Что будет с ценами на новостройки Москвы?
Банки повышают ставки по ипотеке: за последние две недели проценты по жилищным кредитам в крупных финансовых организациях выросли на 0,4-1 п. п., говорится в мониторинге ставок маркетингового агентства Marcs.
Центральный банк РФ шестой раз подряд повысил ключевую ставку и, как прогнозируют эксперты, продолжит ее повышать. Чем выше ключевая ставка, тем дороже и недоступнее ипотека. Повлияет ли подорожание ипотеки на стоимость недвижимости на первичном рынке, АиФ.ru узнал у экспертов.
Надежда Коркка, управляющий директор риелторской компании:
«На мой взгляд, снижение цен на первичном рынке в текущих условиях маловероятно. Рост прайса на новостройки представляет собой тренд, фиксируемый во всех крупных городах мира, и Москва не исключение. Главной причиной этого выступает усиление инфляции, вызванной мягкой монетарной политикой и мерами стимулирования спроса в период коронакризиса.
В России инфляция превысила 8% (в годовом выражении). Для противодействия ей Центробанк вынужден повышать ключевую ставку (это он, вероятно, и сделает в декабре 2021 года, доведя ставку до 8-8,5%). С одной стороны, это приведет к росту ставок по ипотеке, а с другой — к удорожанию кредитов для застройщиков, что в совокупности скажется на конечной стоимости квартир.
Помимо инфляционного роста себестоимости, из нюансов, влияющих на цену недвижимости, стоит отметить нарушение производственных цепочек и сложности с миграцией рабочей силы. Это способствует росту издержек производителей и в перспективе может ограничить объем производства.
При такой совокупности факторов снижение цен на первичном рынке будет носить стрессовый характер, что отрицательно скажется как на отрасли, так и на экономике в целом.
Тем не менее можно предположить, как должен выглядеть „негативный сценарий“, в рамках которого возможно некоторое снижение цен. Главным критерием тут выступает предельно низкий платежеспособный спрос (40% и ниже от среднего уровня покупательского интереса в рассматриваемом периоде за последние пять лет), наблюдаемый на горизонте шести-восьми месяцев.
Минимальному спросу на рынке может способствовать дорогая ипотека (средняя ставка по кредиту 14% и выше), а также длительное сокращение реальных доходов населения в совокупности со слабыми темпами роста ВВП.
Сейчас такое развитие событий кажется слишком пессимистичным для национальной экономики из-за высоких цен на нефть».
Вадим Богач, владелец московского агентства недвижимости:
«Новостройкам есть куда падать. И они имеют огромное влияние на вторичку: могут как демпинговать, так и простимулировать рост цен в районе. Поэтому, как только первичная недвижимость начнет падать в цене, потихоньку и вторичка начнет дешеветь».
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости:
«По итогам сентября на первичном рынке Москвы количество выданных ипотечных кредитов сократилось на 21% по сравнению с тем же периодом прошлого года, когда ипотечная ставка была на уровне 6,04%. Снижение в годовом выражении продолжается уже третий месяц подряд. При этом месячная динамика выглядит все еще оптимистично за счет развития семейной ипотеки и субсидированных программ застройщиков. Так, в августе прирост составил 17% месяц к месяцу, в сентябре — 24%.
На уровне цен ситуация также отражается в виде замедления темпов прироста. По итогам сентября-октября средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте выросла всего на 1,2%, в бизнес-классе — на 1,8% за месяц, в отличие от начала года, когда прирост составлял порядка 3,8-4,2% в месяц. В годовом выражении прирост все еще остается на высоком уровне: 35% и 33,7% соответственно.
К 2022 году ожидается выход новых проектов во всех классах. Но ждать существенного снижения цен не приходится. Переход застройщиков на эскроу-счета и проектное финансирование меняют парадигму их деятельности, им невыгодно продавать быстро и дешево. Поэтому уровень стартовых цен по сравнению с 2019-2020 гг. вырос в среднем на 10-15%».
Никита Рыков, генеральный директор агентства недвижимости:
«Во-первых, рынок недвижимости перегрет. Во-вторых, доходы населения в сравнении с ценами на квартиры выросли незначительно. В-третьих, нет ни одного фактора, который бы продолжал стимулировать рост цен на недвижимость.
Вывод напрашивается сам собой: цены должны начать двигаться вниз. Будет ли это сейчас или чуть позже, сложно сказать, но это должно произойти и на первичном рынке, и на вторичном».
Источники информации:
