Можно ли сдавать ипотечную квартиру?
В 2020 году россияне оформили ипотечных кредитов на рекордные 4,4 триллиона рублей. А в этом году, как прогнозируют в рейтинговом агентстве НКР, оформят еще больше — от 4,6 до 4,8 триллиона рублей.
Покупка недвижимости заменила соотечественникам другие инвестиционные инструменты, прежде всего, банковские вклады, ставки по которым в прошлом году опустились до исторического минимума. «Квартиру можно сдавать и иметь стабильный доход», — думают инвесторы в квадратные метры. При этом жилье для арендного бизнеса они нередко покупают в ипотеку (а некоторые даже берут другой кредит, чтобы хватило на первоначальный взнос!) и собираются гасить долг перед банком ежемесячными платежами от арендаторов. А можно ли так делать, ведь ипотечная квартира — это все-таки залоговое имущество, АиФ.ru рассказал практикующий юрист Евгений Фурин:
«Сразу скажу, что запретить сдавать ипотечную квартиру банк не может — это законное право собственника (п. 3 ст. 346 Гражданского кодекса РФ). Но в кредитном договоре может присутствовать пункт о том, что собственник обязан предварительно получить разрешение финансовой организации. Если такой пункт есть, то его нужно учесть.
Одно из основных отличий ипотеки от потребительского кредита или автокредита в том, что она выдается под залог приобретаемой недвижимости, а банк и заемщик связаны не только кредитными отношениями, но и залоговыми.
Заложенная недвижимость является гарантией того, что кредит будет возвращен, если заемщик не сможет его погасить. В этом случае можно отобрать купленную квартиру, продать ее и обеспечить тем самым возврат кредита.
Поэтому банк крайне заинтересован в том, чтобы квартира использовалась в соответствии с целевым назначением, содержалась в порядке и сохранялся ее товарный вид.
Для этого банки почти всегда прописывают в договорах право проверять состояние и условия содержания квартиры, для каких целей она используется, кем и т. д. По результатам проверки обычно составляется акт о добросовестном/недобросовестном содержании квартиры и выявленных нарушениях договора (квартира сдается без получения разрешения, проживают лица без законного на то основания и т. п.).
Также типовым является пункт о запрете сдавать квартиру без предварительного разрешения. И банки крайне неохотно идут навстречу тем из будущих заемщиков, кто хочет исключить этот пункт.
Поэтому у собственника два пути: заранее получить разрешение банка или сдать квартиру без разрешения.
Что касается первого случая, то обычно кредитные учреждения дают разрешение без лишних вопросов и долгих согласований, а случаи отказа практически не встречаются.
А вот если собственник решил сдать квартиру без разрешения, и банк это обнаружил — тогда к заемщику могут быть применены санкции. Они обязательно прописываются в договоре и у всех финансовых организаций схожи.
К примеру, в «Общих условиях жилищного кредитования» банка из топ-5 сказано, что финансовое учреждение имеет право потребовать к досрочному возврату всю сумму долга, если будут обнаружены грубые нарушения использования квартиры, приводящие к ухудшению ее состояния и создающие риск повреждения или утраты недвижимости.
Если банк обнаружит, что квартира сдается и при этом поддерживается в порядке, то санкции маловероятны, и возврата денег вряд ли потребует. А вот если в результате действия арендаторов недвижимости причиняется ущерб, то здесь уже могут быть негативные последствия».
