Кризис сейчас, пожалуй, самая горячая тема — как на страницах газет, так и на каждой кухне. Причём слухи, рождающиеся то ли в СМИ, то ли на этих самых кухнях, не самые радостные: с полмесяца назад, например, поползли слухи о том, что банки якобы собрались повышать ставки по уже выданной ипотеке. Основание, впрочем, было вполне убедительное: цены на недвижимость падают, в ближайшее время могут снизиться на 20 и то и на 30%, а это значит, что и стоимость залога, под который заёмщик получает деньги, падает. Таким образом банк получает законное условие для повышения ставки по кредиту или требования отдать заём досрочно.
Тревожные слухи переросли в настоящую панику, когда инфрмация о прецеденте появилась в одном их крупных федеральных изданий. Сообщение было о двух региональных банках, которые якобы уже обзванивают своих клиентов с предложением «по тихому» сойтись на новой процентной ставке. Клиенты других банков забеспокоились: а что если следующий звонок — мне?
Однако аналитики считают, что повода для беспокойства нет. Специалисты центра «Индикаторы рынка недвижимости» приводят как минимум 6 причин для того, чтобы не переживать за свой заём и не ждать «повестки» от банкиров.
Почему нет
Причина 1. Кризис — отличная почва для информационной войны и сведения счетов с конкурентами. Во многих регионах клиенты крупных банков начали получать смс-ки и Интернет-сообщения о том, что их кредитор намерен взыскать кредит досрочно. Некоторым даже звонили домой. Однако сами банки свою причастность к этому, конечно, опровергли и ни от кого досрочного погашения не требовали. Как признают не только сами банкиры, но и власти, таким образом конкуренты пытаются разделаться со своими противниками: подпорченная репутация и массовые изъятия вкладов — не самая лучшая перспектива для любого банка во время кризиса.
Причина 2. Обычно, выдавая кредит, банк оценивает залог намного дешевле его реальной стоимости, тем самым страхуясь как раз от резкого падения цен. Недооценка порой составляет около 30%. И эти самые 30% — самый оптимистичный прогноз аналитиков касательно падения цен на недвижимость. Другие эксперты и вовсе считают, что больше чем на 20% цены не упадут.
Причина 3. Возможное падение цен также заложено в ваш первоначальный взнос. Сейчас меньше чем 20% он не составляет, то есть покрывает среднее прогнозируемое падение цен. Если вам дали ипотеку после уплаты 30% стоимости квартиры, можете не переживать вовсе.
Причина 4. Ситуация, подобная нынешней, совсем недавно наблюдалась на рынке российских акций. Там вместо жилья в качестве залога выступали ценные бумаги — они тоже сильно упали в цене. Только вот требовать вернуть кредиты банки стали только спустя 4 месяца после падения.
Рынок недвижимости, говорят эксперты, движется к снижению гораздо более плавно, чем рынок акций, то есть до критической точки очень и очень далеко (по оценкам ИРН, не менее 11 месяцев). А к тому времени страна может успеть выйти из кризиса, и банки уже не будут так рьяно бороться за скорейший возврат своих денег. На кону, всё-таки, их репутация, которая в нормальных условиях намного важнее, чем досрочный возврат ипотечного займа.
Причина 5. До начала снижения цен квартиры по всей России очень быстро дорожали. Даже если вы взяли ипотеку в 2007 году, с тех пор цена квадратного метра выросла в среднем на 38%, поэтому при самом сильном прогнозируемом падении (на 30%) стоимость залога всё равно не снизится ниже положенного.
Причина 6. Ипотека — вещь востребованная и для банка доходная, поэтому после окончания кризиса она снова станет популярна и выгодна для обеих сторон. Так что отпугивать будущих заёмщиков, терроризируя настоящих, отнюдь не входит в задачи банков. Лучше затянуть пояс и переждать кризисный год, чем потом подсчитывать убытки от потерянных клиентов.
А если всё-таки подорожало?
Как известно, из всех правил бывают исключения. Так и здесь: некоторые виды недвижимости, считают прогнозёры, могут упасть в цене намного больше, чем на 30%. Например, переоценнёные квартиры, относимые продавцами к бизнес-классу, но по своим качествам этой категории не подходящие. Но на такие квартиры, как известно, ипотеку берут редко: к кредитованию обычно прибегают люди среднего достатка.
С другой стороны, почти на 50% могут подешеветь квадратные метры в хрущёвских пятиэтажках — что же делать их владельцам?
Перекредитовываться, советуют эксперты. То есть брать жилищный кредит в другом банке и отдавать первый досрочно. Некоторые европейские и американские банки, действующие через филиалы в России, с удовольствием выдают жилищные кредиты, пользуясь трудностями российских коллег. Да ещё и расширяют линейку ипотечных продуктов. Так что ищите, спрашивайте, выясняйте — возможно, даже найдёте более выгодные условия, чем были у вас сначала. Например, средняя ипотечная ставка в российских банках — 15,5-16%, ставка рефинансирования в зарубежных — от 14,2% в рублях.
