Олимпийский дух. Легко ли разорвать долгосрочный договор аренды?

Расторгнуть договор аренды или изменить его условия было возможно только в исключительных случаях: по причине систематических неплатежей арендатора или серьезной порчи имущества. Стоит вспомнить и борьбу судов за стабильность договорных условий по искам арендаторов, просивших пересмотреть ставки аренды в связи с изменением обстоятельств.

Тем большее недоумение и интерес вызвало необычное решение Арбитражного суда г. Москвы по иску о расторжении договора аренды к компании ООО «Гэллэри Сервис» (дело № А40-300857/18).

Gallery — один из крупнейших операторов наружной рекламы России. Согласно информации с сайта, в управлении компании находится более 13 000 собственных рекламных поверхностей в 80 городах России.

В частности, до 2013 года Gallery эксплуатировала свои рекламные конструкции в Москве, имея в арсенале и малый формат. Однако в 2013 году рекламные места малого формата были перераспределены и достались по результатам аукциона компании ЗАО «Олимп».

Недолго думая «Олимп» взял в аренду уже размещенные в этих местах 132 рекламные конструкции. Договор был заключен на 10 лет (до 13 ноября 2023 года) и обещал продолжительное и взаимовыгодное сотрудничество.

Однако после пятилетней успешной эксплуатации конструкций «Олимп» решил изменить схему взаимоотношений с арендодателями, разорвав арендные отношения, чего бы ему это ни стоило. Это демонстрирует и судебный процесс с другим крупным арендодателем: «Расверо». Уже на тот момент, судя по судебным актам, «Олимп» имел существенные задолженности перед контрагентами, которые не позволяли ему погашать арендные платежи.

Для начала «Олимп» предложил «Гэллэри» добровольно расторгнуть договор аренды «в связи со сложившейся негативной финансовой ситуацией для „Олимпа“». После отказа «Олимп» обвинил «Гэллэри» в том, что компания как арендодатель сама якобы незаконно размещала рекламу на арендованных «Олимпом» конструкциях. На основании этого бездоказательственного обвинения «Олимп» отказался от договора. Однако договор не предусматривал возможности одностороннего отказа: за расторжением пришлось обращаться в Арбитражный суд Москвы.

Что удивительно, 19 февраля 2019 года на первом и единственном заседании суд удовлетворил иск ЗАО «Олимп», буквально поверив ему «на слово».

Истец подтвердил факт нарушения только распечатками фотографий рекламных конструкций с размещенной рекламой. Кто и когда делал эти фото, что за материалы размещены на конструкциях и, главное, кем они размещены, видимо, никто не выяснял. Мотивировка позиции изложена в одном абзаце со ссылкой на указанные доказательства.

Что позволило суду так быстро принять решение о расторжении десятилетнего арендного договора, остается загадкой.

Возникает вопрос: теперь каждый арендодатель может ожидать, что его многолетний договор будет расторгнут судом на основании непонятных фотографий, якобы фиксирующих нарушение?

Остается надеяться, что стабильность коммерческого оборота будет сохранена судами. 24 июля 2019 года дело по жалобе «Гэллэри» будет рассматриваться в апелляционном суде. Так что скоро станет понятно, стоит ли волноваться арендодателям по поводу своих долгосрочных договоров.