Минимальный первоначальный взнос по ипотеке у ряда кредитных учреждений составляет 10% от стоимости квартиры. Но банки начали увеличивать размер взноса. По данным маркетингового агентства Marcs, четыре из десяти крупнейших финансовых организаций подняли сумму взноса до 15-20%.
Станет ли теперь сложнее купить жилье в ипотеку и могут ли подорожать квартиры из-за увеличения минимального взноса? АиФ.ru узнал у экспертов.
Дмитрий Ферапонтов, старший преподаватель кафедры Банковского дела университета «Синергия»:
«Текущие условия, связанные с ипотечным кредитованием, в большей степени зависят даже не от первоначального взноса, а в первую очередь от ставки ипотечного кредита. Конечно, для многих заемщиков первоначальный взнос является серьезным фактором, тормозящим сделку, пока не будет „набран“ минимальный уровень, ведь разница между первоначальным взносом между 10% и 20% значительна. Однако, как показывает практика, заемщик, обладающий большим объемом денежных средств в рамках первоначального взноса, в дальнейшем меньше нарушает платежную дисциплину, допуская просрочки, и обладает более устойчивым финансовым положением, которое крайне необходимо при оформлении столь долгосрочного кредитного продукта.
Повышение первоначального взноса у ряда банков, на мой взгляд, это способ защиты заемщиков от недостаточно проработанных решений, которые серьезно могут ударить по бюджету, тем более в нынешних непростых условиях.
Кроме того, это говорит о кредитной политике банков, которые не хотят рисковать, даже по ипотечным кредитам, которые достаточно защищены как страховками, так и обеспечением, поручительством.
Вполне возможно, что ряд банков примут подобное решение, повысив первоначальный взнос, но, опять же, стоит рассматривать данный вопрос детально, так как ипотечный кредит может быть как в рамках социально направленных программ, так и на покупку жилья на вторичном или первичном рынке или же на покупку/строительство дома на участке.
Можно сказать, что по ряду этих программ пройдет повышение минимального взноса, чтобы избежать рисков, а также оградить клиентов, поставив „барьер“. В среднем первоначальный взнос может быть увеличен с 10% до 15-20%.
Для некоторых заемщиков это повышение может оказаться существенным, но я бы не рекомендовал бежать и брать ипотечный кредит, тратя последние деньги. Как показывает практика, лучше не тратить все сбережения, а сформировать подушку безопасности свыше необходимого взноса, плюс чем выше взнос, тем ниже ежемесячный платеж».
Кирилл Сиволапов, руководитель отделения «Управление недвижимостью» факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС:
«Увеличение первоначального взноса по ипотеке уже не раз обсуждалось: кредитование с минимальным взносом более рискованно. Пойдут ли на это остальные банки, пока неясно. Программы по льготной ипотеке это изменение не коснулось.
Залогом по ипотечным кредитам выступает сама квартира, и в случае падения рынка квартир кредитование с небольшим взносом может привести к тому, что сумма задолженности окажется выше стоимости залога. К тому же кредитование с небольшим первоначальным взносом (10%) по сути означает работу с малообеспеченными заемщиками, при этом сумма оплаты по ипотеке становится тоже большой, и возможность обслуживания кредита осложняется.
Минимальный первоначальный взнос по ипотеке может быть увеличен до уровня 15-20%. На стоимости жилья это может сказаться только через уменьшение спроса, однако такое влияние вряд ли будет сильным».
Мария Литинецкая, управляющий партнер риелторской компании:
«Повышение первоначальных взносов — это „реакция“ рынка ипотеки на снижение ставок по кредитам. Основной показатель рисков для банка при выдаче кредита — размер первоначального взноса. Чем он меньше, тем выше риски, ведь покупатель объективно заинтересован в повышении ПВ, чтобы минимизировать переплату и нагрузку на семейный бюджет. Отсутствие такой возможности означает, что клиент по разным причинам имеет низкую способность к накоплению средств, скажем, из-за маленьких доходов.
Соответственно, при получении кредита велика вероятность просрочек. Поскольку сейчас ставки снижаются, на рынок вовлекаются заемщики, которым ранее ипотека не была доступна. Поэтому чтобы уравновесить риски, банки повышают первоначальный взнос. Впрочем, нельзя сказать, что он сильно вырос. ПВ в 20% — это скорее низкий для российского рынка уровень. Скажем, до 2014 года он составлял 30-40% от стоимости приобретаемой недвижимости. В странах Европы банки требуют внести от 40-60%. Поэтому временное снижение первоначальных взносов некоторыми банками до 10% можно считать аномальным, а повышение до 15-20% — возвращением к специфической российской норме.
Полагаю, в целом первоначальные взносы на рынке ипотеки останутся в диапазоне 15-25% от стоимости квартиры. В условиях кризиса дальнейшее ужесточение этого требования может оставить банки без заемщиков, потому что денег у населения мало, а доходы падают. Впрочем, для отдельных категорий заемщиков, скажем, работников отраслей, сильно пострадавших от пандемии, в индивидуальном порядке могут предъявляться более жесткие требования, в том числе и в части первоначального взноса.
Скорее всего, повышение первоначального взноса не повлияет на стоимость жилья. Если ПВ увеличится до 30-40%, что маловероятно, то продавцам придется учитывать этот фактор при ценообразовании».
Рифат Гарипов, член Общественного совета при Минстрое РФ:
«Размер первоначального взноса по ипотеке никак не влияет на стоимость жилья. В первую очередь на что он оказывает влияние — это стоимость самого кредита. Нужно понимать, что ипотека с минимальным первоначальным взносом — в принципе не самый выгодный банковский продукт, и пользоваться им нужно только в самом крайнем случае. Более того, получить одобрение от банков в таких случаях тоже достаточно проблематично. В среднем процент отказов и одобрений составляет 50/50.
Также нужно учитывать, что ипотека с нулевым или минимальным первоначальным взносом для банков считается высокорискованным продуктом, а значит, годовой процент будет завышен, и в итоге вы переплатите большую сумму.
То, что банки сегодня отказываются от низких первоначальных взносов, связано с изменениями в законодательстве и появлением новых расходов для финансовых структур. Например, теперь банки, выдавая жилищный кредит, будут сами страховать приобретаемую недвижимость, жизнь и здоровье заемщика.
Что же касается покупки жилья, то поторопиться стоит лишь в том случае, если вы хотите успеть приобрести квартиру по льготной ипотеке. Действие программы ограничено, а лимит заявок исчерпан уже больше чем на половину. В остальных случаях лучше подождать и накопить недостающую сумму. На сегодняшний день есть все предпосылки, что ставки по ипотечным кредитам будут снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ».
Ольга Орлова, руководитель направления «Промышленность» Института технологий нефти и газа:
«Банки стремятся увеличить первоначальный взнос из-за рисков. Но в рынок вмешалось государство, и соблюсти баланс стало сложнее. С одной стороны, число желающих взять ипотеку высоко именно сейчас, а продавать кредиты банкам выгодно. С другой стороны, это явление во многом определяется политикой государства (материнский капитал, льготная ипотека под 6,5% и 2,7% (сельская)) больше, чем возможностями самого заемщика, который желает во что бы то ни стало запрыгнуть в этот льготный отъезжающий поезд с накопленными на сегодняшний момент деньгами, потому что неизвестно, что будет дальше.
Высокий первоначальный взнос призван отсеять таких высокорисковых клиентов и является дополнительным психологическим триггером для заемщиков: люди, которые накопили больше, — более ответственные плательщики по сравнению с теми, кто набрал меньшую сумму. Не стоит забывать и про шаткость экономического положения населения, которое стремительно теряет еще вчера стабильную работу. Эти риски банки также стараются предусмотреть и регулировать».
Иван Зинченко, директор по продажам ипотечной платформы:
«Уже довольно давно у ЦБР есть требование, что под кредиты, у которых низкий первоначальный взнос (ниже 20%), необходимо дополнительное фондирование от банка, который подобный кредит выдает. Это нужно для того, чтобы фондированные деньги лежали как подушка безопасности кредита на тот случай, если он не будет возвращен.
У ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом очень высокий процент невозврата со стороны заемщика. Поэтому и есть тенденция, что кредиты с минимальным первоначальным взносом будут уходить в прошлое и все придет к тому, что кредитов с первоначальным взносом ниже 20% не будет.
Сейчас есть банки, которые кредитуют с менее 20%, и почти нет банков с нулевым первоначальным взносом. Если и есть акции от банков с нулевым или минимальным первоначальным взносом, то под залог своей другой квартиры, и, по сути, это тоже своего рода кредит (залог своего имущества). Все банки так или иначе будут двигаться в эту сторону и очень внимательно смотреть на заемщиков с маленьким первоначальным взносом».
