилища располагаются в 4 зданиях, общая площадь помещений, в которых хранятся документы более 6 тыс. кв. м. Каждый год мы вынуждены увеличивать площадь на 1000 кв. м. Каждое дело хранится в отдельной папке, если происходит переход прав, папка пополняется дополнительными документами, создается очередной том по объекту недвижимости. Это не является «мертвым хранилищем», в котором все документы только накапливаются, потому как при регистрации сделок с недвижимостью регистратору необходимо ознакомиться с необходимым пакетом документов. По запросу регистратора и других органов дела передаются в регистрирующий отдел, а также предоставляются при рассмотрении вопросов о недвижимости в суде.

В соответствии с законом о государственной регистрации единственным подтверждением права собственности является запись в Едином государственном реестре прав. Для того, чтобы получить документ, подтверждающий регистрацию, можно обратиться в Управление и получить выписку о зарегистрированных правах. Что касается свидетельства о праве собственности - это документ, подтверждающий возникновение права, он выдается при регистрации права, можно получить дубликат свидетельства, если он был утерян. Данные в свидетельстве соответствуют тем записям, которые были сделаны на момент регистрации самого права. В выписке, кроме описания объекта и информации о правах зарегистрированного, есть еще и информация об обременениях этого права, существующих на сегодняшний момент (аренда, залог, арест и иные виды обременения).

После событий с пожарами этот вопрос стал особенно актуальным, потому что у многих людей все правоустанавливающие документы пропадали. Поэтому и Управление и служба Росреестра в целом ориентирована на оказание максимальной помощи гражданам, оказавшимся в такой ситуации. Любой человек, обратившись в органы Росреестра, если его права на недвижимость были зарегистрированы после января 1998 года, может получить повторное свидетельство о регистрации, заверенную копию правоустанавливающего документа, на основании которого проводилась регистрация, если это договор или иной акт, заключенный в простой письменной форме. Если это был нотариальный договор, то за ним надо обращаться в нотариальную палату, в которой был зарегистрирован этот договор. Если это акт госоргана, то надо обращаться в госорган, который выдавал этот документ. По всем сделкам, заключенные в простой письменной форме, любой правообладатель может получить заверенную копию данного договора. Кроме того, он может получить выписку как о содержании правоустанавливающего документа,так о своих правах на объекты недвижимости.

Если права возникли до указанного срока?

Если права возникли до указанного времени, то на территории Москвы это вел Департамент жилищной политики, и он выдает такие документы по объектам жилого фонда.

Прочитав статью, я сам не понял всего, что сказано, хотя это было интервью со мной, потому что, видимо, статья претерпела несколько изменений и сокращений и некоторые вопросы и ответы не совсем соответствуют друг другу. Правильно замечено, что в вопросе о выписке ответ сформулирован неправильно. Если вы заказали выписку и не получили ее вовремя, то она будет ждать вас в той же приемной, куда вы обращались с заявлением, сколь угодно долго. На практике были случаи, когда люди приходили за выпиской спустя 2 года. Весь порядок, который описан в данном интервью по поводу получения документов в нашей приемной, расположенной по адресу Гаражная, 6 - это относится к невостребованным документам после регистрации прав. Если вы подавали документы на регистрацию прав и не получили их по окончании процедуры государственной регистрации, документы будут находится 3 месяца в той приемной, в которую вы обращались, а после этого будут переданы в отдел храненияи ведения Единого государственного реестра и могут быть получены в одной приемной, расположенной на Гаражной, 6. К выписке такой порядок не относится.

Выписки бывают несколько видов, в том числе есть такое понятие, как экстерриториальный запрос - это когда вы запрашиваете информацию по субъектам не в том территориальном органе, в котором находится имущество. Например, обратились в Управление по Москве, а хотите выяснить о правах в Перми. Такой запрос по закону обрабатывается не более 14 дней. Выписки об объекте обрабатываются не более 5 дней. На сегодняшний день Управлением Росреестра по Москве выписки по жилому сектору обрабатываются практически в тот же день. Выписки по объектам нежилого фонда, по содержаниям правоустанавливающих документов, по переходам права, обобщенным сведениям по документам, если речь идет только о правах, зарегистрированных на территории Москвы, обрабатываются порядка 5 дней. Что касается сроков регистрации, то в соответствии с законом регистрация должна производиться в срок не более 30 дней. Управлением Росреестра по Москве были приняты решения (только на территории Москвы, не относится к другим регионам) сделки и права по объектам жилого фонда регистрируются в течение 12 дней. По объектам нежилого фонда - 30 дней..

Сколько времени уходит на оформление выписки и на оформление прав собственности?

В каких случаях сроки могут быть продлены?

После поступления документов на государственную регистрацию производится правовая экспертиза всего пакета документов. Если у регистратора возникли сомнения в подлинности каких-то документов, или для принятия решения необходимо сделать запросы в иные государственные органы, регистратор имеет право приостановить регистрацию на срок не более одного месяца. Если сам правообладатель считает, что он может устранить причину, препятствующую регистрации или представить дополнительные документы, он по своему усмотрению может приостановить регистрацию на срок не более 3 месяцев.

За последний год поступает в Управление очень много заявлений на регистрацию прав собственности на основании судебных актов. Это связано с тем, что все чаще суды вынуждены рассматривать дела о признании права на объекты инвестиционной деятельности. Рассмотрим пример. Между инвестором и застройщиком заключается договор, это могут быть разные виды договора: о долевом участии на строительство, о привлечении инвестиций, предварительный договор купли-продажи - форм очень много, на основании которых застройщики привлекают средства граждан и юридических лиц. Настал долгожданный момент, объект построен, передан в фактическое пользование инвесторов, но необходимого комплекта документов для регистрации прав нет. Это бывает в силу того, что не подписан акт реализации инвестиционного проекта городом Москвой или сам застройщик уклоняется от своих обязательств по оформлению права собственности. Получается, что единственный способ признания своего права на квартиру или гараж - это обращение в суд с иском о признании права собственности. Явно видна искусственная природа спора. Но, к сожалению, пока не изменится отношение к этому вопросу Москвы и застройщиков, физические лица и организации вынуждены идти таким путем. Как правило, стороны поддерживают исковое требование в полном объеме, судьи удовлетворяют такие требование, и признают право за истцом. С этим решением он приходит в приемные нашего Управления. Хотел обратить внимание, что при такой технологии признания права собственности, при недобросовестном отношении застройщика возникают случаи, когда у нескольких инвесторов на руках акты приема-передачи на одну и ту же квартиру. В данном случае, к сожалению, получается, кто первый обратился в суд, у того и право собственности, остальным приходится в более сложном процессе требовать возврата внесенных денежных средств, либо передачи иного имущества в соответствии с данным договором.Чтобы этого избежать наиболее прогрессивной и правильной формой являются договоры долевого участия в строительстве, когда будущий предмет, который подлежит передаче определен на стадии договора, и сам договор подлежит регистрации в органах Росреестра. Соответственно, еще в начале строительства договоры и информация о конкретном будущем собственнике, в данном случае, участнике долевого строительства, уже внесены как обременение земельного участка, на котором строится этот объект, в Единый государственный реестр.

А могут ли лишить прав тех, кто пришел первым, и, как Вы сказали, его права зарегистрировали?

Лишать права кого-либо - вопрос, не относящийся к компетенции Росреестра. На практике в судебном порядке он может быть лишен права, если будет признано, что у другого лица право на это имущество возникло раньше или по другим основаниям. Это вопрос судебного процесса, он не входит в компетенцию Росреестра.

Очень актуальный вопрос, потому что судебные споры с недвижимостью иногда длятся по несколько месяцев, а иногда и год. Очень важно зафиксировать текущее состояние с правами объекта на недвижимость, то есть наложить арест или запрет на распоряжение этим имуществом. Иначе, если будет совершен переход права на это имущество, то в будущем это затруднит или сделает невозможным исполнение решения суда. В таких случаях, как правило, накладываются обеспечительные меры, в виде ареста или запрета на распоряжение имуществом. Соответствующий документ - это, как правило, либо определение суда, либо постановление судебного пристава исполнителя. Они должны поступить в наше Управление. Надо обращать внимание на оформление самого документа, так как это юридически значимый документ, он должен быть заверен гербовой печатью, если он на нескольких листах, то, соответственно прошит, скреплен и пронумерован. Если это постановление судебного исполнителя предоставляется не им лично, то должно быть поручение на подачу документа в Росреестр. Если от суда приносит этот документ сам заявитель, то ему необходимо предъявить паспорт, если это делается через представителя, то на него надлежащим образом должна быть оформлена нотариально заверенная доверенность, простая письменная форма здесь не подходит. Что касается снятия ареста - это прекращение ограничений. Это такое же действие, как и наложение, соответственно, порядок такой же. Исключение составляют случаи, когда в судебном акте прописано, что это обеспечительная мера отменяется определенным образом, то есть срок ее действия прописан в судебном акте. Если это в судебном акте не определено, то порядок снятия ареста такой же, как и при наложении, через заявление, поданное в Управление. Хотелось бы отметить, что это единственное регистрационное действие, госпошлина за которое не предусмотрена. То есть наложение-снятие ареста происходит без уплаты госпошлины, в отличие от других видов, если это наложение ареста или ограничение по процессуальному документу суда или иного органа, имеющего такие полномочия.

Плата за регистрацию - это государственная пошлина, она должна перечисляться напрямую в федеральный бюджет. Есть уполномоченные банки, которые осуществляют такие платежи. У нас в большинстве приемных стоит аппарат от Сберкассы, которыми можно оплатить пошлину непосредственно в отделении, либо оплатить ее заранее в отделении Сбербанка или банка, который уполномочен на такие виды платежей.

Можно ли распечатать на сайте Росреестра уже готовые квитанции?

На сайте Росреестра в разделе документы есть виды заявлений, платежных поручений, которые необходимы. Их можно заранее распечатать и обратиться с ними уже в отделение Сбербанка или иного банка.

Какую информацию можно получить о своем имуществе в Управлении Росреестра по Москве? Каждый ли обратившийся может получить такую информацию? Существуют ли какие-то льготы при получении такой информации? А обязательно ли за получением информации лично обращаться в приемную Управления?

Это достаточно актуальный вопрос. Ежедневно очень большое количество обращений во всех приемных Управления. Выписки из реестра бывают нескольких видов, к заявителям по этим выпискам предъявляются разные требования. Выписка по объекту будет содержать описание объекта, зарегистрированные права на него и действующие ограничения обременения. Может получить любое лицо, так как реестр прав является открытым. Что касается обобщенных сведений о правах конкретного лица, о переходах права на объект, о содержании правоустанавливающих документов, эти виды выписок выдаются либо самому правообладателю, либо определенному кругу органов власти, органам власти Субъектов Федерации, судебным, следственным органам по соответствующим запросам. К примеру, если ваш брат знает адрес объекта, то он может обратиться в любую приемную Управления и получить выписку о правах на данный объект, в том числе кто на сегодняшний день является собственником данной квартиры.

Должен ли Росреестр сообщать о том, что интересовались квартирой собственнику?

Есть такой вид выписки - запрос о всех лицах, которые запрашивали информацию об объекте, принадлежащем конкретному правообладателю. Такую информацию Росеестр выдает по запросу только лично самому правообладателю.

О чем это может говорить, если человек по данной выписке видит, что очень много людей интересовались его квартирой?

Это может говорить о разных вещах. Иногда выписки на квартиры берут риэлторские организации, которые изучают РЫНОК. Очень часто у нас запрашивают информацию об имуществе органы для расчета субсидий, коммунальных платежей. Возможны запросы следственных органов, прокуратуры. В каждом конкретном случае надо смотреть индивидуально. В принципе, любое лицо может запросить информацию об объекте недвижимости.

Какие есть льготы при оплате государственной регистрации?

Выписка из Единого государственного реестра прав - это услуга, плата за которую установлена Постановлением Правительства в виде 100 рублей для физического лица и 300 рублей для юридического лица. Каких-либо льгот по оплате не предусмотрено. ПРИ этом если лицо, запрашивающее информацию, относится к льготной категории граждан, то его обслуживают без очереди. По вопросам получения выписки льгот не так-то много. При регистрации прав практически нет льгот по оплате, потому как при регистрации это вопрос более сложный, это государственая пошлина. Освобождение по оплате госпошлины регулируется налоговым законодательством, которое такие льготы не предусматривает.

В принципе, регистрация любого дополнительного соглашения к договору, подлежащему регистрации, тоже подлежит регистрации. Если стороны хотят зарегистрировать дополнительное соглашение, они могут обратиться с таким регистрационным действием. В каждом конкретном случае надо разбираться индивидуально, потому как не все изменения в договоре являются существенными, соответственно, сама регистрация дополнительного соглашения к договору может носить формальный характер и не иметь практического назначения. Что касается конкретно цены, да, можно придти зарегистрировать дополнительное соглашение.

Здравствуйте! Практика оформления квартир через посредников, риэлторов или представителей юридических организаций - это нормальная, распространенная практика как у нас в стране, так и за рубежом. Единственное - в вопросе прозвучало мнение о генеральной доверенности. Генеральная доверенность дает слишком широкие права для уполномоченного лица, и это не всегда оправданно. Скорее всего, для оформления ваших прав на квартиру или сделки с вашим имуществом достаточно выдать доверенность на предоставление интересов в регистрирующем органе, а сам договор и все необходимые документы подписать лично. Потому как, выдача генеральной доверенности - это риск для Вашей недвижимости и для Вас.

Если человек отзывает доверенность, нужно ли сообщать об этом в Росреестр?

Если Вы отзываете доверенность, то желательно сообщить в Росреестр, в противном случае у органов регистрации не будет информации, что доверенность отозвана, соответственно, полномочия этого человека прекращены, о чем регистрирующий орган знать не будет, поэтому если вы отозвали доверенность, желательно сразу либо через нотариуса, у которого это делается, либо напрямую через экспедицию Росреестра по Москве сообщить об отзыве доверенности.