Поправки в налоговый кодекс внёс председатель комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров, и касаются они налогового манёвра при продаже недвижимости. В данный момент выручка при продаже жилья освобождается от уплаты НДФЛ, если человек владел им более 3 лет, а если меньше, то действует налоговый вычет 1 млн или расходы на покупку недвижимости. Первоначально министерство финансов хотело отделить обычных владельцев квартир от тех, кто спекулирует на недвижимости: предполагалось, что доходы с продажи единственной квартиры не нужно будет платить вовсе вне зависимости от сроков владения, а при продаже второго жилья — если оно стоит не более 5 млн или находится во владении от 3 до 10 лет. В случае, если поправки Макарова будут приняты, льготы можно будет получить только после 7 лет владения, а через три года они будут доступны только тем, кто получил жильё от родственников в наследство или в подарок.
«Деньги нужны здесь и сейчас»
Законодатели заявляют, что их цель — обложить налогом инвестиционные сделки по недвижимости и тем самым пополнить бюджет. Но на деле многие эксперты сильно сомневаются в том, что новый налог сможет помочь это сделать. «Полагаю, эта налоговая инициатива совсем не в интересах российской экономики, поскольку для неё как раз хорошо, что инвесторы покупают квартиры — это тащит за собой не только рынок недвижимости, но и большое количество смежных областей строительной отрасли, вклад которой в ВВП страны очень существенный. Так что, понижая ликвидность жилых объектов, усложняя жизнь инвесторам, власти тем самым замедляют экономику. Но другого выхода нет — деньги в бюджете нужны здесь и сейчас», — считает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного жилья «ИНКОМ-Недвижимость».
«Декларируемыми целями поправок являются максимальное сокращение безналогового режима оборота жилой недвижимости и, как следствие, снижение инвестиционной привлекательности приобретения квартир и сокращение перепродаж, фиксирование роста цен и, возможно, даже снижение цен. Однако достижение этих целей представляется маловероятным. Скорее всего, в нынешних нестабильных экономических условиях речь идёт о необходимости увеличения налогового бремени и собираемости налогов», — уверена Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».
Платить придётся «простым смертным»
Как ни странно, по мнению экспертов, новый закон не сильно повлияет на тех, кто зарабатывает на перепродажах квартир. «Те, кто спекулирует на недвижимости, и так вправе платить налог с разницы между покупкой и продажей, — считает Дарья Погорельская, — а самой уязвимой категорией видятся граждане, продающие свою квартиру после 6 лет владения, за которые рыночная стоимость объекта могла вырасти не столько из-за повышенного спроса (тогда действительно они получили бы некоторый доход), а вследствие инфляционных процессов. В результате продавец фактически получит те же деньги, за которые покупал квартиру 6 лет назад, но с учётом инфляции, однако всё равно с этой разницы вынужден будет заплатить НДФЛ. Такая ситуация выглядит явно несправедливой».
«Очевидно, что такое вмешательство в рыночные процессы ни к чему хорошему не приведёт. Более того, на вторичном рынке продавцы могут начать завышать ценники с тем, чтобы покрыть увеличившиеся налоговые расходы. При этом нужно отметить, что доля инвесторов, которые продают квартиры уже после получения собственности, невелика. В основном все инвесторы реализуют квартиры на финальном этапе строительства, до ввода объекта в эксплуатацию. Всё равно в конечном итоге пострадают покупатели», — уверен Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».
Дарить квартиры станут чаще
Кроме того, большие вопросы вызывает реализация инициативы законодателей, ведь многие россияне вряд ли будут добровольно платить налог при том, что существуют несколько возможностей законно его обойти: «Принятие закона приведёт к тому, что могут увеличиться объёмы сделок, в которых стоимость объектов будет существенно занижаться. Под уплату данного налога не попадают случаи, когда вы стали правообладателем недвижимости по договору дарения, соответственно, может возрасти количество осчастливленных родственников (родителей, бабушек, жён), через которых уже будут перепродавать недвижимость. Ещё один вариант, который позволит избежать выплаты налога, — переуступить квартиру по договору доверительного управления недвижимости, который оформляется на индивидуального предпринимателя. В таком случае налог будет рассчитываться по упрощённой системе налогообложения — 6 % от дохода», — рассказал коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.
Подорожает ли жильё?
Судить о том, насколько повлияет новый закон на рынок недвижимости, можно будет только после того, как он будет принят, однако исключать того, что цены на квартиры вырастут пропорционально налогу, нельзя: «Думаю, что данные поправки не сильно повлияют на рынок, так как многие частные инвесторы в своих расчётах не учитывают вопросы налогообложения. Не потому, что это не важно, просто у них сформировано такое отношение к налогам вообще. К тому же такие люди всегда найдут способы, как минимизировать финансовые потери от уплаты налогов. Но возможен и другой вариант, когда продавец станет включать налог в стоимость квартиры, тогда вырастут и цены на жильё», — считает Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP.
