Преимущества и подводные камни ипотеки. Онлайн с экспертом

Добрый день, уважаемые читатели сайта АиФ.ru.

Размер ежемесячных платежей по ипотечным кредитам зависит от суммы кредита, срока и ставки по кредиту. Сейчас некоторые банки предлагают ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом и без первоначального взноса, однако ставка по таким кредитам обычно выше, так как заёмщиков, вносящих минимальный первоначальный взнос, банк обычно относит в категорию высокорисковых. Однокомнатная квартира в Москве стоит примерно 6000000 руб. Предположим, Вы имеете первоначальный взнос 20 % (1200000 руб.). Если Вы возьмёте ипотеку на 20 лет под 13 % годовых, ежемесячный аннуитетный платёж составит 56235 руб. Сумма ежемесячных платежей по ипотечным кредитам не должна быть обременительна, и лучше, если она будет составлять не более 45% от Ваших чистых доходов (за вычетом налогов). Таким образом, примерный чистый совокупный доход семьи должен быть не менее 125000 руб., а с учётом налога на доходы физических лиц (13 %) — 144000 рублей.

Брать ипотеку, то есть вкладывать средства в недвижимость, — разумное решение именно для нестабильных времён. Накопленные деньги могут обесцениться, а квартира никуда не денется. В первом квартале 2014 года произошёл всплеск на рынке недвижимости именно по этой причине. Что касается нестабильности курса рубля, то и в спокойные времена банкиры и эксперты рынка советуют заёмщикам брать кредиты в той валюте, в которой они получают доходы. Теперь, когда курс рубля подвержен заметным колебаниям, ипотеку действительно следует брать именно в рублях. Да и банки тоже не хотят, чтобы заёмщики брали на себя валютные риски, и многие перестали выдавать ипотеку в иностранной валюте. Если позволяют доходы, рекомендуем не откладывать решение квартирного вопроса в долгий ящик.

Вам необходимо в первую очередь изучить имеющиеся на рынке предложения, соответствующие конкретным требованиям (возможность подтверждения дохода, привлечения созаёмщика, первоначальный взнос), не ограничиваясь только одним банком. В случае отзыва лицензии у банка-кредитора Вы должны продолжать вносить ежемесячные платежи строго в соответствии с утверждённым графиком. Даже если процедура банкротства банка уже начата, счета, на которые перечисляются средства заёмщиков, как правило, не блокируются. Временная администрация банка, которая назначается Банком России в соответствии с требованиями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций», в скором времени должна будет Вам сообщить новые реквизиты. В дальнейшем Вас известят о том, какая кредитная организация станет правопреемником обанкротившегося банка.

Надо понимать, что стоимость кредитов не формируется произвольно. Она обусловлена уровнем инфляции и стоимостью денег, привлекаемых банками в том числе и на международных рынках. При этом, выдавая заемщику большую сумму на долгий срок под фиксированную ставку, банк несёт большие риски. За это время стоимость денег и инфляция могут существенно вырасти, да и в жизни заёмщика могут произойти такие существенные изменения, как потеря дохода, например. Эти риски, помимо прочего, и закладываются кредитором в ставку. Если у Вас стоит вопрос об улучшении жилищных условий, откладывать с оформлением ипотечного кредита не стоит. Однако мы рекомендуем трезво оценивать свои силы и брать кредит на такие срок и сумму, чтобы ежемесячный платеж по всем кредитам составлял не более 45 % от Ваших доходов и не был обременительным.

Не следует забывать, что стоимость жилья со временем растёт. Единственный способ зафиксировать цену на квартиру — взять ипотечный кредит (заём). Оформляя ипотечный кредит, Вы уже сейчас становитесь собственником жилья и улучшаете свои жилищные условия. В конечном итоге прирост рыночной стоимости Вашей квартиры в течение всего срока кредитования может превысить сумму уплаченных процентов по кредиту за этот же срок.

Заёмщик осуществляет ежемесячные погашения ипотечного кредита и процентов по нему в соответствии с графиком платежей, который выдаётся на руки заёмщику при выдаче ипотечного кредита (после заключения кредитного договора), а также в любое время по просьбе заемщика. Согласно ст. 819 Гражданского кодекса РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё. Согласно п. 1 ст. 809 и п. 2 ст. 819 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или кредитным договором (договором займа), кредитор (займодавец) имеет право на получение с заёмщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определённых договором. Пунктом 2 ст. 809 Гражданского кодекса РФ установлено, что при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. Согласно ст. 810 Гражданского кодекса РФ, заёмщик обязан возвратить кредитору (займодавцу) полученную сумму кредита (займа) в срок и в порядке, которые предусмотрены кредитным договором (договором займа). В банковской практике существует два способа погашения задолженности в зависимости от того, как именно происходит погашение основной суммы долга и процентов по нему: аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Суть аннуитетного графика погашения заключается в том, что процесс погашения осуществляется в равных суммах на протяжении всего периода. При этом в первые годы в составе ежемесячного платежа основную долю составляют проценты по кредитному договору, а сумма основного долга погашается в меньшем объёме. Дифференцированные платежи отличаются от аннуитетных тем, что они к концу срока кредита уменьшаются. Как и аннуитетные платежи, они состоят из части, которая идет на погашение основного долга, и части, идущей на процентные выплаты. Однако та часть, которая идет на погашение основного долга, в случае дифференцированных платежей всегда одинакова (вся сумма кредита делится на количество месяцев кредитовария), а размер процентных выплат по мере уменьшения суммы долга снижается, так как проценты начисляются ежемесячно на ее остаток. Вместе с процентами снижается и размер ежемесячного платежа.

Действительно, наступление дефолта заемщика и связанные с подобным неблагоприятным развитием событий издержки и риски кредитора являются одним из ключевых рисков в сфере ипотечного кредитования. Наличие четкого порядка обращения взыскания, позволяющего кредитору в максимально короткий срок и с наименьшими издержками получить за счет залога полное погашение своих требований, в значительной степени способствовало бы удешевлению ипотеки. Суть залога как раз и заключается в том, что заложенное имущество дает кредитору гарантию того, что его требования будут в любом случае погашены, даже при отсутствии у должника возможности надлежащим образом исполнять обязательства и своевременно вернуть долг. В случае когда должник ненадлежащим образом исполняет обязательства никакого неосновательного обогащения у кредитора возникнуть не может. Кредитор предоставил заемные средства в пользование заемщику и ожидает их возврата в установленный в договоре срок. Если такого возврата не происходит, кредитор вправе потребовать возврата всей суммы, в т.ч. в судебном порядке, а при наличии залога еще и обратить взыскание на залог, т.е. в принудительном порядке изъять залог в счет погашения долга. Переплаты у заемщика возникают довольно редко, люди умеют считать свои деньги и возвращают, как правило, ровно то, что должны. При возникновении ошибок и перечислении кредитору бОльших сумм, чем предусмотрено договором, кредитор такие излишние средства возвращает заемщику. Делает это в добровольном порядке, соответственно, для возврата излишне уплаченных средств заемщику в суды обращаться, как правило, не нужно, достаточно обратиться с заявлением к кредитору. Изъятая у заемщика квартира – это не неосновательное обогащение, а возвращенный долг, только не в денежном выражении, а путем передачи иного вида актива – недвижимого имущества. Если же стоимость передаваемой кредитору в рамках исполнительного производства квартиры превышает размер долга, то кредитор на момент предоставления заявления об оставлении залога за собой обязан перечислить разницу на счет пристава для возврата указанной суммы заемщику. Это прямо предусмотрено законом и ни в какие суды заемщику ходить не нужно, чтобы данную разницу получить.

Хотелось бы подчеркнуть, что банки до последнего пытаются найти компромисс с заёмщиком и идут на процедуру продажи заложенного жилья лишь в крайних случаях. Мы рекомендуем заёмщикам, у которых возникли трудности с погашением ипотечного кредита, как можно раньше прийти в банк-кредитор и вместе искать выход из сложившейся ситуации. Например, в рамках различных акций и дополнительных предложений некоторые банки предлагают заёмщикам кредитные каникулы (опция для дисциплинированных заёмщиков, которая предполагает возможность не платить в течение определённого времени по ипотечному кредиту, при этом срок обслуживания кредита удлиняется). В настоящий момент АИЖК предлагает ряд мероприятий досудебного урегулирования проблемной задолженности, чтобы поддержать заёмщиков, оказавшихся в затруднительном положении. Среди них — реструктуризация задолженности по закладным, отсрочка процедуры обращения взыскания, добровольная реализация предмета залога, уменьшение суммы пеней и т.д.

Мы не считаем правильным использование такого термина, как «переплата за ипотеку». Не стоит забывать, что, приобретая недвижимость сейчас с помощью ипотечного кредита, Вы становитесь собственником жилья и получаете, помимо возможности прописаться в нём, возможность, во-первых, уменьшить свой налогооблагаемый доход: согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, предоставляется вычет по налогу на доходы физических лиц в размере фактической стоимости имущества, но не более 2 млн руб., а также на сумму уплаченных банку процентов по ипотечному кредиту, но не более 3 млн рублей. Таким образом, у заёмщика есть возможность с суммы до 5 млн руб. вернуть налог на доходы физических лиц. Сумма вычета может достигать 650 тыс. рублей (13% от 5 млн руб.). Во-вторых, Вы уже сегодня фиксируете стоимость жилья, которая имеет тенденцию расти со временем (примерно на официальный уровень инфляции в рублях ежегодно). При этом на объём выплачиваемых процентов влияет не только срок кредита, но и ставка по кредиту: чем ниже ставка и/или короче срок, тем меньше процентов Вы заплатите банку. Например, если Вы возьмёте ипотеку на 10 лет под 12,5 % годовых, возможно, к 2024 году прирост рыночной стоимости Вашей квартиры превысит сумму выплачиваемых процентов по кредиту (при ежегодном росте цен на жильё хотя бы на 6% квартира стоимостью 5 млн руб. вырастет в цене почти на 4 млн руб., а сумма уплаченных банку процентов от 4 млн руб. кредита составит 2 886 605 руб.). Таким образом, суммируя все выгоды от ипотечного кредитования, даже с учётом внесения ежегодных взносов по страхованию, с большой вероятностью Вы можете оказаться в б?льшем выигрыше по сравнению с вариантом приобретения такой же квартиры, но через 10 лет полностью за свои собственные средства без ипотечного кредита. Самый большой плюс — это комфортное проживание в собственном жилье.

АИЖК разработало специальную программу для семей, которые являются получателями материнского (семейного) капитала. За счет материнского (семейного) капитала (МСК) можно увеличить максимально возможную сумму кредита или решить проблему первоначального взноса. Первоначальный взнос составляет от 10%, процентные ставки – от 7,65% годовых в рублях для первичного рынка, от 8,85% – для вторичного рынка, возможна комбинированная ставка. Сумма МСК фактически учитывается в счет первоначального взноса еще до достижения положенных по закону 3-х лет ребенку, в связи с рождением которого семья получила право на МСК. Также АИЖК предлагает ряд специализированных социальных программ, например «Военная ипотека» для военнослужащих. Также есть специальные вычеты для многодетных семей.

Если Вам одобрили меньшую сумму кредита, чем Вам требуется, возможно, дело в том, что банк рассчитал максимальную сумму кредита исходя из Вашего ежемесячного дохода и максимального размера ежемесячных платежей, которые Вам необходимо будет вносить по кредиту (по программам АИЖК, например, ежемесячный платеж должен составлять не более 45% Вашего чистого совокупного дохода - после вычета долговой нагрузки по другим кредитам и налога на доходы физических лиц). Если Ваш доход недостаточен для одобрения требуемой Вам суммы кредита, Вы вправе привлечь созаемщиков, то есть лиц, которые вместе с основным заемщиком возьмут на себя бремя выплат по кредиту. Обязанности и ответственность созаемщиков такие же, как у заемщика. Однако cозаемщиками могут стать только Ваши близкие родственники: родители, братья, сестры, дети, супруг или супруга.

а) Федеральным законом от 06.12.2011 № 405-ФЗ внесены изменения в Закон об ипотеке, которыми предусмотрена ситуация «обнуления долга» ипотечного заемщика. «Обнуление долга» - это прекращение обязательств заемщика перед кредитором несмотря на то, что стоимости переданного кредитору залога в рамках обращения взыскания оказалось недостаточно для полного погашения задолженности по обеспеченному залогом обязательству. Законом об ипотеке установлены следующие условия для применения «обнуления долга» (списания): - залогом является принадлежащее залогодателю жилое помещение; - заложенное жилое помещение оставлено залогодержателем за собой в рамках процедуры обращения взыскания, т.е. передано залогодержателю в связи с невозможностью реализации с публичных торгов; - размер обеспеченного залогом обязательства (долга) меньше или равен стоимости залога на момент возникновения ипотеки. Указанные условия в Законе об ипотеке сформулированы недостаточно четко, что создает многочисленные сложности в практике их применения. Так, для списания долга недостаточно факта оставления кредитором заложенного жилья за собой, необходимо, чтобы сумма долга не превышала первоначальной стоимости залога. Закон не содержит четкого указания о том, на какой момент должен производиться расчет задолженности для целей сопоставления с первоначальной стоимостью залога. Сумма задолженности за счет начисляемых процентов за пользование кредитом изменяется, в период просрочки (ненадлежащего исполнения обязательств) сумма задолженности в отсутствие погашений увеличивается. Если сравнивать задолженность на момент оставления залогодержателем залога за собой, т.е. уже в стадии завершения процедуры обращения взыскания, то задолженность, как правило, превышает стоимость залога, что не позволяет обнулить и списать долг. Следует учитывать и то обстоятельство, что кредитор, как правило, обращается в суд не только с требованием об обращении взыскания на залог, но и одновременно с требованием о взыскании суммы долга. Согласно требованиям Закона об ипотеке (ст. 54), суд при вынесении решения обязан указать в таком решении суммы, подлежащие выплате залогодержателю за счет стоимости залога. Решение суда, вступившее в законную силу, обязательно для исполнения, в том числе в части взыскания в пользу кредитора установленных решением сумм задолженности с должника. При применении правил обнуления долга возникает парадоксальная ситуация, при которой решение суда не подлежит исполнению в части взыскания непогашенного за счет залога долга в силу прямого указания закона. Отсутствует и четкое регулирование процедуры обнуления долга, в частности, не решен вопрос о том, каким документом судебный пристав должен оформлять факт прекращения исполнения решения суда в связи с обнулением долга. В практике судебные приставы самостоятельно принимают решение о прекращении взыскания после передачи залога залогодержателю путем вынесения постановления о прекращении исполнительного производства в связи с «исполнением» решения суда. Налоговым законодательством также не предусмотрена возможность признания обнуленного долга безнадежным и подлежащим списанию кредитором. В результате возникает ситуация, при которой кредитор не вправе взыскать непогашенный остаток долга с должника, но и списать такой долг не может. Правила обнуления долга нуждаются в корректировке с одновременным урегулированием процедурных и налоговых вопросов. б) В соответствии со ст. 58 Закона об ипотеке, в случае если залог не был реализован на повторных публичных торгах, залогодержатель вправе приобрести залог (оставить залог за собой) в счет погашения долга путем направления судебному приставу-исполнителю заявления об оставлении залога за собой. Такое заявление должно быть направлено залогодержателем в течение месяца со дня признания повторных публичных торгов несостоявшимися. В случае если в указанный срок залогодержателем не будет направлено заявление об оставлении залога за собой, ипотека прекращается, т.е. регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению, а имущество остается в собственности залогодателя.

При принятии решения о выдаче ипотечного кредита банк учитывает не только наличие у потенциального заёмщика хорошей белой зарплаты, но и возраст, отрасль, в которой заёмщик работает, наличие иждивенцев, кредитную историю и многие другие параметры. Конечный уровень процентной ставки по кредиту для конкретного заёмщика тоже зависит от ряда факторов. Рекомендуем Вам обратиться в банк заранее для получения одобрения на выдачу кредита на необходимую сумму. Также следует учитывать, что оформление ипотечного кредита потребует определённых финансовых затрат: понадобится оплатить оценку квартиры, которую Вы хотите купить, а также страховку. Процедура проверки и оформление сделки займёт некоторое время, и продавцу всё равно придется подождать. Оформление сделки по ипотеке длится чуть дольше, чем обычная купля-продажа недвижимости. Рекомендуем Вам всё-таки по возможности договориться с продавцом квартиры, чтобы он подождал, пока Вы продадите имеющееся жильё, а не брать кредит на 2–3 месяца.

Действительно, Банк России в течение текущего года уже несколько раз повышал ключевую ставку, что со временем может повлиять на стоимость привлечения ресурсов банками-участниками ипотечного рынка. Тем не менее, ключевые участники рынка стараются удерживать ставки на текущих уровнях либо незначительно их повышают. Однако если стоимость фондирования будет увеличиваться и дальше, удерживать текущий уровень ставок будет труднее. В таком случае средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам может вырасти до 13 %. Заёмщикам, которые уверены в своих доходах, не стоит откладывать с оформлением ипотечного кредита.

Для начала стоит либо выбрать жильё, которое Вы планируете покупать, либо определиться с банком-кредитором. Если речь идёт о покупке жилья на вторичном рынке, то вначале лучше обратиться в банк, чтобы получить одобренный кредитный лимит и понимать, какой суммой и в какие сроки Вы сможете оперировать. Как правило, одобрение действует три-четыре месяца, в течение которых нужно подобрать квартиру и оформить сделку. Если речь идёт о новостройке, то, напротив, сначала лучше выбрать проект в интересующем Вас районе. Каждый строящийся объект уже сотрудничает с рядом банков, в один из которых и следует подать заявку на ипотечный кредит: получение кредита в стороннем банке может существенно затянуть процесс. АИЖК — это государственная структура, главная задача которой заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. АИЖК создаёт стандарты, по которым выдают кредиты более 1000 банков-партнёров по всей России. Агентство разработало ряд ипотечных программ, в том числе для отдельных социальных групп, таких как молодые учителя, учёные, военные. Ознакомиться с разработанными АИЖК ипотечными программами Вы можете на сайте https://www.ahml.ru/ru/borrower/ipProg/. В случае если Вас заинтересовала какая-либо программа АИЖК, Вы можете обратиться за подробной консультацией и заявкой на получение кредита к одному из партнёров АИЖК, список которых можно найти на официальном сайте АИЖК в разделе «Заёмщикам/Где получить кредит».

Добрый день! В настоящее время действия договоров с банками ограничено. В связи с этим некоторые партнеры Агентства могли приостановить выдачу кредитов молодым ученым. Однако сейчас рассматривается возможность продления действия программы. Рекомендуем подождать, пока будет принято решение по дальнейшей реализации программы. В ближайшее время планируется возобновить выдачу ипотечных кредитов по этой программе. Актуальную информацию Вы найдете на сайте АИЖК.

Добрый день! В АИЖК есть программы для выкупа комнаты при условии объединения затем всех комнат в квартиру и оформления залога всей квартиры. Также следует уточнить, под залог какой недвижимости Вы брали ипотечный кредит на первую комнату. Если кредит взят под залог той комнаты, которая сейчас является Вашей собственностью, то данный кредит должен быть погашен. Кредитор, который будет предоставлять Вам кредит на приобретение второй комнаты, вправе установить в качестве условия выдачи ипотечного кредита погашение имеющегося кредита. Для этого Вам понадобятся собственные средства (помимо средств на первоначальный взнос для приобретения второй комнаты). Сумма кредита и процентная ставка по кредиту зависит от множества критериев. По ипотечным программам АИЖК ежемесячный платеж должен составлять не более 45% Вашего чистого совокупного дохода (после вычета долговой нагрузки по другим кредитам и налога на доходы физических лиц), максимальный срок кредитования – 30 лет. По ипотечным программам других банков условия могут отличаться. Рассчитать примерную сумму кредита и ставку Вы можете на сайте АИЖК при помощи ипотечного калькулятора: https://www.ahml.ru/ru/borrower/calc/. Подробную консультацию Вы можете получить у партнеров Агентства (раздел сайта «Заемщикам/Где получить кредит»: https://www.ahml.ru/ru/borrower/where/).

Добрый день! В настоящее время действия договоров с банками ограничено. В связи с этим некоторые партнеры Агентства могли приостановить выдачу кредитов молодым ученым. Однако сейчас рассматривается возможность продления действия программы. Рекомендуем подождать, пока будет принято решение по дальнейшей реализации программы. Актуальную информацию Вы найдете на сайте АИЖК.

В настоящее время действия договоров с банками ограничено. В связи с этим некоторые партнеры Агентства могли приостановить выдачу кредитов молодым ученым. Однако сейчас рассматривается возможность продления действия программы. В ближайшее время планируется возобновить выдачу ипотечных кредитов по этой программе. Рекомендуем подождать, пока будет принято решение по дальнейшей реализации программы, или рассмотреть другие ипотечные программы по стандартам АИЖК. Например, по программе «Стандарт» ставка составляет от 9,1%.

Добрый день! Оформление ипотечного кредита требует определенных финансовых (оценка недвижимости, страхование и т.д.) и временных затрат и рассчитано, как правило, на бОльшие суммы. Для того чтобы получить недостающую сумму (порядка 270 тыс. рублей), в Вашем случае рекомендуем рассмотреть возможность альтернативных вариантов кредитования. Однако стоит учесть, что проценты по беззалоговым кредитам будут выше, чем при покупке недвижимости в ипотеку.

Добрый день! В настоящее время действия договоров с банками ограничено. В связи с этим некоторые партнеры Агентства могли приостановить выдачу кредитов молодым учителям. Однако сейчас рассматривается возможность продления действия программы. Рекомендуем подождать, пока будет принято решение по дальнейшей реализации программы. В ближайшее время планируется возобновить выдачу ипотечных кредитов по этой программе. Актуальную информацию Вы найдете на сайте АИЖК.

Программа АИЖК «Военная ипотека» разработана совместно с Министерством обороны и реализуется с 2007 года. В программе учтены все особенности, связанные с получением военнослужащим средств целевого жилищного займа (ЦЖЗ), предоставляемых государством для реализации права военнослужащего на приобретение жилого помещения. Приобретая квартиру по программе «Военная ипотека» военнослужащие могут не использовать собственные средства для оплаты первоначального взноса. Кроме того, для погашения кредита личные средства военнослужащему также не потребуются, так как кредит будет погашаться государством вплоть до увольнения участника НИС с воинской службы. Главным преимуществом программы является плавающая ставка, позволяющая корректировать размер процентной ставки в зависимости от рыночной ситуации без внесения изменений в документы, оформленные по кредиту. Более подробные условия программы мы найдете на сайте АИЖК.