Чем опасен бывший супруг продавца квартиры?
При покупке недвижимости на вторичном рынке недвижимости нужно досконально проверять все документы, касающиеся жилплощади, — подтверждающие собственность, справки из психдиспансера (не состоит ли там на учете владелец квартиры) и опеки (если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние), выписки домовой книги (на предмет зарегистрированных лиц)... Слишком много подводных камней на этом рынке. Эксперты также рекомендуют запрашивать у продавца квартиры заверенную у нотариуса справку, подтверждающую, что он не был в браке на момент покупки продаваемой недвижимости.
Почему это важно, особенно в свете того, что в штампы о регистрации брака в российских паспортах теперь будут ставиться по желанию, АиФ.ru спросил у юридического эксперта Евгения Антонова: «Семейное законодательство основывается на принципе равенства долей супругов в их общем имуществе: при этом практически никакого значения не имеет, на кого из супругов оформлен объект и кто больше в него вложил. При покупке квартиры исследуется не только история недвижимости, но и личность продавца. В частности, имеет значение гражданское состояние — в зарегистрированном он браке или в расторгнутом. Даты заключения и расторжения брака сопоставляются с датой приобретения недвижимости продавцом, чтобы выяснить факт его нахождения в индивидуальной собственности лица, указанного правообладателем, или в общей собственности с действующим или бывшим супругом.
Устанавливается факт наличия или отсутствия брачного договора, а для бывших супругов — соглашения о разделе имущества или соответствующего решения суда. Супруг продавца общего имущества тоже должен выразить свою волю, что он не против продажи квартиры. В противном случае такая сделка может быть признана судом недействительной. По иску несогласного супруга имущество в этом случае вернется в семью. При продаже супружеской недвижимости, от супруга, не являющегося титульным собственником объекта, требуется нотариально удостоверенное согласие на сделку, которое может содержать условия и минимальную цену будущей продажи. Распространенная практика — просить у продавца совершить нотариально удостоверенное заявление о несостоянии в браке, никакой защиты покупателю не предоставляет, напротив — усыпляет его бдительность. Ранее расторгнутый брак сам по себе имеет второстепенное значение, так как бывший супруг сохраняет право общей собственности на имущество, приобретенное в браке за счет совместных средств. Для раздела общего имущества супругов законодательством отводится три года с момента расторжения брака между ними, за исключением случаев, когда оба супруга продолжают совместно пользоваться объектами, в таких случаях трехлетний срок для раздела начинает отсчитываться с момента нарушения права одного из супругов, которое может произойти и значительно позже. Яркий тому пример — продолжение совместного проживания в общей квартире бывших супругов. Нередки случаи, когда не состоящий в браке продавец, единственный собственник квартиры, продает ее покупателю без получения на то согласия бывшего супруга, прикрываясь различными нотариально удостоверенными заявлениями, после чего покупатель получает иск от бывшего супруга, по решению суда теряет объект, надеясь когда-нибудь возвратить уплаченные деньги.
Приведу пример из личной практики, когда супруги приобрели трехкомнатную квартиру в Москве, вступив в жилищно-строительный кооператив. После выплаты денег кооперативу на имя жены была выдана справка о выплаченном пае, которая и стала основанием для регистрации на ее имя права собственности. Через несколько лет супруги развелись, но имущество делить не стали, продолжая проживать в общей квартире. Впоследствие муж узнал, что квартира без его согласия продана женой третьему лицу в кредит с использованием нотариально удостоверенного заявления о несостоянии в браке и находится в залоге у банка, а новый собственник зарегистрировался в ней по месту жительства… После многолетних судебных разбирательств удалось вернуть квартиру в общую собственность супругов, разделить ее в равных долях между ними, снять банковский залог и выписать бывшего покупателя».
