В каком случае опасно покупать приватизированную квартиру?

Право собственности на квартиру может быть разным: договор купли-продажи, наследство или приватизация. И, хотя приватизация жилья в нашей стране началась 30 лет назад и некоторые квартиры перепродавались по несколько раз, на рынке до сих пор полно недвижимости, полученной в собственность в рамках приватизации. 

В общем-то, ничего криминального в покупке жилья с таким основанием собственности нет. Но, как водится, есть нюансы. Например, адвокат, кандидат юридических наук Наталья Корнилевская предупреждает о возможных рисках приобретения квартир, приватизированных в период с 1991 года до вступления в силу закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Дело в том, что возникшие в результате приватизации права на жилые помещения не проходили государственную регистрацию, и, соответственно, такие сделки не подвергались правовой экспертизе, которая является одной из важнейших стадий процедуры государственной регистрации, поясняет эксперт.

Как купить жилье с обременением и можно ли его снять? Подробнее

«Кроме того, жилое помещение могло быть приватизировано в то время, когда жильцы, сохраняющие право на пользование жилой площадью, были сняты с регистрационного учета, например, по причине осуждения судом и отбытия наказания в местах лишения свободы, по причине призыва на срочную военную службу, помещения в медицинское учреждение на принудительное лечение и т. д.», — перечисляет Корнилевская. В таком случае приватизация может быть оспорена, как и сделка по продаже квартиры. Для покупателя это означает, что жилплощадь придется уступить, а вот деньги свои он может не вернуть.

Когда есть отказники

Также есть риск покупки приватизированной квартиры с отказниками. Это граждане, которые отказались от приватизации своей доли, но получили право пожизненного проживания.

«В процессе приватизации жильцам предоставляются равные права на получение в собственность доли квартиры пропорционально количеству прописанных, — объясняет генеральный директор московского агентства недвижимости Наталия Кузнецова. — Однако право — это не обязанность, и любой гражданин может отказаться. Основной причиной отказа был тот факт, что участвовать в приватизации можно только один раз вне зависимости от размера приобретенной доли. Соответственно, если человек, приватизировавший долю в одной квартире, когда-либо еще получал жилье от государства, приватизировать такую квартиру уже было невозможно».

Государство защищает отказников при последующей продаже. По закону гражданин, отказавшийся от приватизации, сохраняет право проживания в квартире до момента добровольного снятия с регистрации. Это означает, что без согласия его нельзя выписать даже в случае продажи третьему лицу. Если и покупать квартиру с отказником, то только после того, как он выпишется. 

...и несовершеннолетние 

Обязательными участниками приватизации являются малолетние и несовершеннолетние дети, недееспособные граждане.

В случаях приватизации и отчуждения жилья без учета их интересов они могут оспорить приватизацию и через суд требовать признания сделки по приватизации квартиры недействительной.

«Так как подобная сделка порочна по своей сути, все последующие сделки, совершенные на ее основе, будут признаны недействительными. Таким образом, покупатель, приобретший жилое помещение, приватизированное с нарушением закона, несет риск его утраты. Если жилье приобреталось по возмездной сделке, например, договору купли-продажи, покупатель сможет потребовать от продавца уплаченную по договору денежную сумму. Именно поэтому следует указывать в договорах реальную стоимость жилья, не занижая ее», — указывает Наталья Корнилевская.

Как дёшево купить залоговую квартиру? Подробнее

На что проверить приватизированную квартиру

При покупке приватизированной квартиры следует проверить права всех лиц, которые могли участвовать в приватизации. По словам руководителя направления «юридическая проверка недвижимости» в юридической компании Артура Пронина, необходимо установить два обстоятельства: первое — кто мог участвовать в приватизации и кто в ней реально участвовал; второе — за кем сохранилось право бессрочного (пожизненного) проживания в квартире. 

«Если кто-то не участвовал в приватизации, но имел на это право и при этом не оформлял отказ от участия в приватизации, его права нарушены. Сделка приватизации квартиры в этом случае может быть оспорена. Если кто-то имел право на участие в приватизации, но оформил отказ от участия в приватизации, за ним сохраняется право пожизненного (бессрочного) проживания даже в случае перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу», — отмечает эксперт.

Если вы покупаете недвижимость, в истории которой была приватизация, нужно проверить документы по приватизации (договор передачи, заявление на приватизацию, правоподтверждающий документ), а также расширенную (архивную) информацию по ранее зарегистрированным в квартире лицам (например, выписку из домовой книги). 

Как получить двойной налоговый вычет при покупке квартиры? Подробнее

«Изучив эти документы, можно оценить возможные риски приобретения такого жилья. Рекомендуется также проверить прежних жильцов квартиры на участие их в судебных спорах. Возможно, кто-то из них был признан недееспособным или его дееспособность была ограничена, признан безвестно отсутствующим или объявлен умершим, осужден к лишению свободы или помещен на принудительное лечение в психоневрологический интернат. Наличие таких судебных актов может свидетельствовать о потенциальных рисках покупки квартиры», — резюмирует Пронин.