На вторичном рынке нередко встречаются квартиры, в которых кто-то зарегистрирован. Например, семья за счет продажи жилья поменьше хочет купить жилье побольше, а выписаться некуда: сделать это семья планирует после продажи своей и покупки новой квартиры. Безопасно ли покупать такую недвижимость? Вместе с экспертами разбирался АиФ.ru.
Когда есть риски
Любую квартиру на вторичном рынке перед покупкой нужно проверять. Если в квартире зарегистрированы люди, нужно обязательно выяснить, как собственник получил недвижимость и что за люди в ней зарегистрированы.
Практикующий юрист Татьяна Петренко не рекомендует покупать квартиру в следующих случаях:
- У кого-то из жильцов есть договор пожизненного проживания или пользования квартирой.
- Жильцы отказались от приватизации, а это значит, что они опять же пользуются правом пожизненного пользования жильем (отказаться от него они могут только по собственному желанию).
- Сделку хотят совершить родители несовершеннолетнего ребенка, который является собственником (в новой квартире родители должны наделить его правом на аналогичную жилплощадь, но могут этого не сделать).
- В квартире зарегистрирован недееспособный гражданин, его волей руководит опекун, или человек не признан таковым, но состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Тогда для сделки потребуются мнение медицинских экспертов и согласие органов опеки.
«Исключение составляют случаи, когда квартира обременена вышеописанными обстоятельствами, но жильцы согласны сняться с учета после сделки. Это добровольное согласие должно быть обязательно подкреплено нотариальным заверением их слов. Иначе потом никто не сможет выселить их с заветных квадратных метров», — поясняет Петренко.
В свою очередь, адвокат Владимир Постанюк рассказывает, что квартиры с зарегистрированными людьми могут продаваться на торгах. И это вовсе не гарантия безопасной сделки: можно легко обзавестись жилплощадью с посторонним человеком.
«Недавно в практике был такой случай. Должник взял ипотеку, выплатить не смог, а другого жилья, куда можно было бы переехать, у него не было. Судебный процесс (две инстанции) и исполнительное производство (принудительное выселение приставами) заняли больше года. Все это время предыдущий собственник жил в квартире, копил долги по „коммуналке“ и не давал новому собственнику распоряжаться имуществом. Полиция тут не помощник, пока не будет решения суда о выселении», — предупреждает Постанюк.
Если сделка альтернативная?
Пример, который мы привели в начале статьи, про семью, желающую улучшить жилищные условия за счет продажи одной квартиры и покупки другой, — классическая альтернативная сделка.
Как говорит управляющий директор риелторской компании Надежда Коркка, при альтернативной сделке в договоре указывается срок, за который продавец должен выписаться из старой квартиры (обычно это две-три недели). Данное обязательство заверяется у нотариуса.
За нарушение сроков можно установить штрафные санкции, подсказывает Постанюк. Если добровольно продавцы в указанный срок сниматься с регистрационного учета откажутся, можно смело обращаться в суд с исковым заявлением, добавляет он.
Если собственником квартиры является зарегистрированный в ней несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
«Такое разрешение будет предоставлено только в том случае, если дети получат не меньшую долю площади в другом жилом здании и не с худшими условиями по сравнению с продаваемым жилым объектом недвижимости. 
Если в выписке из ЕГРН указаны несовершеннолетние, то перед подписанием договора купли-продажи квартиры лучше потребовать ознакомления с разрешением органов опеки и попечительства», — поясняет доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, генеральный директор юридической компании, к. ю. н. Оксана Васильева.
Когда покупать безопасно?
Когда в квартире зарегистрированы жильцы, не имеющие права на пожизненное проживание, говорит Петренко. В этом случае суд очень быстро выселяет таких жильцов, даже если они отказываются сняться с учета.
Как покупать безопасно?
Обещание продавца сняться с учета в проданной квартире лучше заверить нотариально, поэтому в случае нарушения его слова можно сразу обратиться в суд.
При этом, помимо продавца, там могут быть прописаны и его члены семьи. Как правило, это не является какой-то проблемой, но лучше все обговорить с продавцом, указывает Васильева.
Порядок общения с зарегистрированными жильцами, по словам Петренко, должен быть таким:
- За две недели до сделки их следует уведомить о вероятной продаже и смене собственника.
- Будущий владелец (то есть вы) обязательно должен пообщаться с жильцами, убедиться, что до них дошло уведомление, а также оценить их готовность сняться с регистрационного учета и подписать у нотариуса соответствующие бумаги.
«Не заключайте сделку, пока все бумаги о том, что люди выселяются, не будут на руках», — советует эксперт.
А если бывшие жильцы не выписываются?
Выписать бывших собственников из квартиры можно только через суд.
«Нужно подать исковое заявление о признании человека утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. К иску нужно приложить выписку из домовой книги, выписку из ЕГРН и договор купли-продажи квартиры. После того как решение вступит в законную силу, его следует отнести в МФЦ, после чего прежних жильцов снимут с регистрационного учета», — резюмирует Постанюк.
