Новое постановление правительства повторно освободило застройщиков от наказаний за нарушения обязательств перед покупателями жилья. Как минимум до конца года дольщики не смогут взыскать со строительной компании неустойку за задержку сроков сдачи дома или передачу квартиры с дефектами. Это не отпугнет людей, но станет серьезным поводом для беспокойства, рассказали aif.ru эксперты.
Акт протекционизма
Мораторий на штрафы для застройщиков введен правительством не вчера, но это не остановило продажи новостроек, заявил aif.ru завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.
«Интерес людей к приобретению нового жилья высокий, и мораторий существенно его не снизил. Поэтому и продление моратория не будет иметь трагических последствий», — сказал профессор Цыганов.
В дальнейшем правительство может уточнить законодательство с учетом опыта применения штрафов и действия моратория. «Штрафы вводились на фоне значительных проблем с долгостроями, которых сегодня нет. Но во многом проблема и решилась благодаря штрафам, имеющим большое дисциплинирующее воздействие на девелоперов», — отметил эксперт.
Новое постановление правительства не окажет большого влияния на настроения покупателей квартир в новостройках, подтвердил член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев. «Мораторий действует уже несколько лет, и он практически никак не повлиял на темпы продаж новостроек. Ни в 2022 году, ни в 2023 году не было значительных провалов в темпах продаж, вызванных мораторием», — напомнил он.
Документ можно расценивать как акт протекционизма, заметил эксперт. «Мораторий призван защитить застройщиков жилья от убытков, вызванных оплатами штрафов за просрочки сдачи домов. Вероятно, это попытка сохранить стабильность в отрасли, не допустить существенных экономических проблем застройщиков и, как следствие, появления обманутых дольщиков», — пояснил Цогоев.
Неприятные неожиданности
Покупателям квартир не следует недооценивать риски недобросовестного исполнения обязательств со стороны застройщика, сказала в беседе с aif.ru президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«С одной стороны, застройщиков можно понять: у них сейчас масса проблем, начиная с нехватки кадров на всех уровнях, от разнорабочих до руководства, и заканчивая импортозамещением стройматериалов и оборудования. Как говорится, разделяем их боль. С другой стороны, покупателей квартир интересует не процесс, а конечный результат. Им обещают построить качественное жилье, причем за высокую цену, и они вправе его получить», — сказала она.
По словам эксперта, значительная часть продаж новостроек приходится на покупателей, которые не планируют жить в таких домах, а лишь вкладывают деньги в расчете на перепродажу по более высокой цене. Таких людей не волнует качество строительства, а красивая картинка в рекламе у застройщика играет им на руку.
«Совсем иначе дело обстоит для людей, которые покупают жилье для себя, чтобы там жить и растить своих детей. Для них качество строительства, соответствие квартиры всем заявленным характеристикам имеет очень большое значение. Все огрехи строителей такие покупатели воспринимают близко к сердцу, а потому им следует тщательно взвешивать все риски. Например, где и на какие деньги они будут жить, если срок передачи затянется на месяцы, а то и годы?» — предупредила Радченко.
С учетом нового постановления правительства покупателям новостроек следует сразу заложить в свой семейный бюджет дополнительные расходы на аренду жилья и не слишком доверять обещаниям застройщиков по части срока сдачи дома в эксплуатацию, посоветовала она.
«Для людей все это — еще одна веская причина присмотреться к уже готовому жилью, даже несмотря на крайне жесткие условия по ипотеке. Если же покупатели относятся к категории льготников, то есть это семьи с маленькими детьми или айтишники, и они стремятся воспользоваться кредитом с господдержкой, то им просто следует приготовиться к неприятным неожиданностям и не вкладывать в новостройку все свои деньги», — заключила Радченко.
Что написано в постановлении
Постановлением правительства № 326 от 18 марта до конца 2024 года продляется мораторий на штрафы для застройщиков. Полное название документа: «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), установленных законодательством о долевом строительстве».
Документ вступил в силу со дня опубликования — 22 марта. Согласно постановлению, при нарушении срока передачи объекта дольщику неустойка (пени) по ДДУ не начисляется. Убытки, причиненные в это время, при определении размера выплаты не учитываются. Проценты за пользование денежными средствами в случае расторжения договора не начисляются. Прочих компенсаций, положенных дольщику по закону о защите прав потребителей, тоже не будет.
Для выплаты возмещений, предъявленных застройщикам до 22 марта, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года. Требования судов в этот период банкам исполнять запрещено. С 1 июля 2023 года по 31 декабря 2024 года размеры процентов, неустойки и штрафов должны определяться, исходя из ключевой ставки ЦБ, действующей на день обязательств, но не выше ее значения на 1 июля 2023 года, то есть 7,5%. Все эти положения распространяются в том числе и на ДДУ, заключенные до 22 марта.
