Ставка по кредиту на новое жилье может быть в разы ниже рыночной, а сумма по нему — выше, чем лимиты по льготной ипотеке. Профессор Российской академии естествознания Елена Молокова рассказала, как оформить заем на таких условиях.
Антонина Лопаева, Aif.ru: — Елена, откуда при рыночной ипотечной ставке в 20-22% берутся заманчивые предложения со ставками в разы ниже?
Елена Молокова: — Основной вариант — субсидируемая государством ипотека. По «Сельской ипотеке», например, ставка 3%, по «Дальневосточной» и «Арктической» — 2%, по «Семейной» и «ИТ-ипотеке» — 6%. Но проблема в том, что сумма, которую можно взять по льготной программе, ограничена, а цены на жилье за последний год по всей России сильно выросли. И не всегда заемщику хватает кредитных денег на то, чтобы купить подходящий объект, особенно в крупных городах страны.
— На какие суммы может рассчитывать заемщик?
— Скажем, по «Семейной ипотеке» — 6 млн руб. в регионах, 12 млн руб. — в Москве и Московской области. По IT-ипотеке дают до 9 млн руб. на всей территории России.
Теперь представьте, что где-нибудь в Сочи, Екатеринбурге или Новосибирске семья из 4-5 человек хочет купить себе квартиру. Понятно, что им было бы неплохо взять не «однушку», а что-то попросторнее, чтобы у каждого в доме было свое пространство. С учетом нынешних цен на новостройки уложиться в лимит от государства будет сложно.
— И что им делать? Брать кредит на общих основаниях по сумасшедшей ставке?
— Для таких случаев есть второй популярный способ снизить ставку — комбо-ипотека. Часть суммы на покупку человек берет с помощью ипотеки с господдержкой, а то, что выше лимита, оформляется уже по рыночной ставке.
— Сколько денег можно получить в кредит таким способом?
— По «Семейной ипотеке» по комбо-схеме можно взять до 15 млн руб., а в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — до 30 млн руб. По IT-ипотеке сумма кредита, таким образом, может вырасти до 18 млн руб.
— Какой будет ставка?
— В каждом банке есть калькуляторы, которые позволяют ее рассчитать. По опыту могу сказать, что за счет среднего арифметического ставка для клиента составит не 20-22%, как по классической ипотеке, а гораздо ниже. Если клиент возьмет «семейку» на 12 млн руб. под 6%, а сверху доберет в кредит еще 5 млн руб. под 20%, то выйдет где-то около 7% годовых. Для заемщика это, конечно, очень выгодно.
— Какие ограничения есть у комбо-ипотеки?
— Самое главное ограничение в том, что совместить ипотеку с господдержкой и рыночные займы можно только для объектов в новостройках. Если в городе нет подходящего жилья, то и комбо-ипотеку брать не на что.
— Кто чаще всего оформляет комбо-ипотеку?
— Семьи с детьми, которые живут в крупных городах страны либо в городах с высокими в сравнении с другими территориями ценами на жилье. У человека расширяются возможности выбора. Он может купить более дорогостоящий или более просторный объект по цене, которая выше, чем лимит по госпрограмме. И заем будет с более комфортным платежом, чем рыночный кредит.
Раньше льготными ипотечными программами активно пользовались инвесторы. Но с комбо-ипотекой такой выгоды для них не будет. По ряду программ срезаны лимиты, пользоваться несколько раз ими тоже не разрешают, а ипотека с «Господдержкой 2020» отменена. Сейчас инвесторы предпочитают ждать снижения ключевой ставки.
— Банки охотно одобряют комбо-кредит?
— Одобрение любого кредита зависит от платежеспособности клиента. Банки выдают кредит тогда, когда сумма ежемесячного платежа не превышает половину дохода заемщика или созаемщиков.
— Как считаете, кому лучше не брать комбинированную ипотеку?
— Человеку с нестабильным заработком. При комбо-ипотеке вырастает сумма займа, и размер платежа тоже увеличивается. Нужно хорошо взвесить свои возможности и риски и убедиться, что ежемесячный платеж посильный. Иначе заемщик просто не справится с нагрузкой.
Добавлю, что комбо-ипотека не ограничивает заемщика в использовании других государственных субсидий. На первый взнос можно направить маткапитал, а на погашение кредита — 450 тыс. руб., которые положены на эти цели многодетным. В будущем можно рефинансировать комбо-кредит, если ключевая ставка опустится до оптимальных 12% или даже ниже.
