При выборе квартиры у продавца обычно спрашивают о праве собственности, о соседях (нет ли маргиналов), о ситуации с парковкой или с общественным транспортом. Но есть такие вещи, о которых покупатели спросить забывают или не догадываются, а после переезда разочаровываются и даже теряют деньги. Вместе с экспертами по недвижимости АиФ. ru подсказывает, какие неочевидные вопросы нужно обязательно задать владельцу квартиры.
Проводка
При покупке вторичной недвижимости нужно понимать, что продавец может уклончиво отвечать на некоторые вопросы, поэтому формулировать их нужно правильно, говорит управляющий партнер риелторской компании Надежда Коркка.
«Так, если вы напрямую спросите, менялась ли в квартире проводка, то со стопроцентной вероятностью услышите, что да, но это не будет гарантировать, что так и было в действительности. Лучше задать вопрос так: „Какая у вас проводка: медная или алюминиевая? Как давно вы ее меняли?“ (алюминиевая менее долговечна и более склонна к нагреванию при перегрузках)», — подсказывает эксперт.
Кто собственники?
Если не выяснить информацию о собственниках, в будущем можно остаться и без квартиры. Поэтому при выборе жилья задавайте этот вопрос: «Кто собственники квартиры, сколько их и есть ли среди них несовершеннолетние дети?»
Когда собственников несколько, надо спросить, все ли из них согласны на сделку, указывает Коркка. Попросите показать документы, нотариально это подтверждающие. При наличии несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, стоит выяснить, согласован ли вопрос продажи со службой опеки.
«Сколько человек зарегистрированы в квартире и когда они готовы выписаться? Если это не прояснить, вы рискуете купить лот „с людьми“, которых потом придется снимать с регистрационного учета в судебном порядке», — указывает эксперт.
Дополнительные документы
Помимо обязательных документов, подтверждающих право собственности, эксперт по недвижимости и психолог Андрей Смирнов советует спрашивать у владельцев квартир дополнительные документы. Прежде всего — справку из психоневрологического и наркологического диспансера. В этом нет ничего криминального. А вот если окажется, что продавец признан недееспособным из-за психиатрического диагноза, сделка может быть расторгнута и деньги будет вернуть крайне сложно. Желательно, чтобы справка была из ПНД того района, где прописан продавец, добавляет эксперт.
По его словам, неплохо бы попросить собственника оформить у нотариуса справку, подтверждающую, что он не был в браке во время покупки продаваемого жилья.
История квартиры
Важно расспросить об истории квартиры, отследить всю историю покупок и продаж.
«Как именно было получено право владения жильем? Квартира, полученная по наследству, может впоследствии преподнести неприятные сюрпризы (могут появиться наследники, которые в суде докажут, что их права были нарушены). Идеальный вариант — по договору купли-продажи или ДДУ», — подчеркивает Надежда Коркка.
Еще один обязательный вопрос — как долго квартира находится в собственности продавца? Идеально, если более трех лет: тем меньше вероятность того, что кто-то неожиданно заявит на нее свои права. Через три года по закону истекает срок исковой давности.
Банкротство
Юрист, к. э. н. Елена Сачко советует выяснить, не является ли продавец (или его ближайшие родственники) банкротом и не собирается ли он становиться им. Дело в том, что сделки таких лиц могут оспариваться за три года до наступления банкротства.
«Если ваш продавец через два года, например, станет банкротом, то сделку могут оспорить, а вашу новую квартиру — изъять. А вот сможете ли вы получить за нее деньги обратно — это вопрос, так как по общему правилу такой покупатель попадает в реестр кредиторов. Проверить это с полной гарантией защиты от рисков достаточно сложно, но можно все-таки обратить внимание на доступные открытые данные, тот же Федресурс, сайт судебных приставов и т. д.
Еще добросовестность может доказать оговорка в договоре, так называемое „заверение об обстоятельствах“ (ст. 431.2 ГК РФ), где стороны прямо заявляют, что у них нет признаков банкротства.
И, кстати, сейчас в делах о банкротстве все чаще проверяют ближайших родственников банкрота, наличие у них имущества и происхождение денежных средств на приобретение такого имущества», — объясняет эксперт.
Альтернатива
У продавца следует уточнять тип сделки, а именно альтернативная она или прямая. Зачастую квартиру продают, чтобы переехать в новую и улучшить свои жилищные условия. Если продавец еще не подобрал себе другой вариант, вы можете ждать заселения очень долго и за это время упустите другие интересные предложения, говорит Коркка.
Перепланировка
Изменения границ помещений и прочие радикальные преобразования должны быть согласованы в установленном порядке. Обязательно спрашивайте про перепланировку и просите документы, подтверждающие, что ее не было или она узаконена.
«Если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, потом можно понести существенные расходы на приведение в порядок документов, а некоторые переделки невозможно согласовать в принципе», — предупреждает Коркка.
Тарифы на «коммуналку»
Стоимость коммунальных услуг отличается не только от региона к региону, но и от дома к дому: в двух соседних зданиях могут быть две разные управляющие компании со своими тарифами. Обязательно просите продавца показать квитанции, чтобы точно знать, во сколько обходится «коммуналка».
