Можно выделить два основных мотива, которыми руководствуются те, кто вкладывает средства в недвижимость: стремление сохранить свои деньги в условиях нестабильной экономики и желание заработать на росте цен или сдаче помещения в аренду. АиФ.ru рассказывает о секретах самого надёжного бизнеса в Москве.
Аренда или перепродажа?
Покупка недвижимости с целью сохранения сбережений позволяет не только сохранить средства (надёжнее вложения денег в недвижимость пока что ничего не придумано), но и заработать: «По нашим подсчётам, банк будет конкурентом для инвестиций в недвижимость лишь в том случае, если цены на недвижимость будут расти не более, чем на 2 % в год. А недвижимость показывает рост цен на 7,3 % в год по Московской области и падение цен на 4,5 % в Москве. По России в среднем цены за 2013 год выросли на 6 %», — считает аналитик группы компаний «Премьер» Елена Щепкина. Как известно, рост цен зависит от спроса, а потребность в жилье является базовой: даже в самые плохие времена людям нужно где-то жить. Поэтому спрос на жильё, особенно эконом- и комфорт-класса, не падает даже во время экономической нестабильности.
Покупка недвижимости с целью перепродажи — возможность заработать на разнице цен строящегося и готового объекта. Покупая жильё на стадии «котлована», можно значительно выиграть, дождавшись окончания строительства и продав готовую квартиру. К тому же такая операция позволяет заработать быстро, чего не скажешь о сдаче жилья в аренду. «Разница в стоимости квартиры на этапе «котлована» и при сдаче в эксплуатацию около 30–35 %», — рассказала Елена Щепкина. Длительность строительства зависит от технологии: панельные дома возводят за 6–10 месяцев, монолитные — за 1,3–3 года.
Покупка жилья для последующей его сдачи в аренду — одна из самых распространённых инвестиционных сделок с недвижимостью. Быстро заработать при помощи такой операции не получится, но в то же время можно иметь стабильный и постоянный доход. К тому же квартира может «ждать» своего момента, когда в неё поселят подросшего ребёнка или её продадут, чтобы построить загородный дом после выхода на пенсию. Минусом являются хлопоты, связанные со сдачей жилья: поиск арендаторов, обслуживание квартиры, косметический ремонт в связи с сильным износом жилья.
До финансового кризиса 2008–2010 гг. почти треть сделок на московском рынке совершалась с целью инвестирования средств, затем этот показатель уменьшился до 20 %. «Сейчас доля чистых «инвестиционщиков», то есть людей, которые покупают недвижимость в спекулятивных целях, меньше — порядка 15 %. В то же время возросло число долгосрочных инвесторов, которые приобретают различные объекты «на будущее». Эта тенденция обусловлена нестабильностью в экономике», — считает Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties.
В какое жильё выгодней вкладывать деньги?
«Если квартира покупается для сдачи в аренду, комплекс должен быть расположен в 5–15 минутах пешком от метро, желательно в востребованном районе Москвы; также в нём должна быть предусмотрена необходимая для жизни инфраструктура», — считает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group.
Также при выборе объекта для инвестирования, по мнению директора по развитию бизнеса компании «Азбука Жилья» Владимира Каширцева, нужно обратить внимание на генпланы правительства по развитию социально-бытовой инфраструктуры района, в котором расположен рассматриваемый объект. Это также может повлиять на конечную цену квартиры. Необходимо помнить и о рисках при инвестировании в новостройки и грамотно подходить к выбору объекта.
Квартира, которая хорошо сдаётся внаём, не всегда может хорошо расти в цене для перепродажи, и наоборот. Характеристики квартиры для сдачи внаём и для продажи могут существенно отличаться друг от друга: для сдачи внаём подойдёт квартира в панельном доме, а для перепродажи — монолит, так как они больше растут в цене. Для продажи более важны такие факторы, как придомовая территория, наличие социальных объектов (детских садов, школ, поликлиник), качество инфраструктуры, вид из окна. Для сдачи внаём эти характеристики не являются определяющими.
«Самое главное — смотрите на то, кто строит. Покупать квартиру лучше у крупного девелопера, с большим количеством уже построенных объектов. Верный признак такого девелопера — опыт в комплексной застройке и совместные кредитные программы с госбанками, которые особенно тщательно выбирают партнёров. И, конечно, продажи девелопер должен вести в строгом соответствии с федеральным законом ФЗ-214», — считает директор департамента маркетинга компании «Магистрат» Ольга Магилина.
Рост города — рост цен на жильё
Для сдачи в аренду лучше покупать «однушку»: «Срок окупаемости инвестиционной квартиры, купленной на свои деньги и сдаваемой в аренду, более 10 лет: однокомнатной — 14–15 лет, 2-комнатной — не менее 16 лет, 3-комнатной — 24 и более лет. Срок окупаемости квартиры, взятой в ипотеку, будет ещё больше», — считает Елена Щепкина. Также, по мнению эксперта, стоит отслеживать планы города по строительству метро, особенно за МКАД.
Квартиры в районах за пределами МКАД, в которые приходит метро, дорожают существенно больше, чем квартиры внутри него. Ожидается, что в связи с вводом метро в Мытищах (станция Челобитьево), цены на квартиры вырастут не только в Мытищах, но и в Королёве, до которого от Мытищ всего 8 км. Рост цен в Королёве составит до 15 %, в Мытищах — до 30 %.
Квартиры, которые в недалёком прошлом могли находиться в 20 и более километрах от МКАД, в настоящее время находятся в непосредственной близости от «Новой Москвы». Примером может послужить Климовск, цены в котором выросли за 2013 год на 19 %, тогда как средний рост цен на новостройки по Подмосковью составил только 7 %.
