Согласно градостроительной политике Москвы, каждый новый квартал должен быть обеспечен детскими садами, школами, поликлиниками, магазинами и спортивными учреждениями согласно градостроительным нормативам.
Добровольно-принудительное строительство
Дело в том, что существуют определённые нормативы по обеспечению детскими садами, школами и поликлиниками жилых районов. Если власти поймут, что эти объекты не выдержат нагрузки в связи с притоком новых жильцов, то у застройщика есть два варианта: либо закладывать в свои проекты социальные объекты и передавать их на баланс города, либо ждать, пока их создадут за счёт бюджета, и строить только тогда.
Лазейки в законе
Но в законе есть лазейки, которые позволяют застройщикам избежать дополнительных затрат. Всё зависит от того, к какой категории относятся земли, на которых строится квартал или сразу новый посёлок. «Если говорить об очень распространённом в Подмосковье варианте, когда посёлок строится на сельхозземлях с видом разрешённого использования «под дачное строительство», то жёстких требований по обеспечению инфраструктурными объектами нет. Зачастую, чтобы сэкономить, девелоперы в таких посёлках ограничиваются размещением на территории пункта охраны, продуктового магазина и недорогой детской площадки», — считает Ольга Слинько, заместитель директора по маркетингу и продажам группы компаний «Экодолье». В первую очередь это касается коттеджных посёлков и посёлков таунхаусов, в которых проживает малое количество жильцов, а значит, строительство инфраструктуры может сильно увеличить стоимость объекта. Поэтому при покупке жилья важно внимательно ознакомиться с документами на землю, которые застройщик должен предъявить по первому требованию.
Нормативы
В каждом регионе есть свои нормативы, в которых прописываются основные требования к инфраструктуре в различных населённых пунктах. Зачастую они зависят от того, насколько новый посёлок будет удалён от уже существующих. «В Московской области на каждую тысячу жителей должно быть не менее 150 мест в школе, 35 мест в детском саду, а поликлиника должна выдерживать 18,8 посещений в смену. На территории Москвы действуют другие нормативы — 125 мест в школе, 54 места в детском саду и 17,6 посещений поликлиники», — рассказал АиФ.ru Роман Филин, заместитель генерального директора по развитию «МИЦ-Девелопмент».
При этом важно помнить, что у обоих учреждений территория охвата составляет не менее 500 метров. По данным департамента потребительского рынка и услуг Москвы, на 1000 жителей должно приходиться не менее 800 кв. м торговых площадей. Существуют и нормативы на спортивные учреждения. Так, на 10 000 жителей должно приходиться 750 кв. м зеркала воды в бассейнах, 3,5 спортивных залов и 19,5 плоскостных сооружений (спортивных площадок).
Детский сад за 30 тысяч в месяц
Строительство школ и детских садов и дальнейшая их эксплуатация — не профильный бизнес застройщиков. Ещё до начала проектирования девелопер заключает с властями инвестпроект на строительство, и именно власти выдают техническое задание на возведение социальных объектов. После сдачи жилого комплекса они должны быть переданы на баланс города.
«Однако в последнее время на рынке наметилась нездоровая тенденция — после завершения строительства объектов социальной инфраструктуры девелоперам с трудом удаётся, а то и вовсе не удаётся передать их городу, — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Местная администрация просто не хочет брать детский сад или школу на баланс, так как это увеличивает нагрузку на бюджет. И в такой ситуации застройщику приходится привлекать частного инвестора. Однако у девелоперов это не всегда получается, и даже если оператор находится, то возникает парадокс — стоимость услуг в дошкольном учреждении в ЖК эконом-класса может достигать 20–30 тыс. рублей в месяц. Справедливости ради стоит сказать, что такие случаи единичны».
Инфраструктура и цены на жильё
Хотя школы и детские сады в рамках новых проектов позиционируются как дополнение к жилым кварталам, они безусловно закладываются в стоимость проекта. В среднем, строительство объектов социальной инфраструктуры обходится застройщику в 10 % от стоимости всего проекта. Но на деле оказывается, что наличие инфраструктуры вызывает повышенный спрос на квартиры, что позволяет «отбить» вложенные деньги: «Назвать конкретную цифру сложно, ведь всё зависит от характеристик объекта — вид, площадь, материалы, используемые при строительстве и т. д., — считает Литинецкая. — В среднем, наличие самых востребованных инфраструктурных объектов увеличивает стоимость жилья на 20–30 %».
