Покупка земельного участка, дачи или новой квартиры обходится в миллионы рублей. Как грамотно провести сделку и не попасть в ловушку мошенников? Адвокат Василий Урсул даёт советы и приводит примеры из своей практики.
1. Покупая участок, убедитесь в том, что вам продают именно ту землю, которую показывают
Вот какая беда случилась у моего клиента. 10 лет назад он купил землю. Участок был зарегистрирован, имел кадастровый номер — все было хорошо. Мужчине вручили договор, показали его кусок земли на открытой местности, обнесенный колышками. Через несколько лет он начал строить дом, на это ушло больше 4 лет. Пошёл регистрировать строение, и вдруг выясняется — дом он поставил на чужом участке, а ему принадлежит соседний. Оказывается, на карте посёлка (а это не официальный документ!) кадастровые номера были перепутаны. Мужчина разыскал владелицу земли — ею оказалась жительница Дагестана, которая ни разу не появлялась в своих владениях. Попытался с ней договориться, выкупить участок — все напрасно, заламывает космическую цену. И двухэтажный кирпичный дом теперь перенести практически невозможно.
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, надо не просто убедиться в том, что данный кусок земли поставлен на кадастровый учёт, имеет свой номер и параметры. Надо найти его в публичной кадастровой карте Росреестра и определить его местоположение на местности. Это особенно актуально, если вы покупаете землю в чистом поле и рядом нет опознавательных объектов — ЛЭП, рощи, озера и др.
2. Если у земли сомнительное прошлое, лучше от неё сразу отказаться
Покупка земельного участка требует очень тщательной проверки — слишком много тут может быть подводных камней. Но чаще всего проблемы возникают с переводом земли из одного статуса в другой. Спокойно строить можно только на землях населенных пунктов. На участках других категорий существует полный запрет или ограничения. Есть водоохранные территории, зоны вблизи промышленных предприятий, газопроводов и т.д., на которых вообще запрещено строительство. Вот недавний случай — несколько лет назад люди купили участки, построили на них дома, а теперь выяснилось, что их земля расположена на охраняемой территории газопровода. Все это можно было выяснить до покупки участков. Местные чиновники (которые там уже не работают) когда-то хорошо заработали на продаже земель и наслаждаются жизнью, а простые добросовестные покупатели теперь страдают — их заставляют сносить незаконные строения.
3. Покупайте квартиру в новостройке только по договору о долевом участии
Этот договор регистрируется в Росреестре, и у вас, как у покупателя, появляются права. И вообще вы находитесь под защитой федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». По нему застройщик обязуется построить дом и сделать это в установленные сроки. А если не будет их соблюдать, у вас появится право обратиться в суд за компенсацией.
Все остальные схемы купли-продажи жилья в новостройках очень рискованны. Например, не стоит ввязываться в приобретение квартиры через вступление в кооператив. Одна крупная строительная компания, которая долго работала на рынке и действовала таким образом, недавно обанкротилась. Люди оказались брошены. Фактически члены кооператива сами должны продолжать строительство.
Существует ещё вексельная схема — тоже сомнительная. Потому что человек покупает вексель, а потом на цену этой бумаги ему должны предоставить квартиру. Но нет никаких гарантий, что компания благополучно достроит дом, и вообще будет жива через несколько лет.
4. Подумайте, прежде чем купить апартаменты
Апартаменты в новостройках продают несколько дешевле, чем квартиры. В чем же подвох? Они не имеют статуса жилого помещения. По сути это офис, но с ванной, кухней, туалетом и т.д. Зарегистрироваться в апартаментах нельзя. Но даже если прописка вам не нужна, всё равно стоит хорошо подумать. Какие сюрпризы могут ожидать человека, находящегося в нежилом помещении, сегодня никто не знает. Скажем, по каким расценкам будет считаться коммуналка? Не будет ли ограничений по использованию «офиса»? Я бы не рисковал.
5. Если покупаете квартиру на вторичном рынке, тщательно изучите её историю
Это можете сделать вы сами, опытный юрист, нотариус (правда, он берет серьёзный процент от суммы сделки) или грамотный риелтор. Это важно, поскольку сюрпризов можно ждать самых разных. Начать надо со свежей выписки из Росрееста и запроса сведений о задолженности по ЖКУ. Надо проверить, не находится ли квартира в залоге у банка, не передана ли в пай какому-то обществу. Стоит изучить права продавца — лично ли он продает или по доверенности, есть ли у него на руках оригиналы документов, по которым он сам приобрел эту недвижимость. Важно выяснить, не состоит ли человек в браке, нет ли у него несовершеннолетних детей или обязательств по алиментам. Если покупаете у пожилых людей, узнайте, вменяемы ли они и не состоят ли на учете — если это так, то сделку потом могут признать недействительной. И обязательно указывайте в документах полную стоимость квартиры. Если что-то пойдёт не так, вы хотя бы вернете свои деньги.
6. Перед покупкой недвижимости узнайте её кадастровую стоимость
От этого теперь зависит размер налога, который надо ежегодно платить за квартиру, землю, дом и т.д. По новому налоговому законодательству, суммы за некоторые виды недвижимости очень существенны. Поэтому многие люди, узнав, сколько им придётся ежегодно отдавать государству, теперь стали задумываться — а стоит ли покупать эту большую квартиру в центре? Может, хватит той, которая поменьше и находится на окраине города?
