Упомянутое выше правило можно обрисовать примерно так. После появления на рынке положительных слухов о том или ином товаре цены на этот товар начинают расти, так как его начинают активно покупать. Если положительная информация в последствии подтвердится, значит, при текущих ценах данный товар недооценен, то есть потом его можно продать дороже. Именно поэтому на фоне положительных для товара слухах он начинает дорожать: спрос превышает предложение, начинается, как говорится, «бычий» тренд.
Когда же положительный слух подтверждается и становится свершившимся фактом, спекулянты на рынке начинают продавать купленный ранее недооцененный товар по новой выросшей стоимости. Начинается новый ажиотаж: продавцы торопятся продать подорожавший товар раньше остальных, а покупатели уже не очень-то торопятся покупать по возросшим ценам, в результате чего стоимость начинает снижаться (или расти медленнее цен на другие товары): рынок переходит в стадию «медвежьего» тренда.
Точно такая же динамика цен проявилась в той области, которой эта тенденция совершенно, казалось бы, несвойственна. Речь идет о московском районе Строгино, где метро открылось в конце 2007 года. Как правило, после этого цена квартир растёт, однако в Строгино рост стоимости жилья после открытия метро получился даже ниже, чем по городу в целом! При этом заметное опережение темпов подорожания квартир в Строгино имело место, но гораздо раньше.
По данным аналитического центра IRN, цены на квартиры в Строгино стали опережать по темпам роста общее подорожание жилья в Москве как раз после появления первых заявлений московского правительства о том, что Арбатско-Покровскую ветку метро дотянут до этого района — летом 2005 года. В итоге, средний уровень цен на квартиры в Строгино на короткий период — с августа по ноябрь 2006 года — даже превысили общегородской уровень цен. В целом, дополнительный прирост цен в Строгино, спровоцированный строительством метро, составил за тот период около 22%!
После ажиотажного периода, начиная с сентября 2006 года динамика цен на жилье в Строгино начинает отставать от общегородской. Получается, что своего рода спусковым крючком ценовой гонки в Строгино с осени 2005 года послужили слова мэра Москвы, сказанные им 15 августа 2005 года на открытии станции «Международная». Он заявил тогда, что первый этап развития Арбатско-Покровской ветки метро завершился и теперь начинается второй — туннель дотянут до «Кунцевской», а потом и до «Строгино». Эта новость, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», и послужила отправной точкой активизации покупателей и инвесторов в отношении Строгинского жилья.
А спустя год — 11 сентября 2006 года — мэр Москвы заявил, что на станции «Строгино» уже идет сооружение перекрытий и к концу 2007 года она точно будет пущена в ход. Фактически это означало, что станция метро уже почти готова, так как самые сложные работы позади. К этому моменту цены на недвижимость в Строгино уже опередили общегородской индекс стоимости жилья на 2,9%. То есть, по сути, этот район оказался переоцененным. И заявление Юрия Лужкова сыграло роль «факта», после которого на рынке недвижимости Строгино началось замедление темпов роста.
И это вполне объяснимо. Никаких дополнительных положительных известий рынку не сообщили, а лишь подтвердили уже имевшуюся информацию. Потенциальные покупатели осознали, что выставленные цены в районе Строгино уже достаточно велики, и не уступают по стоимости аналогичным районам, где метро уже есть. В итоге, цены на жилье в Строгино по темпам роста стали отставать от общегородских среднерыночных показателей. В 2008 году, когда метро уже открыли, этот процесс продолжился, и сейчас разница между ценами на жилье в Строгино и общегородским уровнем цен стабилизировалась.
Из всего вышесказанного можно сделать два вывода. Во-первых, покупать жилье в районах, где по слухам скоро появится метро, нужно не позже, чем этот слух подтвердят официальные источники. Во-вторых, не следует покупать жилье на пике ажиотажа, а имеет смысл повременить, пока метро откроют, страсти улягутся и уровень цен в районе скорректируется по отношению к среднему уровню цен в городе. При этом, как показывает пример Строгино и других районов, где за последние годы открывалось метро, величина влияния этого фактора на стоимость жилья имеет порядок 10% (в каких-то случаях несколько, больше, в других — несколько меньше).
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»
