aif.ru counter
1775

«Импульс развития». Как рынок готовится к новым правилам строительства?

Рынок недвижимости в июле вступил на переход от долевого строительства к проектному финансированию и двигаться по нему будет до 30 июня 2019 года. Чего ожидать на этом пути?

Эскроу-очистка

Девелоперы в этом году проявляли завидную активность, чтобы по максимуму использовать люфт, данный им в качестве переходного периода. Дело в том, что работать или не работать по счетам эскроу вместо договоров долевого участия (ДДУ), девелопер пока что решает сам, а вот с 1 июля следующего года это уже будет обязательным.

То есть деньги покупателей пойдут не застройщику, а банку – там они будут храниться на специальных счетах эскроу вплоть до сдачи дома в эксплуатацию. И если вдруг застройщик «сдуется», их можно будет получить назад, избежав незавидной участи обманутого дольщика. Ну а строить станут уже не на деньги покупателей, а на кредиты.

Финансисты и авторы новых правил обещают, конечно, что ставки для девелоперов будут ниже сегодняшних. Но все знают: обещать – не значит жениться. И добровольно переходить на проектное финансирование застройщики не спешат, хотя нововведения многие поддер­живают.

Так, гендиректор группы компаний «Самолёт» Игорь Евтушевский говорит: «Изменения позволят в большей степени защищать права и деньги дольщиков за счёт того, что будет происходить своего рода очистка рынка от неэффективных, финансово неустойчивых и в некоторых случаях некомпетентных игроков. По нашему мнению, это естественный процесс, в результате которого отрасль в той или иной степени консолидируется и получит новый сильный импульс развития».

«Мы уже открыли расчётные счета в соответствии с изменениями ФЗ-175», – добавляет Евтушевский.

Открыли такие счета и другие крупные девелоперы. Однако при этом постарались стартовать в этом году как можно с большим количеством проектов. И в преддверии сакраментальной даты 1 июля оформляли разрешения на строительство с особой активностью. За май и июнь их только в Москве выдано на 6 млн кв. м, а это два годовых объёма ввода.

Правда, в октябре группа компаний ПИК объявила о начале продаж в своём новом ЖК на севере Москвы – уже с использованием эскроу-счетов. Кредитную линию на 20 млрд руб. ей открыл ВТБ.

Дольщики множатся

Сейчас идёт следующий этап «подготовки» к переходу на проектное финансирование – вывод на рынок большого количества объектов. Продолжаться он будет, очевидно, до 1 июля 2019 г., поскольку в проектах, начатых до этой даты, ДДУ ещё возможны. Уже в прошедшем июле, за один месяц, было анонсировано 8 новых жилых комплексов в столице. Это больше, чем за всё первое полугодие. А с января по сентябрь стартовали продажи квартир в 122 новостройках, расположенных между Третьим транспортным кольцом и МКАД, – на 43 % больше, чем за то же время в 2017-м. Количество зарегистрированных ДДУ, по данным столичного управления Росреестра, в сентябре впервые превысило 7 тыс.

«Основное следствие принятых поправок и ожидаемого отказа от долевого строительства состоит в том, что столичный рынок новостроек ждёт скачкообразный рост объёма предложения», – прогнозирует управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Возможно, на этот скачок и его способность сдержать рост цен и надеется Минстрой, обещая увеличение стоимости жилья в новостройках в 2019 г. не более чем на 6 %. Правда, уже в этом году, несмотря на бум новых объектов, цены на новостройки в Москве выросли на 4–5 %.

Цены: скачок или плавный рост?

«Новая цепочка регулирования рынка с участием банка как посредника между дольщиком и компанией неизбежно влечёт дополнительные административные и прочие сопутствующие расходы даже при условии, что проценты и вознаграждение за обслуживание эскроу-счетов выплачиваться банку не будут», – считает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров.

Он поясняет, что раньше займы от дольщиков для застройщиков были бесплатными, а теперь за «банковские инвестиции» им придётся платить: «Сейчас банковские ставки по кредитам в среднем находятся на уровне 13–20 % годовых. На аналогичную сумму вырастет и объём кредитной загрузки по проектам, а значит, и стоимость квадратного метра».

При этом ставка, при которой покупатель сможет позволить себе приобрести квартиру, а застройщик не потерять в маржинальности объекта, не может, по расчётам сопредседателя «Деловой России», превышать 5–7 %.

Другая проблема, которую он видит, – ограниченность банковских ресурсов. «На сегодняшний день в список уполномоченных банков входит всего 54 кредитные организации. Но работать с проектным финансированием и в целом оценивать кредито­способность девелоперов из них умеют не более 10. Из-за нехватки финансирования с рынка могут уйти до 30 % игроков».

С таким прогнозом согласен и директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. Что касается цен, то они, по его словам, конечно, будут расти, но не скачкообразно, а плавно. «По нашим расчётам, к 2019 г. рост составит уже 8–10 %, а вот в дальнейшем квартиры могут подорожать до 30 %», – поясняет он.

Недострои остаются

У вводимого проектного финансирования есть и другая сторона медали. Оно ужесточает требования к застройщикам, по сути, отсекая от жилищного строительства небольшие компании.

«Изменения однозначно усилят борьбу за покупателя, создадут дополнительные барьеры для входа на рынок, в долгосрочной перспективе могут негативно сказаться на конкуренции, хотя в краткосрочной перспективе преимущества получат именно крупные игроки», – отмечает генеральный директор «Самолёта».

Но когда небольшие компании уйдут с рынка, освободив место матёрым девелоперам? И возможен ли их крах ещё до завершения строительства начатых объектов? И чиновники, и эксперты успокаивают: «Начатые проекты будут продолжать строиться на прежних условиях».

Вот только на прежних условиях разорился не один девелопер. Самая впечатляющая за последнее время история случилась не с какой-то худосочной компанией, а с одним из крупнейших застройщиков в столичном регионе Urban Group, оставившей 68 недостроенных домов. В столице, кстати, есть и такие долгоиграющие истории, которые власти, отчаявшись в инвесторах, решили взять под бюджетное крыло, – это жилые комплексы «Царицыно», «Терлецкий парк» и «Академ Палас».

«Терлецкий парк».
«Терлецкий парк». Фото: Полина Наседкина

«Радикально решить проблему обманутых дольщиков можно, только полностью запретив долевое строительство в нынешнем виде, – говорит о ФЗ-175 1-й зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин. – Именно это было сделано Государственной думой в рамках исполнения соответствующего поручения президента».



Оставить комментарий
Вход
Комментарии (0)

  1. Пока никто не оставил здесь свой комментарий. Станьте первым.


Оставить свой комментарий

Актуальные вопросы

  1. Кто такая Ирина Богачева?
  2. Когда включат отопление в Москве?
  3. Почему хотят отменить День железнодорожника и День радио?


Самое интересное в регионах
Роскачество
САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ В СОЦСЕТЯХ