Почему квартиры в Москве стали дешеветь?
«Падение стоимости жилья началось ещё в апреле 2022 года. На первичном рынке их просто удерживали банки и застройщики, но в декабре и они начали продавать квартиры с существенными скидками, которые и отражают суть снижения. К ним 
добавилась вторичка, в том числе та, которая куплена на стадии котлована и продана, когда жильё уже построено. Поэтому, можно смело говорит о том, что падение будет происходить и дальше», — заявил основатель Гильдии риэлторов Константин Апрелев.
По его словам, на данный момент снижение цен на рынке недвижимости произошло на 8%. В течении следующих шести месяцев цены упадут ещё на 8-10%.
На рынок «вышло» много квартир уехавших? И это понизило стоимость жилья?
Был момент, когда сбежавшие от мобилизации выставляли свои квартиры, но это было краткосрочное явление. Действительно появлялись объявление о срочной продаже квартиры «дешево». Но для вторичного рынка данная ситуация не имела особого веса, так как тем, у кого квартира была в собственности, не нужно переживать о том, чем платить за квартиру. Угроза была у тех, у кого квартира находилась в ипотеке, а отдавать кредит нечем. Такие квартиры были выведены на рынок, но на данный момент их нет. Для того, чтобы продать квартиру быстро, достаточно было снизить цену на 10-15%. Все это само собой рассосалось и не привело ни к каким изменениям на рынке.
На рынке сейчас предложение выросло примерно на 20-25%. Но ситуация на самом деле такая: до пандемии у нас совершалось в год порядка двух миллионов сделок купли-продажи. В пандемию (благодаря снижению ипотечной ставки) объём сделок на рынке увеличился более, чем в 2 раза, до 4,5 миллионов. В 2022-м мы вернулись к допандемийным показателям. Доступность покупки недвижимости для населения опять сократилась, вследствие чего можно увидеть, как доступность ипотеки влияет на платежеспособный спрос.
Если говорить о первичном рынке, то сильно ухудшилось положение застройщиков. Они стали строить в два раза больше, а это продать сейчас на стадии строительства почти невозможно.
Что случилось с ипотекой?
В пандемию произошло существенное снижение ключевой ставки по ипотеке, что сильно разогрело рынок, и цены на жилье выросли на 35-40%. Затем в феврале 2022 года Центробанк резко повысил ключевую ставку, от которой напрямую зависит ипотека. В результате кредиты на жильё подорожали больше, чем на треть. Так как ипотека — это драйвер платежеспособного спроса (80% сделок на рынке происходят с её участием), естественно, повышение ставок сократило процент сделок купли-продажи.
Во-вторых, свою роль сыграли экономические показатели, неопределенность, которая беспокоит население, и отток людей из страны, который случился осенью. Из-за последнего — вместо осеннего роста цен случилось снижение спроса.
И те, кому все равно нужно продавать свои квартиры, вынуждены уступать в цене.
Что выгоднее сейчас покупать — строящееся жильё или готовое?
В 2021 году доля сделок на первичном и на вторичном рынках практически выровнялась, а сейчас предпочтение отдаётся готовому жилью. И этому есть объяснение: клиенты перешли на вторичный рынок, потому что для большинства людей непонятны риски первичного.
«Особенно, когда предлагаются объекты, которые будут построены через два-три года, а проценты по ипотеке надо выплачивать уже сейчас. И деньги надо вносить уже сейчас, и брать кредит уже сейчас», — подчеркнул Апрелев.
В настоящее время покупают объекты, которые находятся в максимальной степени готовности, а вот продажи объектов, которые находятся на стадии сдачи через 2-3 года, уже не интересуют людей.
По его словам, спрос на рынке есть, но платежеспособного спроса — нет. В том числе и поэтому квартиры дешевеют: люди торгуются и добиваются снижения цены.
Начнут ли дорожать квартиры, когда в экономику потекут деньги тех, кто получает зарплату за участие в СВО?
Мобилизованные получили отсрочку в банке. У многих выросли доходы по сравнению с теми, что были до призыва. Поэтому такое может произойти, но связано будет с другими причинами.
Когда закончится специальная военная операция и Центробанк, так же как и в пандемию, будет вынужден снизить ключевую ставку, доступность ипотеки существенно вырастет. Вторая причина: представим, что государство начнёт выдавать жилищные сертификаты со значительным финансированием для участников СВО, чтобы они смогли купить жильё. То есть должна быть совокупность нескольких факторов.
На взгляд эксперта, после успешного завершения СВО ипотечная ставка должна снизиться и люди начнут снова активно покупать квартиры. А те, в свою очередь, — дорожать.
