«Содержание общего имущества» – это 30% от суммы платёжки за ЖКХ. Откуда берутся расценки?
Квитанция на оплату «коммуналки» состоит из трёх частей: плата за ресурсы и сети, капремонт и содержание общедомового имущества. С первыми двумя более-менее понятно. Разбираться будем с последним пунктом, который вызывает немало вопросов.
Заплатят все
«Общедомовым имуществом в многоквартирном доме является всё, что находится за порогом вашей квартиры: чердак, подвал, лифт, мусоропровод, лестницы и даже детские площадки, – перечисляет доцент Финансового университета при правительстве РФ Пётр Щербаченко. – От общего имущества нельзя отказаться, а вот поддерживать его в исправном состоянии нужно обязательно».
Поддержание ложится на плечи всех жильцов. Даже если вы не пользуетесь лифтом, потому что живёте на первом этаже, или не выкидываете мусор в мусоропровод, платить за них всё равно придётся.
Какова доля общедомовых затрат в платёжке?
«Если взять квартиру экономкласса в доме, которым управляет бывшая муниципальная компания (в простонародье ЖЭК или ЖЭУ), эта доля – 21%. Такая же квартира в доме, где 
распоряжается управляющая компания (УК)? Тут уже может быть и 30%», – отмечает ведущий научный сотрудник Института исследований социально-экономических трансформаций и финансовой политики Финансового университета Ольга Борисова.
Как поясняют эксперты, каждая управляющая компания, приходя в конкретный дом, изначально закладывает минимальный набор услуг по муниципальному тарифу (в каждом регионе он свой). И если жильцов домов советской постройки этот набор часто устраивает, то жильцы новостроек, объединившиеся в ТСЖ и кооперативы, хотят получать за свои деньги услуги более высокого качества.
Как уменьшить, так и увеличить
«Общедомовой платёж реально уменьшить. Например, если собрание собственников сочтёт, что он слишком высокий (тут важно не переборщить, потому что работать себе в убыток коммунальщики не будут). Сэкономить можно, если какие-то работы делать самим, а от каких-то отказаться совсем. Но! Нельзя отказаться от работ, входящих в минимальный перечень. Это обеспечение безопасного состояния помещений и инженерных систем; освещение площадок, лифтов, подвалов и других общих мест; контроль температуры в помещениях; вывоз мусора и т. д. (полный перечень – в правительственном постановлении № 290).
«Впрочем, расценки по собственной воле можно и увеличить. Если вы хотите, чтобы в вашем доме такая процедура, как «мокрое подметание лестницы со второго по последний 
этаж», проводилась не раз в две недели, а чаще, – пожалуйста, – говорит эксперт по жилищному праву и реформе ЖКХ Виктор Федорук. – Как говорится, любой каприз за ваши деньги. Собираете собственников жилья, делаете расчёт новой стоимости, утверждаете».
Дело доходит до суда
Другой вопрос, что в любой сфере есть свои ловкачи. Например, УК может втихую повысить расценки за услуги, которых как бы и нет. «Я сейчас как раз веду одно из таких дел в суде», – подтверждает Федорук.
Или вот ещё из судебной практики: в Асбесте (Свердловская область) и Бокситогорске (Ленинградская область) споры между собственниками жилья и управляющими компаниями из-за тарифов шли много лет. В первом случае в 2021 году жильцы постановили, что будут платить УК по 13,44 рубля за уборку одного «квадрата» общего имущества. Это было ниже региональной ставки в 21 рубль, потому коммунальщики инициативу пропустили мимо ушей и продолжали брать плату по прежним расценкам. Второй случай аналогичный: там собрание жильцов установило свои расценки на ремонт и вывоз мусора – 17,5 и 1,7 рубля соответственно. В УК это тоже проигнорировали и продолжили брать за ремонт по 19,5 рубля, а за мусор – по 1,8 рубля.
Вердикт судей одинаков: УК не может менять тариф без ведома собственников или игнорировать их решения и в любом случае должна попытаться найти компромисс.
«Наконец, имеют место случаи с коррупционной составляющей, – говорит глава правления Союза жилищных организаций, член Комитета по ЖКХ ТПП РФ Константин Крохин. – Такие, например, как организация нелегального хостела в доме. Постояльцы «гостиницы» пользуются общедомовым имуществом, а расходы перекладываются на весь дом. Понятно, что провернуть такую схему без чьего-либо покровительства практически невозможно».
Будут ли обосновывать?
Сказать, что общедомовые расценки никто не контролирует, сложно. Их обсуждают и утверждают на общем собрании собственники жилья многоквартирного дома. Если квартира муниципальная, то тариф определяют региональные власти. Но объяснить, почему вывоз мусора стоит именно столько, а не на 10 копеек меньше, толком никто не может. Отсюда и инициатива: разработать для УК экономически обоснованный размер платежей за их услуги.
«В идеале экономически обоснованный тариф должен учитывать множество особенностей: климатические и региональные, возраст, износ конструкций и даже эффективность работы УК», – считает замглавы финансово-технологической компании ONLY BANK Виталий Китайчук.
Со своей стороны Ольга Борисова предупреждает, что с появлением обоснования можно будет ждать изменений в стоимости услуг: «Расходы вырастут в домах с приличным сроком эксплуатации примерно на 10–15%. Зато в новых домах эта статья должна значительно снизиться, поскольку общедомовое имущество в них выходит из строя и требует ремонта гораздо реже».
