Эскроу-очистка
Девелоперы в этом году проявляли завидную активность, чтобы по максимуму использовать люфт, данный им в качестве переходного периода. Дело в том, что работать или не работать по счетам эскроу вместо договоров долевого участия (ДДУ), девелопер пока что решает сам, а вот с 1 июля следующего года это уже будет обязательным.
То есть деньги покупателей пойдут не застройщику, а банку – там они будут храниться на специальных счетах эскроу вплоть до сдачи дома в эксплуатацию. И если вдруг застройщик «сдуется», их можно будет получить назад, избежав незавидной участи обманутого дольщика. Ну а строить станут уже не на деньги покупателей, а на кредиты.
Финансисты и авторы новых правил обещают, конечно, что ставки для девелоперов будут ниже сегодняшних. Но все знают: обещать – не значит жениться. И добровольно переходить на проектное финансирование застройщики не спешат, хотя нововведения многие поддерживают.
Так, гендиректор группы компаний «Самолёт» Игорь Евтушевский говорит: «Изменения позволят в большей степени защищать права и деньги дольщиков за счёт того, что будет происходить своего рода очистка рынка от неэффективных, финансово неустойчивых и в некоторых случаях некомпетентных игроков. По нашему мнению, это естественный процесс, в результате которого отрасль в той или иной степени консолидируется и получит новый сильный импульс развития».
«Мы уже открыли расчётные счета в соответствии с изменениями ФЗ-175», – добавляет Евтушевский.
Открыли такие счета и другие крупные девелоперы. Однако при этом постарались стартовать в этом году как можно с большим количеством проектов. И в преддверии сакраментальной даты 1 июля оформляли разрешения на строительство с особой активностью. За май и июнь их только в Москве выдано на 6 млн кв. м, а это два годовых объёма ввода.
Правда, в октябре группа компаний ПИК объявила о начале продаж в своём новом ЖК на севере Москвы – уже с использованием эскроу-счетов. Кредитную линию на 20 млрд руб. ей открыл ВТБ.
Дольщики множатся
Сейчас идёт следующий этап «подготовки» к переходу на проектное финансирование – вывод на рынок большого количества объектов. Продолжаться он будет, очевидно, до 1 июля 2019 г., поскольку в проектах, начатых до этой даты, ДДУ ещё возможны. Уже в прошедшем июле, за один месяц, было анонсировано 8 новых жилых комплексов в столице. Это больше, чем за всё первое полугодие. А с января по сентябрь стартовали продажи квартир в 122 новостройках, расположенных между Третьим транспортным кольцом и МКАД, – на 43 % больше, чем за то же время в 2017-м. Количество зарегистрированных ДДУ, по данным столичного управления Росреестра, в сентябре впервые превысило 7 тыс.
«Основное следствие принятых поправок и ожидаемого отказа от долевого строительства состоит в том, что столичный рынок новостроек ждёт скачкообразный рост объёма предложения», – прогнозирует управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Возможно, на этот скачок и его способность сдержать рост цен и надеется Минстрой, обещая увеличение стоимости жилья в новостройках в 2019 г. не более чем на 6 %. Правда, уже в этом году, несмотря на бум новых объектов, цены на новостройки в Москве выросли на 4–5 %.
Цены: скачок или плавный рост?
«Новая цепочка регулирования рынка с участием банка как посредника между дольщиком и компанией неизбежно влечёт дополнительные административные и прочие сопутствующие расходы даже при условии, что проценты и вознаграждение за обслуживание эскроу-счетов выплачиваться банку не будут», – считает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров.
Он поясняет, что раньше займы от дольщиков для застройщиков были бесплатными, а теперь за «банковские инвестиции» им придётся платить: «Сейчас банковские ставки по кредитам в среднем находятся на уровне 13–20 % годовых. На аналогичную сумму вырастет и объём кредитной загрузки по проектам, а значит, и стоимость квадратного метра».
При этом ставка, при которой покупатель сможет позволить себе приобрести квартиру, а застройщик не потерять в маржинальности объекта, не может, по расчётам сопредседателя «Деловой России», превышать 5–7 %.
Другая проблема, которую он видит, – ограниченность банковских ресурсов. «На сегодняшний день в список уполномоченных банков входит всего 54 кредитные организации. Но работать с проектным финансированием и в целом оценивать кредитоспособность девелоперов из них умеют не более 10. Из-за нехватки финансирования с рынка могут уйти до 30 % игроков».
С таким прогнозом согласен и директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. Что касается цен, то они, по его словам, конечно, будут расти, но не скачкообразно, а плавно. «По нашим расчётам, к 2019 г. рост составит уже 8–10 %, а вот в дальнейшем квартиры могут подорожать до 30 %», – поясняет он.
Недострои остаются
У вводимого проектного финансирования есть и другая сторона медали. Оно ужесточает требования к застройщикам, по сути, отсекая от жилищного строительства небольшие компании.
«Изменения однозначно усилят борьбу за покупателя, создадут дополнительные барьеры для входа на рынок, в долгосрочной перспективе могут негативно сказаться на конкуренции, хотя в краткосрочной перспективе преимущества получат именно крупные игроки», – отмечает генеральный директор «Самолёта».
Но когда небольшие компании уйдут с рынка, освободив место матёрым девелоперам? И возможен ли их крах ещё до завершения строительства начатых объектов? И чиновники, и эксперты успокаивают: «Начатые проекты будут продолжать строиться на прежних условиях».
Вот только на прежних условиях разорился не один девелопер. Самая впечатляющая за последнее время история случилась не с какой-то худосочной компанией, а с одним из крупнейших застройщиков в столичном регионе Urban Group, оставившей 68 недостроенных домов. В столице, кстати, есть и такие долгоиграющие истории, которые власти, отчаявшись в инвесторах, решили взять под бюджетное крыло, – это жилые комплексы «Царицыно», «Терлецкий парк» и «Академ Палас».
«Радикально решить проблему обманутых дольщиков можно, только полностью запретив долевое строительство в нынешнем виде, – говорит о ФЗ-175 1-й зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин. – Именно это было сделано Государственной думой в рамках исполнения соответствующего поручения президента».
