В прошлом году россияне оформили 1,9 миллиона ипотечных кредитов на 5,7 триллиона рублей, подсчитали эксперты «Дом.РФ» и Frank RG. Это рекорд за всю историю наблюдений. По сравнению с 2020 годом в количественном выражении выдача жилищных ссуд выросла на 7%, а в денежном — на все 28%.
Ипотеку в прошлом году брали даже те, кто раньше не собирался. «Неизвестно, что дальше будет с ценами на недвижимость», — так объясняла свое решение москвичка Мария А. Осенью она с мужем взяла в ипотеку двушку в новостройке на юге столицы. На двоих молодые люди зарабатывают в среднем 130 тысяч рублей в месяц, платеж по ипотеке составил более 80 тысяч.
По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), для комфортного обслуживания ипотеки в Москве нужно зарабатывать как минимум 188,5 тысячи рублей. Это в два раза больше, чем в среднем по стране.
Через несколько месяцев после оформления жилищного кредита наши читатели поняли, что с долговой нагрузкой не справляются. Судя по объявлениям на сайтах по продаже недвижимости, случай этот не единственный: ипотеку тянут не все. Можно ли расторгнуть договор с застройщиком, выяснял АиФ.ru.
Расторгнуть договор купли-продажи новостройки в одностороннем порядке невозможно. Расторгать нужно либо через суд, если есть законные основания, либо по обоюдному согласию сторон с застройщиком и с уплатой штрафа. Это невыгодно, говорит эксперт по недвижимости Ксения Аверс.
«Если вы передумали или, например, изменились обстоятельства и вы не можете платить ипотеку, то такую квартиру в новостройке можно продать — и еще и заработать на этом», — рассказывает она.
С каждым новым этажом новостройки растет и стоимость квартир. На этой разнице любят зарабатывать инвесторы: покупают квартиру на этапе котлована при старте продаж по самым низким ценам и при сдаче дома продают. Важный момент — продают обязательно по переуступке, не получая собственность на квартиру.
Сам договор переуступки отличается от договора купли-продажи именно отсутствием оформленной собственности на объект. Когда дом строится или уже сдан, но покупатель не оформил собственность, будет отчуждение через переуступку прав по договору с застройщиком. Иными словами, по договору передают не само имущество, а права по договору инвестиционного или долевого строительства. А вот если право собственности уже получено, то может быть только договор купли-продажи.
Почему это важно?
Как поясняет Аверси, при переуступке не существует объекта права, и поэтому не нужно платить подоходный налог с разницы в цене при продаже.
А когда объект права уже есть, то при продаже квартиры взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с разницы между покупкой и продажей (например, квартира приобреталась за 10 миллионов, а продается за 13 миллионов, тогда налогом облагается разница в 3 миллиона рублей). Это уже не так выгодно.
«Профессиональные инвесторы специально оттягивают получение права собственности, чтобы успеть перепродать по переуступке и не платить налог.
Для простых покупателей с ипотекой переуступка — тоже спасение в случае необходимости продажи», — делится эксперт.
Как продать квартиру по переуступке?
При переуступке нужно будет получить согласие банка, который выдал ипотеку, а также согласие застройщика. Некоторые строительные компании берут комиссию за переуступку.
Ипотека продавца гасится за счет средств покупателя во время или после сделки. Условия расчетов всегда дает банк, выдавший ипотеку.
«К договору переуступки всегда обязательно должен идти оригинал справки от застройщика о произведенных полностью расчетах. Либо частичных, если договор предусматривал рассрочку от застройщика.
При отсутствии справки об оплате новому владельцу переходят не только права, но и обязанности по договору, а значит, и обязанность оплатить объект в полном объеме. Может возникнуть неприятная ситуация двойной оплаты: продавцу и застройщику», — подчеркивает Аверс.
По ее словам, переуступка — прекрасный инструмент для заработка, но только на растущем рынке. В случае падения цен на жилье можно уйти в большой минус. Теоретически наша читательница может даже заработать, продав квартиру по переуступке: за те несколько месяцев, что Мария платила ипотеку, цены на жилье в новостройке, в которой она купила квартиру, прилично выросли.
«Но брать специально ипотеку для перепродажи по уступке тоже нет смысла. Например, если квартира подорожает на полмиллиона, то вроде бы это доход. Но не забудьте вычесть из этого дохода проценты по ипотеке, а в первые месяцы ипотеки гасятся в основном именно они, а не тело кредита. И, конечно же, ежегодную страховку заемщика. И может получиться так, что вы зря тратили время или даже получили убыток», — предупреждает эксперт.
Источники информации:
