Покупателей сегодня сильно занимает вопрос: подешевеет ли в следующем году жилье? И хотя эксперты не обещают серьезных потрясений для рынка, все помнят 2008 год, когда во многих странах наблюдалось такое падение цен на недвижимость, которое уж точно нельзя назвать незначительным.
Американский локомотив и пропасть
Огромное количество ипотечных кредитов подстегнуло темпы строительства, которые выросли за эти годы вдвое, что в конечном итоге привело к падению цен на жилье. Упавшие цены на недвижимость не позволяли большинству заемщиков добиться рефинансирования кредита под залог дома или квартиры (получить краткосрочный займ для погашения предыдущего кредита), а после того, как банки начали поднимать ставки, повысились и ежемесячные выплаты, которые были уже многим не по силам.Экономический кризис 2008 года начался с проблем на рынке недвижимости в США. Его причины кроются в политике американских банков по отношению к своим заемщикам. Начиная с 2001 года получить ипотечный кредит в США было очень просто: банки стремились заработать на растущем рыке и выдавали кредиты даже маргинальным личностям, не имеющим постоянных источников дохода. Выгода банка заключалась в высоких процентах по кредиту, которые компенсировали риски. Важно отметить тот факт, что до 90% кредитов к 2006 году было с плавающей процентной ставкой, которая могла меняться в зависимости от экономической ситуации в стране.
Банк, забрав дом у заемщика, выставлял его на продажу, но из-за большого предложения и низкого спроса удавалось это сделать с трудом, и значительно скинув цену. В результате с 2007 по 2009 год недвижимость в США подешевела в среднем на 25%, а сотни тысяч семей лишились своих домов. Это привело к дестабилизации банковской системы, и вскоре кризис перекинулся на всю экономику США, а затем потянул за собой и мировые финансовые рынки.
Проблемы в Риге
Испанская спираль
Похожая ситуация была и в Испании. С вступлением в зону Евро в стране начался строительный бум, связанный с возможностью получения дешевых кредитов в немецких банках. В результате рынок труда был перекошен именно в сторону строительного сектора. Когда перегрев экономики оказался очевиден, Испания вступила в полосу дефляционной спирали: увеличилось число безработных, которые не смогли платить по ипотечным кредитам. Это и обрушило рынок в 2008 году: банки закрывались, дома оставались недостроенными, что вызвало кризис всей испанской экономики. Недвижимость за эти годы подешевела в среднем на 40%.
Эстонский обвал
В Эстонии кризис вызвал в первую очередь падение темпов производства и объемов экспорта, которые сократились в среднем на 25%. Это привело в увеличению числа безработных (с 4,7% в 2007 году до 17,5% в 2010 году) и общему обнищанию населения: средние зарплаты в стране сократились на 11%. Понятное дело, что в такой ситуации эстонцы предпочли отказаться от покупки жилья, что привело к падению цен. К 2010 году стоимость недвижимости в Эстонии снизилась на 40,3 %, что являлось одним из самых высоких показателей падения в Европе. Суммарное падение ВВП Эстонии за 2008–2009 годы составило 18,3 %.
Кризис на родных просторах
В Россию кризис пришел в 2008 году, и отразился почти на всех сферах, в том числе и на недвижимости. Рыночная стоимость жилья снизилась на 30-40%. В Москве, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в 2008-2009 годах средняя стоимость жилья упала с 6 до 4 тысяч долларов. В целом по России жилье также дешевело вплоть до 2011 года. По данным Росстата, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в 4 квартале 2008 года составила 52503,9 рублей, а в первом квартале 2011 — го 41533,98 рублей. Вторичный рынок упал с 57118,22 руб в 3 квартале 2008-го до 52895,21 в 4 квартале 2009-го.
Подешевеет ли жилье?
Андрей Тясто, генеральный директор Корпорации «Баркли»:
«Кризис 2008 года научил нас тому, что снижение стоимости жилья было во всех сегментах и исчислялось десятками процентов. Однако столь существенное падение цен было обусловлено не только ухудшением экономической ситуации. Также нужно помнить о том, что темпы роста стоимости жилья в течение 4 предшествующих лет исчислялись 20-30% в год. А когда быстро растешь, то и быстро падаешь. Рынок гораздо устойчивее, когда рост на нем происходит медленно, но продолжительное время и даже с «остановкой». Если использовать биржевую терминологию, то с формированием «уровней поддержки». И под это описание подпадает состояние рынка недвижимости на протяжении последних 5 лет. Поэтому мой прогноз — в текущих условиях падение цен на рынке недвижимости даже при худшем сценарии маловероятно».
Николай Самсонов, банковский аналитик, кандидат экономических наук:
«Представители застройщиков и риэлторов всегда стремятся «заговорить» рынок как заклинатели дождя, многократно повторяя: «завтра будет еще дороже, чем вчера». И, что интересно, иногда складывается впечатление, что рынок к ним прислушивается. Но на самом деле, в этом внешнем спокойствии и благополучии на рынке недвижимости последних лет большую роль играет его общая инертность за счет больших объемов вложенных инвестиций и сроков реализации проектов. Поэтому не стоит ожидать, что этот пузырь лопнет у вас на глазах уже завтра. Однако, учитывая всем известные факторы (продолжение падения цены на нефть, потери банками длинных западных кредитов и общее отсутствие благополучного инвестиционного климата, вызванное внешнеэкономической ситуацией), я вполне допускаю, что в следующем году мы получим отрицательную динамику цен не только в секторе жилья эконом-класса, но и во всей экономике. Ну а дальнейшее развитие ситуации зависит от действий нашего правительства, политической обстановки в мире, и прогнозировать его сегодня крайне сложно, особенно учитывая ту динамику, с которой развивались события в этом году».
