Выбор надежного застройщика гарантирует покупателю своевременную сдачу дома в эксплуатацию со всеми заявленными характеристиками. Если же строительная компания неохотно предоставляет вам какие-либо документы и не отвечает четко на вопросы относительно сроков сдачи, отделочных материалов и т. д., имеет много отрицательных отзывов, то связываться с ней не стоит, так как с большой долей вероятности она может оказаться неблагонадежной.
Покупатели могут проверить, есть ли застройщик в списке добросовестных компаний, на портале Москомстройинвеста. Если компания есть в этом перечне, значит, застройщик работает по 214-ФЗ и может заключать договоры участия в долевом строительстве, если же застройщика в этом перечне нет, то от покупки квартиры лучше отказаться.
На что стоит обращать внимание при проверке надежности застройщика, помимо очевидного, АиФ.ru выяснил у экспертов рынка недвижимости.
Проверка оформленных документов
При выборе объекта на первичном рынке следует учитывать наличие правильно оформленных документов на строительство. Нередко риски для покупателя вызваны тем, что застройщик начинает возводить здания, еще не получив все необходимые разрешения. В результате дом не только могут не сдать в срок, изменить проект, планировку и т. д.
«Нужно посмотреть, действует ли застройщик в рамках 214-ФЗ. В связи с этим у него на сайте должны быть опубликованы: проектная декларация, ДДУ (договор долевого участия), который регистрируется, и разрешение на строительство. У застройщика, к примеру, может быть получено разрешение на часть объекта. Получить его можно и постфактум, но есть также вероятность, что разрешение не дадут. ДДУ нельзя будет регистрировать, пока нет разрешения на строительство. У покупателей, естественно, должен возникать вопрос насчет того, что будет, если разрешения застройщик не получит. Крупный застройщик в таком случае может либо компенсировать покупателю вложенные средства или предложить квартиру на другом объекте, а небольшой этого уже не сделает. Поэтому следует выяснить у застройщика, будет ли зарегистрирован ДДУ», — говорит эксперт рынка недвижимости, член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков.
По словам Барсукова, некоторые застройщики предлагают покупателям договор предварительной купли-продажи, что чревато значительными рисками. «ДДУ регламентируется законом и подлежит государственной регистрации. Право требования по этому договору зарегистрировано, а предварительная купля-продажа говорит о том, что покупатель договорился с застройщиком о том, что он построит дом, сдаст его, оформит его в собственность и только потом по договору продаст покупателю. С таким договором нет никакой защиты от государства», — говорит Барсуков.
Покупатель также может заказать выписку в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) и получить информацию о дате регистрации компании-застройщика, видах ее деятельности, месте регистрации, уставном капитале.
Изучение репутации застройщика
Покупателю также следует внимательно изучить в интернете всю информацию по застройщику, найти форумы дольщиков, которые уже заключили договор с ним. Обязательно выясните, насколько застройщик выдерживал сроки сдачи построенных ранее домов.
«Посмотрите на сайте застройщика, какие объекты он строит на данный момент и с какой скоростью. На самом деле не так важно, крупный или некрупный застройщик, рекламируемый или нет. Нужно смотреть, как идет строительство по тем объектам, которые у него есть. Сколько и как быстро эта стройка идет. Даже маленькая компания может быть финансово устойчивой, а большая может иметь двадцать объектов и при этом не вести строительство даже одного», — говорит Барсуков.
Соблюдение сроков строительства — один из важнейших факторов надежности застройщика. «Но при этом нужно учитывать, что причины смещения срока ввода в эксплуатацию могут быть разными. У опытного застройщика, как правило, сроки ввода в эксплуатацию указаны с запасом на случай непредвиденных ситуаций: минимальный запас составляет полгода», — говорит начальник отдела продаж Департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Наличие долгов
Нарушая сроки строительства, застройщик накапливает штрафы, в результате чего у него возникают долги. Поэтому одним из показателей надежности будет отсутствие каких-либо задолженностей. Если задолженность все-таки есть, необходимо проанализировать ее динамику за последнее время.
«По закону размер неустойки, которую застройщик выплачивает дольщику в случае задержки ввода проекта в эксплуатацию, рассчитывается по формуле 1/300 ставки рефинансирования российского Центробанка за каждый день просрочки, помноженная на цену квартиры, указанную в договоре. При просрочке на 6 месяцев за квартиру стоимостью 1,5 млн рублей застройщику придется выплатить порядка 200 тыс. рублей», — говорит Кочетков.
Информацию о долгах можно посмотреть на сайте ФССП. Если у фирмы много долгов на большие суммы и они остаются незакрытыми долгое время, то это однозначно говорит о неплатежеспособности компании, а факт наличия исполнительных листов говорит об отсутствии денег на расчетных счетах застройщика.
Проверка финансовой устойчивости
Финансовую устойчивость застройщика можно изучить, проанализировав показатели бухгалтерской отчетности и аудиторское заключение, которые должны быть размещены на сайте компании.
Проверка статуса земли
Застройщик может вести строительство на арендованной у государства земле, и когда возникает вопрос о передаче земельного участка другому инвестору, то этот процесс может растянуться на несколько лет. Поэтому, чтобы избежать такого сценария, лучше искать застройщика, у которого земля находится в собственности. Даже при смене собственника процесс будет проходить гораздо быстрее.
Проверить данные касательно земельного участка можно, получив выписку из ЕГРП в Росреестре. Там будет указан правообладатель земли, а также все зарегистрированные обременения, например, залог банка.
«Застройщик может заложить землю, потому что он взял кредит в банке, чтобы построить дом. Это может и не говорить ни о чем, но смысл насторожиться есть. Что касается аренды, то всегда нужно смотреть, когда она заканчивается. Она должна заканчиваться хотя бы в сроки окончания строительства. С большой долей вероятности застройщик сможет продлить аренду, но, может, эту аренду он получил в рамках коррупционной схемы. Как только прокуратура начнет расследование, возникнет повод не продлевать. Может быть и наоборот. Какой-то коррупционер захочет на договоре аренды поживиться и не продлит ее», — говорит Барсуков.
Наличие технических условий на подключение коммуникаций
Выбрав застройщика, необходимо поинтересоваться у него, подписаны ли все технические условия для подключения инженерных коммуникаций к строящемуся дому.
Наличие таких документов говорит о том, что дом может быть возведен в оговоренные сроки. А без подключения к коммуникациям даже построенный дом будет непригодным для жизни. И в эксплуатацию он не будет введен без подключения инженерных мощностей.
